老舊小區微改造 尋常巷陌活起來

　　原標題：老舊小區微改造 尋常巷陌活起來

　　改革試點 快馬加鞭4

　　廣州住房和城鄉建設部老舊小區改造試點城市

　　文/廣州日報全媒體記者杜娟 通訊員穗建

　　圖/廣州日報全媒體記者莊小龍

　　中心工作室出品專欄統籌：畢征、湯新穎

　　有著900多年歷史的泮塘古村引來了搖滾樂隊開設錄音棚；有著濃郁復古風情的舊南海縣社區開起了網紅咖啡店和民宿；建于上世紀80年代的梅花路小區面貌煥然一新，還成功加裝了6臺電梯……近年來，廣州在全國率先開展老舊小區微改造工作，一個又一個老舊小區發生了巨大變化。　　

　　2017年12月，廣州入選住房和城鄉建設部老舊小區改造試點城市，是15個入選城市中唯一的一線城市。按照“因地制宜、各具特色”的原則，分別以黨建引領、產業導入、電梯加裝、環境改善、歷史文化保護為側重點，廣州選取天河區德欣小區，荔灣區泮塘五約小區，越秀區梅花路小區、五羊小區、舊南海縣小區5個小區作為改造試點項目。截至目前，五個項目已完工或進入施工收尾階段，廣州正以“試點”帶動“全面”，圍繞實現“老城市新活力”，積極探索總結老舊小區微改造的廣州經驗。

　　案例聚焦

　　老街區的新活力

　　明清民居來了搖滾樂隊

　　職工大院裝了六臺電梯

　　荔灣湖邊上的泮塘五約歷史悠久，是廣州歷史城區中少有的，仍保留有完整清代格局、肌理和風貌特征的村落。隨著時間的推移，村落也變得破敗、房屋日益老舊。泮塘五約的更新改造醞釀多年，正因為有著大量的原住民和豐富的歷史文化資源，在改造過程中如何平衡各方利益，并為古村注入新活力就顯得尤為重要。

　　泮塘五約：

　　拆除危房 小公園建起來

　　西關老屋 融入荔灣湖景

　　隨著微改造工程的完工，泮塘五約正在悄然發生變化——過去亂拉的電線不見了，凹凸不平的路面平整了，村里還多了小廣場和綠地。更可喜的是，幾家各具特色的商鋪即將進駐。其中一棟修葺一新的明清民居里正在進行內部裝修，這里即將開設錄音棚，承租方是廣州本地一個將古琴和搖滾相融合的著名樂團，在年輕人中頗具號召力。未來，這里可以開小型音樂會，有興趣的游客還可以嘗試在錄影棚里一展歌喉。

　　負責泮塘五約項目運營的荔灣區文化商旅發展中心有關人士告訴記者：“整個泮塘五約已經征收了約四成的房源，微改造完工后整個片區的配套和環境大大提升，為后期的開發運營創造了條件。一期我們手里有約4000平方米的面積可供出租，目前已經引入5個商家，除了樂隊外，還有茶文化、運動康體企業等，目前都在緊張裝修中，預計9月中旬可以開業。”

　　泮塘五約采用微改造的城市更新方式，在維持現有格局基本不變的前提下，通過對建筑物進行局部拆建、功能置換、保留修繕，以及整治周邊環境、保護現有歷史文化資源、完善基礎設施等辦法實現片區的改造和更新。廣州市住房和城鄉建設局有關負責人表示：“在微改造過程中采取抽疏的方式增加公共空間，一些已經征收的危房拆除后變成了小公園；同時打破荔灣湖公園與村落的界限，使泮塘五約融入荔灣湖景區，給游客提供自然風光、西關文化、傳統村落融為一體的體驗。”

　　現在的泮塘五約，三官廟前街與荔灣湖公園交界的圍墻不見了，取而代之的是精致的園林；三官廟前的小廣場擺放著有關泮塘歷史的各種圖片，這里同時也是村民議事的場所。沿著石板路走進村內，三三兩兩的村民在自家門前擺賣著各種蔬果；正在裝修的時髦商鋪散落在歷史悠久的民居中。荔灣區文化商旅發展中心有關人士表示：“我們的運營除了商業性外還要考慮公益性，目前的租金非常優惠。希望通過示范作用，帶動周邊居民自主更新、有機更新；吸引更多的年輕人來感受西關文化，為古老村落注入新活力。”

　　梅花路小區：

　　街坊互助 讓出車棚用地

　　裝上電梯 老人輕松出行

　　位于梅花村街梅東社區轄內的梅花路3-21號大院，共分為兩個獨立院落，是上世紀80年代由廣東供電局和廣東電網為職工建造的宿舍樓，居住著500多人口，其中多為退休老職工。院內原有建筑均為樓梯樓，年代久遠，建筑和市政基礎設施陳舊，空間環境狹窄，還存在消防設施缺失、三線凌亂等問題。

　　小區居民陳艷芳告訴記者：“我是1992年搬過來的，改造后小區環境好太多了，路面平整了、綠化漂亮了，每天晚上小孩在院子里玩、老人在小區里散步，大家都很滿意。”最讓陳艷芳稱道的是，小區很多樓都加裝了電梯，老人家上下樓方便多了，“而且房價也漲了”。

　　加裝電梯比例高是梅花路試點項目的一大特色，3-21號大院所在的梅東社區已安裝15臺電梯，其中試點項目改造范圍內已安裝6臺。同時該社區內還有5臺電梯加裝正在推進，其中試點項目改造范圍內有2臺：1臺在建、1臺在公示。

　　梅花村街道社區主任吳紅英表示：“加裝電梯成功率高的‘秘訣’就是要找準切入點，如果有住戶不同意，要搞清楚他為什么不同意。以情動人，比講法理更有用。”吳紅英舉例說，有一棟樓本來沒有足夠的地方加裝電梯，但后來用了旁邊院落的單車棚用地，終于裝上了，“本來兩個獨立的院落是有圍墻隔開的，現在為了加裝電梯，居民讓出了單車棚的部分用地，真正體現了鄰里互助的精神。”

　　作為國家住建部試點微改造項目，梅花路項目在實施過程中還融入創新理念，立試點、做標桿。例如，融入“海綿城市理念”，在雨污分流中，設置集水井39座、花基5座，底部均采取非硬底化處理，鋪設0.2至0.5米厚小粒鵝卵石，雨水先通過鵝卵石下滲至土壤層，多余雨水再通過雨水管道排出。此外，項目還創新試點“四網融合”，率先實現了社區電力網、互聯網、電視網、電話網融合的“四網融合”，充分利用老城區有限的地下管線資源，建設安全可靠的光纖復合電力配電網，有效解決了網線“空中凌亂”的問題。

　　基層思考

　　樊建新：廣州市住建局更新項目辦副主任

　　繡花工夫使出來 情懷責任拿出來

　　秉持以人民為中心的發展思想，經過幾年的探索，廣州的老舊小區微改造已經成為一項常態性的工作。在完成在冊的779個小區改造工作后，對暫未納入改造的老舊小區，將結合城市更新工作，進行深入摸查，條件成熟時逐步納入改造。經過近年來的探索實踐，廣州老舊小區微改造工作也得到市民的廣泛認可。根據廣州市統計局社情民意統計調查，81.5%參與調查的市民認為老舊小區微改造使其生活品質提升。

　　在實施模式上，廣州的老舊小區微改造主要有兩種。一是對以居住功能為主的老舊小區（占85%以上），以財政投資為主，優先保障民生，以改造水、電、氣、路、化糞池等“保基本”項目為主，注重與城市環境品質建設項目相融合，重點解決“臟、亂、差”問題，完善照明景觀設施，大力推進城市架空線路整理及“三線”下地，增設居民休閑廣場、社區“口袋公園”，打造開敞透亮公共空間，實現“人居活力”，如天河德欣小區、海珠蘭蕙園小區等。

　　而對少數以融合商旅文住等多功能的復合型老舊小區（主要是集中在歷史文化街區或具備產業開發條件的改造項目），則采用BOT模式（“建設－經營－轉讓”，是私營企業參與基礎設施建設，向社會提供公共服務的一種方式），引入社會資本，對民生設施和基礎設施進行改善和提升，同時導入產業，活化利用，并參與后續運營管養，實現文化活力和經濟活力，如永慶坊、舊南海縣小區等。

　　老舊小區微改造是一項需要用“繡花”工夫來做的工作，每個項目的資金投入不是很高，但卻是為老百姓做實事，需要的是情懷和責任心。未來，廣州的老舊小區微改造將更加突出歷史文化街區活化利用，對具有歷史文化底蘊的小區，堅持歷史傳承，彰顯嶺南特色文化。如試點項目泮塘五約、舊南海縣小區引入企業進行活化利用，改造完善周邊配套、提升小區業態，讓舊城老街煥發新活力。再如，修繕歷史建筑面積約7200平方米的永慶坊，聚力打造創新創意孵化基地，已經吸引20余家企業入駐，正在推進二期約7萬平方米建設。

　　此外，廣州還將通過老舊小區微改造帶動街區成片連片更新。按照“從小區到片區，從整治到活化，從管理到治理”的思路謀劃連片改造。通過編制總體規劃、專項規劃、連片改造技術導則等，梳理形成連片打造重點項目清單。今年，將重點打造海珠廣場、恩寧路、起義路、沙面、白云山等10大片區、共50個老舊小區項目。對涉及歷史街區、歷史風貌區、歷史建筑的老舊小區改造項目進行常態化巡查監督，做好改造范圍內歷史建筑和文脈肌理的保護，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁。

　　專家點評

　　胡剛：華南城市研究會會長、暨南大學教授

　　政府投入先開路 社會資本要跟上

　　廣州最近三年的微改造進展比較快，其中一個主要原因是資金基本上都是政府投入，不考慮盈利問題；此外，尺度把握得比較好，主要是改善小區公共部分的居住環境，包括三線下地、污水管網完善、路面平整、樓梯加裝扶手等，讓居住環境更舒適。可以說是花錢不多，改善很大，效果不錯。有些改造項目還增加了文化內涵，得到大多數老百姓的支持，越來越多的小區愿意進行改造。

　　現在廣州的老舊小區微改造已經摸索出一整套行之有效的流程，可以稱之為“廣州經驗”——預先摸底有計劃、制定時間表，如何改造、如何施工，都是有標準的，這對廣州這種每年改造項目比較多的城市來說，非常重要。

　　不過，純粹靠政府投入的微改造還只是第一步，有條件的小區可以進一步做深度的微改造，不能完全靠財政投入，而應該在政府的指導下引入企業去做。比如，永慶坊引入了萬科就是很好的例子，關鍵是處理好原住民、企業和整個城市環境三者之間的平衡，原住民的利益要保障，整個城市的歷史文化資源需要保護，開發商的利益當然也不能忽視。

　　現在，廣州提出以老舊小區微改造帶動街區成片連片更新，就有利于引入社會資本，這已經是進行深度微改造的思路。因為假如一個項目比較小，進行微改造，在經濟上恐怕難以平衡；成片連片改造更有利于引入社會資本，市政設施、交通改善、居民安置等問題也可以在更大范圍內更好地進行統籌。

更多精彩內容，請點擊進入文化產業頻道>>>>>