深圳：產(chǎn)業(yè)用房禁止兩次轉(zhuǎn)租分租

　　繼對(duì)居住用房實(shí)施租賃價(jià)格新政后，深圳對(duì)產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)也加強(qiáng)管理了。日前，深圳市政府印發(fā)《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施(試行)》(下稱(chēng)《若干措施》)，從10月1日起施行。其中規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉(zhuǎn)租、分租;約定可以轉(zhuǎn)租、分租的，應(yīng)按規(guī)定或約定出租，受轉(zhuǎn)租人不得再次轉(zhuǎn)租。

　　新政意在打擊“二房東”市場(chǎng)亂象

　　《若干措施》中所稱(chēng)的產(chǎn)業(yè)用房，是指從事工業(yè)生產(chǎn)為主以及介于第二與第三產(chǎn)業(yè)之間，容納研發(fā)、孵化、中試等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能的建筑，包括工業(yè)廠房和研發(fā)用房。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房和本市保稅區(qū)、合作區(qū)、自貿(mào)區(qū)及高新技術(shù)園區(qū)等特定區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)用房租賃另有規(guī)定的，從其規(guī)定。近年來(lái)，深圳市出臺(tái)了一系列降成本、拓空間、優(yōu)環(huán)境、促發(fā)展的政策措施，持續(xù)推進(jìn)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，有力保障了實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。但2018年以來(lái)，部分產(chǎn)業(yè)用房租金上漲較快、“二房東”市場(chǎng)亂象突出等問(wèn)題直接增加了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、營(yíng)造良好的營(yíng)商環(huán)境產(chǎn)生不利影響。為進(jìn)一步推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，深圳2019年政府工作報(bào)告明確提出了“進(jìn)一步降低企業(yè)用房成本，出臺(tái)專(zhuān)門(mén)政策嚴(yán)控產(chǎn)業(yè)用房租金過(guò)快上漲”，為此，深圳市制定了《若干措施》，在堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中決定性作用的同時(shí)，用好政府這只“看得見(jiàn)的手”，通過(guò)科學(xué)、規(guī)范、有序的監(jiān)管，依法依規(guī)規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)。 深圳市住建局介紹，《若干措施》于5月27日至6月6日面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，共收到反饋意見(jiàn)76條。經(jīng)認(rèn)真討論和論證，充分吸收采納了相關(guān)意見(jiàn)建議，對(duì)《若干措施》內(nèi)容作了進(jìn)一步修改完善。9月18日，《若干措施》正式印發(fā)。

　　到明年新增創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房800萬(wàn)平方米以上

　　《若干措施》從六個(gè)方面提出了20條具體措施。首先是加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌，加大供應(yīng)力度。2016年以來(lái)，深圳市開(kāi)展了“加快國(guó)土空間提質(zhì)增效實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展”十大專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，全力解決深圳產(chǎn)業(yè)空間挖潛不夠、利用效率不夠高的問(wèn)題。為此，《若干措施》提出加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)空間的規(guī)劃統(tǒng)籌，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)空間供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過(guò)持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)增效、加大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房供給力度，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用房供需平衡，確保符合深圳高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展需要與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的好項(xiàng)目有空間可落。 在這方面，《若干措施》中提出將鼓勵(lì)各區(qū)采取異地置換、產(chǎn)權(quán)入股等方式，促進(jìn)老舊工業(yè)區(qū)連片升級(jí)、功能優(yōu)化，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)空間。深圳還將加強(qiáng)對(duì)舊工業(yè)區(qū)綜合整治的引導(dǎo)和支持。舊工業(yè)區(qū)相關(guān)權(quán)利人可按規(guī)定增加一定比例的輔助性公用設(shè)施，適當(dāng)增加滿足基本需求的研發(fā)辦公、配套商業(yè)空間，完善產(chǎn)業(yè)及配套功能，改善舊工業(yè)區(qū)環(huán)境品質(zhì)。在這方面，市區(qū)政府將給予一定補(bǔ)助。至2020年，全市完成舊工業(yè)區(qū)綜合整治建筑面積不低于500萬(wàn)平方米。 此外，還將鼓勵(lì)各區(qū)通過(guò)配建、收購(gòu)、整治統(tǒng)租和“市場(chǎng)配置、政府補(bǔ)貼”等方式，加大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌集力度。推動(dòng)國(guó)有企業(yè)通過(guò)利用存量用地、城市更新、整治統(tǒng)租等渠道，加大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng);對(duì)社區(qū)股份公司自主盤(pán)活老舊工業(yè)區(qū)等集體物業(yè)用作創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的，各區(qū)給予一定財(cái)政資助。到2020年，全市新增建設(shè)籌集創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建筑面積不少于800萬(wàn)平方米。

　　租金高出指導(dǎo)價(jià)15%將被約談和信用懲戒

　　為有效解決產(chǎn)業(yè)用房市場(chǎng)隨意漲租，行業(yè)無(wú)序發(fā)展等問(wèn)題，《若干措施》提出了推行全市統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)用房租賃合同示范文本、加強(qiáng)租賃合同備案管理、實(shí)施租賃公示制度、加強(qiáng)行業(yè)主體備案等措施規(guī)范租賃行為。除承租人要求外，單個(gè)產(chǎn)業(yè)用房租賃合同期限原則上不得少于1年;鼓勵(lì)簽訂產(chǎn)業(yè)用房長(zhǎng)期租賃合同。 同時(shí)，對(duì)當(dāng)前產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)上存在的代收代繳水電費(fèi)牟利、虛增公攤面積、收取高額物業(yè)服務(wù)費(fèi)、隨意轉(zhuǎn)租分租等增加承租人用房成本的違法違規(guī)行為提出了明確的監(jiān)管措施，并從行業(yè)誠(chéng)信監(jiān)管、負(fù)面清單、多部門(mén)協(xié)同監(jiān)管等多個(gè)角度，建立健全約束激勵(lì)機(jī)制。其中包括：租賃合同中應(yīng)明確水、電費(fèi)的計(jì)費(fèi)細(xì)項(xiàng)、計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收取方式及用水、用電安全條款，嚴(yán)格執(zhí)行政府定價(jià);用水、用電未抄表到戶的工業(yè)區(qū)，各用戶繳納的水、電費(fèi)用(含自用、公攤)總和不得高于出租人向水、電專(zhuān)營(yíng)單位繳納的水、電總費(fèi)用。此外，出租人每年還要定期對(duì)水、電費(fèi)收繳及分?jǐn)偂⒐珨偟惹闆r進(jìn)行公示。 為進(jìn)一步壓縮部分房地產(chǎn)中介、個(gè)人等“二房東”通過(guò)產(chǎn)業(yè)用房轉(zhuǎn)租分租牟利的空間，《若干措施》明確要針對(duì)產(chǎn)業(yè)用房所屬類(lèi)型、空間位置、運(yùn)營(yíng)主體及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向等，實(shí)施分類(lèi)分級(jí)監(jiān)管，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用房準(zhǔn)入監(jiān)管，優(yōu)化國(guó)有及集體產(chǎn)業(yè)用房出租方式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)用房得以合理使用。規(guī)定除土地供應(yīng)合同、產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議和租賃合同另有約定外，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉(zhuǎn)租、分租;約定可以轉(zhuǎn)租、分租的，產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)當(dāng)按規(guī)定或約定出租，受轉(zhuǎn)租人不得再次轉(zhuǎn)租。 為嚴(yán)控產(chǎn)業(yè)用房租金過(guò)快上漲，《若干措施》提出了產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，通過(guò)主管部門(mén)編制并發(fā)布產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格，提高租金透明度，引導(dǎo)租賃雙方合理約定租金，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)于租金高出最近年度發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格15%的，市、區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)及時(shí)介入，經(jīng)核實(shí)屬惡意哄抬租金的，可對(duì)出租人采取約談、實(shí)施信用懲戒等措施。

　　每?jī)赡旮�新一次產(chǎn)業(yè)用房數(shù)據(jù)

　　產(chǎn)業(yè)用房供需信息不對(duì)稱(chēng)極大地推高了市場(chǎng)租金，也滋生了市場(chǎng)亂象，為此，《若干措施》提出要建立全市統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)用房信息平臺(tái)，使其成為規(guī)范行業(yè)及市場(chǎng)行為、推進(jìn)信息透明、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的重要抓手。另外，市租賃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)組織開(kāi)發(fā)全市產(chǎn)業(yè)用房專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，及時(shí)準(zhǔn)確采集產(chǎn)業(yè)用房基礎(chǔ)信息和使用信息，建立產(chǎn)業(yè)用房項(xiàng)目信息臺(tái)賬，專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查原則上每?jī)赡暌淮危�由各區(qū)政府具體實(shí)施。 加強(qiáng)租賃市場(chǎng)整頓是規(guī)范市場(chǎng)的重要手段，《若干措施》明確開(kāi)展產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊各類(lèi)違法違規(guī)租賃行為。下一步，深圳市、區(qū)政府及各相關(guān)部門(mén)將推動(dòng)落實(shí)《若干措施》，圍繞加大用房供應(yīng)、主動(dòng)做好服務(wù)、分類(lèi)分級(jí)監(jiān)管、推動(dòng)行業(yè)規(guī)范，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，為深圳市加快建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)提供有力支撐。