存量市場 機遇or困局

　　房地產行業步入存量時代，原本以“增量開發”為代表的地產行業上半場，逐漸過渡到“存量運管”為標志的下半場。大部分規模房企成立了商業管理部門來運營旗下的存量物業，其中，購物中心、寫字樓、酒店三種業態頗受企業青睞。除此之外，長租公寓或服務式公寓也是部分房企布局存量市場的新寵。

　　存量市場的開發是機遇也是挑戰，對部分房企來說布局存量市場，投資與風險是“必然”，利潤與回報卻是“偶然”，并非所有人都能在競爭中獲利。審時度勢，做出正確判斷并找到適合自己的發展方向是房企當下的作業。

　　購物中心 企業扎堆布局 競爭愈加激烈

　　房企布局商業已經不是新鮮事，購物中心作為商業地產最核心業態之一，自然是眾星捧月，人人都想借它的東風飛起來。據克而瑞研究中心的數據顯示，截至今年上半年，TOP30強房企中約有90%的房企布局了購物中心及寫字樓。但具體來看，企業根據自身項目的地域優勢及運營經驗仍有不同側重，

　　比如，華潤、萬科、新城等房企便將購物中心作為布局存量地產的重點。

　　分析購物中心受歡迎的原因，主要因為大部分購物中心、商場位于城中心，盡享交通與人口紅利，且商場類物業很容易與住宅形成聯動，從而為周邊的住宅小區增值。商場與小區相互作用，帶來了更多銷售利潤。其次，購物中心內的商鋪不僅可以出租，還可以部分出售，從而快速回籠部分資金，以保證企業現金流充裕。

　　目前，一二線城市核心區域內地標型購物中心、商超已經趨于飽和，開發商紛紛將目光轉向城市近郊地區，在社區周邊進行小體量的商業開發。此類布局在體量、形式、選址上更加靈活，輻射人群更加精準。需要注意的是，體量小是社區商業的優勢，同樣也是劣勢。隨著城市軌道交通日益便利，業態齊全的大型購物中心輻射范圍也隨之變大，體量小的社區商業容易遭到大型購物中心的沖擊。同時，由于企業的扎堆式開發也使市場競爭更加激烈。

　　寫字樓 空置率上升 SOHO中國再拋售

　　與購物中心類似，寫字樓作為商業地產的另一種業態，也是多數房企的布局選擇。從聯合辦公新業態崛起，到傳統老舊寫字樓的升級換代，全球形勢下的辦公形態正在不斷進化之中。細數世界高端寫字樓，從國外的世貿大廈、雙子塔，到國內的北京國際貿易中心、上海環球金融中心，無一不擁有大型高端商業，倍受精英企業的青睞。

　　目前，大部分房企布局寫字樓都是作為旗下商業綜合體的配套，房企通過在綜合體中加入寫字樓辦公等業務。這樣不僅能夠提升整體出租率，成熟的商業配套也讓寫字樓聚集之處形成繁華的商業生態圈。

　　但繁華下也有遮掩不住的疲態，有數據顯示，截至今年第三季度，北京寫字樓空置率上升至10.9%，創近八年來最高水平；上海寫字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%，創下近十年新高，第三季度空置率回調至18.3%，但仍居高不下，去化壓力較大。

　　市場前景堪憂，部分企業開始拋售手中的寫字樓資產。十月，SOHO中國發布公告宣布以7.61億元的價格，出售位于北京的9個商業項目、共計2583個地下停車位組成的資產包，平均每個地下停車位的成交價格約為29.46萬元。按照SOHO中國公開披露的大宗交易情況，過去近6年時間以來，SOHO中國已經累計出售了逾250億元的物業資產，并且其資產出售計劃還將繼續。

　　酒店 前期投入巨大 富力上半年營運虧損4.2億元

　　在房地產市場已慢慢步入存量時代的當下，酒店成為房企在住宅開發之外探索的新業態，尤其是在綜合體項目中，酒店是流量的入口。在2019年中國酒店集團規模50強排行中，富力、碧桂園、世茂等規模房企上榜。

　　對房企來說，酒店運營得當不僅可以獲取穩定的現金流，還能獲得資產增值收益，同時，將酒店品牌做大做強，房企便能走上輕重資產并舉的道路。其次，隨著近年來旅游市場熱度上升，旅游經濟蓬勃發展，消費升級也帶動酒店市場的整體回暖。

　　盡管如此，作為存量地產的重要部分，酒店卻依然存在著投資周期長、利潤增長緩慢的特點，因此，僅有少部分房企選擇酒店作為主要戰略發展方向。

　　首先，酒店業務前期投資成本巨大，不同于購物中心與寫字樓，酒店前期的開發規劃、外觀設計、房屋建造、室內裝潢、軟件配套等均需要投入大量的人力物力。這也直接導致酒店業務建設周期漫長，投入的資金不能迅速回籠，企業現金流會受到一定程度影響。在后期，企業仍需要在酒店的管理、運營等方面持續加碼。同時，在很多開發商看來，品牌是酒店無形的資產，打造好的品牌就會擁有相對穩定的客群，因此部分企業會加大投資進行品牌擴張與推廣。在盈利尚且未知的情況下，源源不斷的資金輸出必會給企業帶來較大壓力，所承擔的風險也會隨之加大。

　　以富力為例，2019年上半年富力在酒店運營業務中的營業額為33.42億元，同比增長0.4%，但扣除財務費用、所得稅及折舊攤銷費用之后，酒店營運業務凈利虧損4.2億元。

　　不僅是富力，2019年上半年華潤、佳兆業在酒店業務中也有不同程度的虧損，可見酒店業務盈利難的現象普遍存在。

　　長租 2018年虧損1.9億元 朗詩剝離業務

　　除了以上三種類型的存量物業外，長租公寓也是部分房企布局存量市場的“新熱點”。事實上，自2016年6月國務院推出《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》起，各地方政府頻頻出臺相關政策，各大房企也紛紛布局長租公寓板塊。

　　近兩年，長租公寓快速擴張的同時，更暴露種種問題，加之盈利模式待解，使得部分房企對于這一新興領域頗有意興闌珊之意。

　　以朗詩為例，2017年便成立長租公寓事業部，大力發展旗下品牌“朗詩寓”，現已在北京、上海等一二線城市獲取100多個項目。規模擴張下，收益并不樂觀。公開數據顯示，2018年其業務收入構成中僅占到整體1.7%，虧損卻從0.44億元擴大至1.9億元。今年6月，朗詩發布公告稱，將長租公寓、物業管理咨詢、建筑設計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務這5項非核心業務剝離至控股公司朗詩集團。

　　龍湖也在今年半年度業績會中表示，未來旗下長租公寓冠寓的發展重點將是“質量”，將選址、運營、用戶及底層的系統全面強化，提升出租率，并預計2020年將會實現微利，2021年毛利率將在12%左右，重資產接近70%。

　　無論布局商業還是住宅，存量市場對各房企來說都是除房產銷售以外的盈利途徑，但受制于自身現金流、運營方式與運營能力，并不是所有房企都能從中獲利。目前看來，面對其中的未知與風險，龍頭房企尚能游刃有余，相對比，中小企業的抗擊打能力不足，投入需謹慎。赫天雪