2019年中國房地產總結與展望 | 土地篇

　　經歷了去年下半年的地市寒冬后，2019年二季度土地市場出現了短暫的回暖，土地價格一度隨著優質用地的供應增加急劇上升；但到了下半年，由于融資渠道持續收緊，市場溢價率也降低歷史最低位，土地市場熱度進一步轉冷。

　　展望2020年，房地產市場長效調控機制將繼續在土地市場發揮作用，土地市場也會持續穩定低位運行；2019年企業在拿地方面的謹慎態度在2020年將會持續，樓市、地市以及金融市場方面政策放寬預期偏弱，土地市場在價格方面將以較低位水平持續運行，對現金流能力較強的企業來說是適合增加土儲的時機。

　　2019年總結

　　成交面積：成交量不及2018年，一二線城市成交占比明顯提升

　　截止2019年11月底，全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。雖然11月300城供應總量翻番，年底又是土地成交的旺季，12月土地成交量會呈現周期性的增加趨勢，但考慮到前11月成交量與去年全年成交量存在4.3億平方米的差距，2019年土地市場總量很難達到2018年的水平，預計會呈現下降趨勢。

　　雖然土地成交面積呈現同比下降，但成交金額卻超出了去年同期：截止2019年11月，全國土地成交金額累計已達5.42萬億，同比去年增長了10%。從成交金額排名來看，地價較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長三角區域，共有8個城市入榜，且這些城市的成交金額僅有上海小幅下跌，其余城市均是同比上漲趨勢。

　　成交金額同比上漲10%，增幅較2018年進一步收窄

　　截至2019年11月底，全國300城經營性用地成交金額達54169億元，同比增長10%，與2018年全年16%的漲幅相比明顯收窄。成交總金額增長速度放緩，主要是因為今年下半年資本環境監管更緊，使得開發商融資困難，資金比較緊張，拿地熱情較以往也有所下降，成交地塊也多以低溢價成交為主，使得全年成交金額增速趨緩。

　　土地價格：平均樓板價同比漲幅達14%，溢價率持續低位運行

　　2019年土地市場在一二線城市成交占比增加、熱點區域優質用地供應量明顯增加的情況下，迎來了地價的回漲。不過，在進入下半年以后，由于融資渠道持續收緊，房企資金壓力大，拿地的積極性也大幅降低，大部分地塊低溢價甚至零溢價成交，整體溢價率已經跌至10%以下的低位，三四線城市的市場熱度更是持續回落，土地市場進一步轉冷。

　　整體地價：地價再次回漲至2396元/平方米，同比漲幅達14%

　　2019年土地價格并未延續2018年的價格回落之勢，全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲，增至2396元/平方米，同比上漲13.7%，升至歷史高位。地價的明顯上漲，一方面是由于2019年前11個月一二線城市成交規模占比相比去年同期顯著提升，比例增加了3個百分點；另一方面，由于年內市場熱度不高，大部分城市增加了優質地塊的供應，如北京今年有多宗不限價宅地、深圳的宅地供應量較去年同期也有明顯的提升，這也進一步推高了今年的成交均價。

　　溢價率：二季度來溢價率持續走低，三四線城市降幅最大

　　盡管2019年整體地價較2018年有明顯上漲，但溢價率卻呈下降之勢。成交溢價率由2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降了2.3個百分點。分季度來看，2019年溢價率經歷了“先升后降”之勢，尤其是在2019年二季度升至高位后，三季度在房企融資渠道收緊的影響下急劇下滑，降幅十分顯著，四季度基本延續了三季度的下降之勢，溢價率再度下滑，開發商拿地的審慎程度大幅度提升。

　　截止至2019年第四季度，各能級溢價率均已經跌破10%，尤其是一線城市溢價率已經跌破5%，大部分地塊均以底價成交，降無可降；二線和三四線城市溢價率也分別降至8.0%、9.7%，土地溢價率也降至相對低位。

　　2020年展望

　　從整體市場運行來看，2019年土地市場呈現出量跌價漲的趨勢，成交樓板價雖在一二線城市成交量占比提升的影響下同比上漲，但土地成交建面卻不敵上年同期，市場熱度也在下半年一直維持低位運行，整體市場的流拍率也高于去年，土地市場較往年明顯轉涼。市場下行的背景下，一些流拍嚴重的城市如廣州、天津已經降低了土地出讓價格，此外樓市方面也有限售松動消息傳出，而對于市場表現仍然較好的城市，則繼續收緊政策。種種跡象表明，“因城施策”、“一城一策”的房地產長效管理調控機制已經初步形成，未來的土地市場也會平穩運行。

　　“錢緊”預期依舊，土地市場熱度維持低位運行

　　縱觀2019年出臺的土地政策，租賃、養老成為今年政策的關鍵詞：上半年各部門聯合發文表態要大力發展租賃市場，深圳、杭州等外來人口總量較大的城市跟進出臺租賃政策，并加大了租賃用地的供應；下半年國務院提出要結合城鎮舊改大力發展養老，自然資源部也在年末提出要保障養老用地供應，部分城市已有具體政策出臺，如南寧已明確要求新建住宅小區需配建養老服務用房，土地供應類型未來也將更加多樣化。另外，今年7月，《土地管理法》修正案草案中刪去了“建設用地必須國有”，為集體用地入市掃平法律障礙，土地供應渠道也更加多元化。這對于土地資源緊張的一、二線城市將是一大利好。

　　除了大力發展租賃市場、完善社區養老配套外，在2019年12月中央經濟工作會議再度強調要繼續堅持房住不炒，堅持“穩房價、穩地價、穩預期”，為2020年房地產市場的定下運行基調。資金層面，銀保監會在年末稱要完善房地產融資統計和監測體系，嚴厲打擊違規行為，房企融資環境預計仍將高度收緊。“錢緊”勢必會導致房企在拿地時越發謹慎，明年的土地市場熱度大概率仍會持續低位運行。

　　地價難以維持上漲趨勢，一二線城市成交占比有望繼續提升

　　2019年，隨著購房需求的逐漸釋放，多數三四線城市在棚改退場后樓市表現萎靡不振，進一步導致土地市場也隨之遇冷，三四線城市的成交占比和上一年相比明顯減少。相比于購房需求增長動力缺乏的三四線城市，一二線城市在人才引進等政策利好下購房需求充裕，成為市場下行時企業拿地的避風港。另外，為了穩定房價，這些重點城市在今年的土地供應量明顯加大，如廣州、上海、深圳、南京等今年的土地供應量都超出了去年同期，預計2020年也會維持高位。雙重影響下，一、二線城市的成交占比將會繼續提升。

　　土地價格方面，2019年來一些條件較好的地塊因為投資回報率不高出現了無人報名而流拍的現象，在此影響下，為保證供應，政府適當了調低價格預期，2019年末土地成交價格已降至上年同期水平。由于資本市場環境走弱的預期依舊，高融資成本下房企對拿地的態度將會更為謹慎，來年地價也難走高。但對于現金流能力較強的房企來說，2020年卻有望迎來值得仔細甄別、抄底拿地的長期窗口期。

　　本文為《2019年中國房地產總結與展望：土地篇》刪減版

　　（來源：克而瑞地產研究）