2019年樓市總結(jié)：穩(wěn)定壓倒一切

　　如果用兩個(gè)字來(lái)形容2019年，那就是“穩(wěn)定”，土地市場(chǎng)穩(wěn)定、房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定、未來(lái)預(yù)期穩(wěn)定，三穩(wěn)的目標(biāo)在2019年皆有清晰體現(xiàn)。同時(shí)，樓市調(diào)控政策指向性明確，全國(guó)降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的行業(yè)背景下，房?jī)r(jià)整體上漲態(tài)勢(shì)得到有效控制。

　　在房住不炒的調(diào)控主基調(diào)下，樓市的投機(jī)性需求基本離場(chǎng)，住宅回歸居住本源；

　　在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的方向指引下，金融側(cè)調(diào)控保持相對(duì)高壓，有力保障房產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展，防止投資過(guò)熱現(xiàn)象產(chǎn)生；

　　在租售同權(quán)的安居目標(biāo)下，租賃房源供給不斷增多，租賃市場(chǎng)繼續(xù)蓬勃發(fā)展；

　　在因城施策的調(diào)控準(zhǔn)則下，各地的調(diào)控精準(zhǔn)度不斷提升，各城調(diào)控的顆粒度也愈加精細(xì)化。

　　調(diào)控不放松 房地產(chǎn)金融首當(dāng)其沖

　　2019年全年樓市政策保持了相對(duì)穩(wěn)定，因城施策的精準(zhǔn)調(diào)控在各地都有所體現(xiàn)，如佛山取消樓市限價(jià)政策、東莞調(diào)整二手房交易個(gè)稅等，蘇州部分區(qū)域限售、大連、洛陽(yáng)等地出臺(tái)限價(jià)政策。總體來(lái)看，政策放松的城市和地區(qū)較少，而大部分城市依然維持了調(diào)控高壓，尤其是開(kāi)封、張家港兩地分別在7月、12月經(jīng)歷了政策放松“一日游”，導(dǎo)致各地調(diào)控放松更為謹(jǐn)慎。

　　2019年在市場(chǎng)流動(dòng)性整體放松的環(huán)境下，房地產(chǎn)金融側(cè)卻愈加收緊，向市場(chǎng)傳遞出明顯信號(hào)。即房住不炒已從行業(yè)源頭入手，不但要控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)通過(guò)金融側(cè)調(diào)控，有力提升房地產(chǎn)去產(chǎn)能化的節(jié)奏，2019年房地產(chǎn)金融側(cè)的調(diào)控來(lái)看，主要采取了三步走。

　　第一步“定調(diào)嚴(yán)控”，4月的“房住不炒”基調(diào)重申，7月政治局會(huì)議“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，9月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域等都是融資從緊的明確信號(hào)；

　　第二步是“嚴(yán)控信托”從5月開(kāi)始監(jiān)管部門(mén)就發(fā)文嚴(yán)防資金通過(guò)信托、金融租賃等方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，7月監(jiān)管部門(mén)約談房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)猛的信托公司；

　　第三步“加大整治”，8月上銀保監(jiān)會(huì)表示將在32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查，涉及土地儲(chǔ)備貸款、開(kāi)發(fā)貸款。8月底銀保監(jiān)會(huì)又發(fā)布對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)，對(duì)中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資進(jìn)行了批評(píng)。

　　“搶人”政策頻出 拉動(dòng)樓市熱度提升

　　今年直接針對(duì)樓市調(diào)控放松的政策可謂鳳毛麟角，大量的放松體現(xiàn)在各地落戶(hù)政策放松、人才政策放松，這類(lèi)政策對(duì)于樓市的確產(chǎn)生了間接性影響。

　　從放松人才購(gòu)房限制政策來(lái)看，大都是提供了相應(yīng)的補(bǔ)貼或直接降低或取消了人才的購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)于三亞、南京、天津、佛山、江門(mén)等放寬來(lái)看地于當(dāng)?shù)爻鞘泻蛥^(qū)域的熱度提升起到了較為明顯的效果。但必須要看到，人才政策的真實(shí)目的依然還是以吸引人才為主旨，政策本身包含的內(nèi)容也較多，人才購(gòu)房只是其中一部分，因此不能將人才政策就等同于調(diào)控放松。

　　值得關(guān)注的是，各地的人才政策本身依然有著諸多值得推敲之處，一方面人才引進(jìn)大都是學(xué)歷或職稱(chēng)為主要標(biāo)準(zhǔn)，缺乏根據(jù)各城重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)珠的專(zhuān)業(yè)性人才引入標(biāo)準(zhǔn)，這一點(diǎn)在部分二三線城市表現(xiàn)尤為明顯，換言之是2019年是“搶人大戰(zhàn)”，而非“引入對(duì)口人才”；另一方面不排除部分城市通過(guò)人才政策的方式起到調(diào)控變相放松的效果，尤其是將人口的門(mén)檻降得過(guò)低時(shí)，這一傾向體現(xiàn)尤為明顯。

　　2019年部分城市和地區(qū)人才政策情況

　　土地市場(chǎng)降溫 房企加速回歸一二線

　　2019年全年土地市場(chǎng)成交量顯現(xiàn)同比明顯減少，從土地購(gòu)置面積的數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8035萬(wàn)平方米,同比下降27.5%，同比量減達(dá)近三成。下半年土地購(gòu)置面積的整體有所回升，但從全年來(lái)看總體成交同比去年下滑的趨勢(shì)沒(méi)有改變，1-11月同比下降14.2%。

　　從實(shí)際拿地情況來(lái)看，房企圍繞重點(diǎn)城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強(qiáng)。大型品牌房企回歸一二線的趨勢(shì)較為明顯。深圳、北京土拍市場(chǎng)今年都呈現(xiàn)過(guò)火熱的局面，一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊更是讓房企欲罷不能，6月，深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“吸睛”效果。與此相對(duì)應(yīng)的是，三四線及以下城市是土地流拍集中地，從2019年土地流拍數(shù)量的情況來(lái)看，排名靠前的城市分別為金華市、濟(jì)寧市、南陽(yáng)市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低，市場(chǎng)趨冷是這類(lèi)城市土地降溫的重要因素。

　　值得關(guān)注的是，今年以來(lái)有部分房企開(kāi)始暫停拿地，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一方面由2016-2017年的地王項(xiàng)目在很多城市都面臨著銷(xiāo)售困局，讓房企拿“地王”的沖動(dòng)銳減；另一方面負(fù)債率過(guò)高的房企也在今年漸漸被動(dòng)減少甚至?xí)和Ｄ玫貏?dòng)作。整體來(lái)看，房企在土地市場(chǎng)已明顯理性，拉動(dòng)土地溢價(jià)率持續(xù)走低。

　　銷(xiāo)量繼續(xù)提升 商品房GMV向16萬(wàn)億挺進(jìn)

　　2019年1-11月商品房銷(xiāo)量情況

　　從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，1