2019年房價回望：年末隱現“翹尾” 后續增長仍乏力

　　經歷了“小陽春”、融資緊縮、降價促銷、年末回溫的2019年，房價經過小幅震蕩后，正以一波“翹尾”收官。

　　2020年1月16日，國家統計局發布2019年12月70個大中城市房價走勢數據。當月，50個城市的新建商品住宅價格環比上漲，4個城市持平，16個城市下跌。在連續6個月下降后，房價上漲的城市數量首次提升。

　　其中，4個一線城市新房價格環比漲幅收窄，二、三線城市新房價格環比漲幅均有所擴大。總體來看，70城房價出現年末“翹尾”的態勢。

　　2019年，全國房價漲幅出現“前高后低”的局面。在去年3月至5月的樓市“小陽春”期間，一批熱點城市房價明顯上漲，并使得70城房價漲幅擴大。一批收緊融資渠道的政策陸續出臺后，部分房企在下半年降價銷售，70城房價漲幅也不斷收窄，并最終趨于平穩。

　　考慮到四季度通常是房企沖刺業績的時段，年末的這波房價“翹尾”，被普遍認為是市場升溫所促成。但隨著春節假期的臨近，以及樓市調控的持續，漲勢很有可能就此打斷。多數受訪者認為，在部分城市，未來的房價下行壓力仍然不小。

　　市場呈“U型”走勢

　　2019年12月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比11月回落0.4個百分點。其中，北京和深圳分別上漲0.4%和0.7%，上海持平，廣州下降0.3%。

　　同期，31個二線城市和35個三線城市新房價格環比分別上漲0.3%和0.6%，漲幅均擴大0.1個百分點。

　　平均來看，2019年12月，70個大中城市的新房價格環比上漲0.35%，漲幅在連續六個月下滑后，首次出現回升。二手房價格平均環比上漲0.15%，漲幅連續兩個月擴大。

　　這種局面的出現，與年末樓市的升溫密不可分。出于沖擊年度銷售業績的考慮，房企通常會在四季度加大銷售力度，這也容易對房價形成支撐。根據國家統計局的數據，從2007年到2018年的12年間，每年的月度交易高點均出現在12月。機構數據顯示，2019年12月，熱點城市的交易規模普遍偏高。

　　另外，政策利好的作用也較為明顯。比如，受“豪宅稅”政策調整的影響，去年12月深圳的二手房價格漲幅為1.0%，連續兩個月在二手房價格漲幅榜上位居前三。

　　2019年，全國房地產市場出現“U型”波動。3月至5月，“小陽春”再現，部分城市因房價增長過快，被監管層重點關注。從5月開始，各項調控政策陸續出臺，樓市終于有所降溫。下半年，由于樓市調控造成資金緊張，部分房企啟動降價促銷，市場再度回暖。

　　這期間，房價一直處在正增長區間，但增幅波動明顯。2019年70城新房價格漲幅的高點出現在“小陽春”期間的5月，隨后一路下行，到11月跌至谷底后開始回升。二手房價格的總體變化趨勢與之類似，但高峰與低谷均比新房提前一個月出現。

　　2019年全年的房價仍有上漲。去年12月，70城新房價格平均同比上漲6.8%，一、二、三線城市的漲幅分別為3.8%、7.3%和6.7%。

　　在70個大中城市中，去年僅有岳陽、瀘州兩城出現房價下降，其余68個城市均上漲。其中，呼和浩特、大理、西安分別以15.9%、15.4%、14.2%的漲幅位居前三。

　　基本面不支持樓市反轉

　　對于去年年末的房價升溫，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為是“季節性變化”。許小樂向21世紀經濟報道表示，去年12月，貝殼研究院監控的重點城市中，漲價業主的占比環比提升了2個百分點。但這種市場和情緒表現和往年類似。

　　他表示，總體來看，當前房地產政策和市場的基本面都沒有改變。

　　政策層面，2019年12月召開的中央經濟工作會議指出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。”這是中央經濟工作會議連續第二年提到“房住不炒”。

　　此后，住建部、央行、銀保監會等相關部門也做出類似的表態。住建部還重申，不把房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　多數機構分析認為，雖然地方政府有著松綁樓市調控的需求，且人才、戶籍等新政還將陸續出臺，但在中央層面，出于降低杠桿的考慮，樓市政策的總基調仍將處于“穩中偏緊”的狀態。

　　市場層面，許小樂指出，從近半年來看，房地產市場依舊處在下降通道中，大趨勢看依舊是越來越多的城市下跌。去年12月的這種回暖是暫時的，未來部分城市房價下跌的壓力依舊不小。

　　58安居客房產研究院分院院長張波也表示，在房地產交易規模有望連續四年（2016年至2019年）刷新歷史紀錄后，今年開始，市場很可能進入一個較長的下行周期。其間，市場的量、價表現都不會太好。

　　被視為市場先行指標的二手房價格，已經出現類似的變化。去年12月，有26個城市的二手房價格出現環比下滑。自去年6月以來，二手房價格下滑的城市數量連續7個月超過20個。

　　“樓市拐點已經出現。”中原地產如此解讀上述現象，市場走勢逐漸從之前的高位開始回落，房價也在經歷高位盤整。其中，前期房價漲幅較大的二三線城市，未來可能降溫明顯。

　　統計局發布的另一組數據也顯示，去年12月，二線城市新房和二手房銷售價格同比漲幅均連續8個月回落，三線城市同比漲幅均連續9個月相同或回落。

　　（編輯：張星）