業(yè)內(nèi)人士：2020年樓市這些變化值得注意

　　在2019年土地市場、房地產(chǎn)價(jià)格、未來預(yù)期“三穩(wěn)”的基礎(chǔ)上，2020年，房地產(chǎn)市場會(huì)如何？

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波日前表示，2020年，樓市健康平穩(wěn)發(fā)展、安居宜居的目標(biāo)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。在整體穩(wěn)定之下，五大變化值得注意：

　　一是調(diào)控分化，房價(jià)成為調(diào)控松緊的“刻度尺”。

　　從2020年的趨勢(shì)來看，張波認(rèn)為，因城施策依然是調(diào)控主要方式，總體來看，2020年二手房市場整體波動(dòng)性將繼續(xù)減小，一線城市房價(jià)下行的空間較小，而不少二三線城市房價(jià)下探的空間依然存在。

　　張波表示，城市一二手成交量變化并非當(dāng)前調(diào)控的主要“標(biāo)尺”，房價(jià)才是判斷調(diào)控未來松緊度的“刻度尺”，換言之判斷一個(gè)城市可否放松的標(biāo)準(zhǔn)是房價(jià)下行壓力。一線城市和熱點(diǎn)二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房價(jià)上漲壓力向下行壓力轉(zhuǎn)化；另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線，在供應(yīng)量持續(xù)但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市調(diào)控松動(dòng)的概率會(huì)有所提升。

　　二是金融政策難言寬松。

　　官方堅(jiān)持“房住不炒”，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的目標(biāo)非常明確。張波指出，這意味著2020年不會(huì)放松對(duì)房企融資的定向嚴(yán)監(jiān)管，房企融資從緊的狀況預(yù)計(jì)仍會(huì)延續(xù)。

　　2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象仍將會(huì)普遍存在，這是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導(dǎo)致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力。同時(shí)，由于融資難度增大，2020年房企融資成本的亦將保持高位。

　　值得關(guān)注的是，由于部分房企追求前期過度追求規(guī)模，導(dǎo)致前期負(fù)債水平過高，在融資從嚴(yán)的大背景下，這類企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷提升。2020年通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目合作的方式來減輕負(fù)債或成為市場常態(tài)。

　　三是城市分化，房企持續(xù)回歸一二線。

　　張波認(rèn)為，2019年房企拿地總面積下跌預(yù)示著2020年土地市場也難言樂觀。棚改在2019年超額完成目標(biāo)任務(wù)，2020年這一市場的熱度恐難再現(xiàn)。

　　加之，二線城市對(duì)于人才的吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會(huì)顯明弱于二線城市，這些原因都會(huì)促使房企繼續(xù)回歸一二線。

　　未來，張波預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)的增量市場規(guī)模逐步減少與購房需求增速相匹配，后續(xù)房地產(chǎn)拿地面積下降的趨勢(shì)不會(huì)變。但一方面商品房開發(fā)量減是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面各大城市舊城改造依然會(huì)給房企帶來很多新機(jī)遇。

　　四是房企分化，產(chǎn)品力成為競爭關(guān)鍵。

　　從以往房企的競爭來看，多聚焦于規(guī)模，部分大型品牌房企通過規(guī)模化的確也形成了一定優(yōu)勢(shì)，例如融資成本相對(duì)較低、融資難度相對(duì)較低、融資方式的多樣化等等，并且由于有品牌以及大量土儲(chǔ)作為保障，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)相對(duì)較高。

　　不過，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2020年商品房銷售規(guī)模開始減緩。2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會(huì)逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場等因素影響，房企淘汰率將不斷提升。

　　張波指出，在2019年多地新建住宅質(zhì)量問題引起廣泛關(guān)注的情況下，2020年房企之間的競爭不會(huì)只圍繞于規(guī)模本身，房地產(chǎn)后調(diào)控時(shí)代精準(zhǔn)把脈購房者的需求，才是重中之重，產(chǎn)品力將成為房企間競爭的關(guān)鍵。

　　五是用戶需求變化。

　　除了對(duì)居住品質(zhì)的要求提升外，隨著大量“95后”“00后”進(jìn)入社會(huì)，人們對(duì)于居住的要求也在不斷改變。一方面接受租房的人群比例占比不斷增加，另一方面用戶對(duì)戶型的偏好也將不斷發(fā)展改變。

　　2018年以來，全國用戶二手房戶型偏好已經(jīng)開始緩慢變化。張波指出，從安居客線上用戶二手房的找房偏好來看，二居室和三居室為全國用戶主要關(guān)注戶型。隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，生育政策的不斷放開，2020年預(yù)計(jì)三居室的首改需求將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步上升。(完)