2020年樓市預(yù)測(cè)：穩(wěn)定之下 分化加劇

　　日前，從2019年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議和全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳遞出的信號(hào)來看，2020年房地產(chǎn)重點(diǎn)依然體現(xiàn)在落實(shí)房住不炒，保持樓市穩(wěn)定，發(fā)展租賃體系等幾個(gè)方面。因此，2020年樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展，安居宜居的住房目標(biāo)不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控總體保持從嚴(yán)，因城施策的方式會(huì)多樣化，房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化。在整體穩(wěn)定之下，各類分化將在以下幾方面持續(xù)體現(xiàn)：

　　調(diào)控分化 房?jī)r(jià)成為調(diào)控松緊的“刻度尺”

　　從2020年的趨勢(shì)來看，由于調(diào)控政策并不會(huì)采取“一刀切”手段，因城施策依然是調(diào)控政策的前置性條件，因此，總體來看，2020年二手房市場(chǎng)整體波動(dòng)性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量?jī)r(jià)難有大起色，“小陽春”依然有望出現(xiàn)在各類城市，一線城市房?jī)r(jià)下行的空間較小，而不少二三線城市房?jī)r(jià)下探的空間依然存大。

　　值得關(guān)注的是，城市一二手成交量變化并非當(dāng)前調(diào)控的主要“標(biāo)尺”，房?jī)r(jià)才是判斷調(diào)控未來松緊度的“刻度尺”，換言之判斷一個(gè)城市可否放松的標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)下行壓力。因此，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房?jī)r(jià)上漲向下行壓力增大轉(zhuǎn)化，另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線，在供應(yīng)量持續(xù)但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會(huì)有所提升。值得關(guān)注的是，三四線調(diào)控放松的節(jié)奏會(huì)較為平緩，更多放松或在二季度以后逐步在市場(chǎng)體現(xiàn)出來。

　　分化之下 金融政策難言寬松

　　無論是從年中中共中央政治局會(huì)議要求來看，還是年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的指示來看，堅(jiān)持房住不炒，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的目標(biāo)非常明確，2020年不會(huì)放松對(duì)房企融資的定向嚴(yán)監(jiān)管，房地產(chǎn)融資的寬松化很難實(shí)現(xiàn)，房企融資難預(yù)計(jì)依然會(huì)保持延續(xù)。值得關(guān)注的是，2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象的確普遍存在，一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導(dǎo)致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力，另一方面由于融資難度增大，2020年融資成本的高企亦將持續(xù)。

　　值得關(guān)注的是，由于部分房企追求前期過度追求規(guī)模化，導(dǎo)致前期負(fù)債水平過高，在融資從嚴(yán)的大背景下，這類企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度也在不斷提升。2020年降低負(fù)債水平，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯得較為重要，通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目合作的方式來減輕負(fù)債或成為市場(chǎng)常態(tài)。

　　城市分化 房企持續(xù)回歸一二線

　　2019年房企拿地總面積下跌預(yù)示著2020年土地市場(chǎng)也難言樂觀。同時(shí)棚改在2019年提前完成直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑，同步拉動(dòng)此類城市的土地降溫不斷呈現(xiàn)。

　　房企回歸一二線的重要原因在于需求側(cè)出現(xiàn)的變化，一方面是棚改結(jié)束，三四線以及下城市未來購(gòu)房需求總量會(huì)出現(xiàn)較為明顯的下降，過于激進(jìn)在三四線拿地未來的風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)不斷提升；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來看，對(duì)于人才的吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長(zhǎng)也會(huì)顯明弱于二線城市，同步導(dǎo)致房企逐步退出三四線城市。

　　房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展在過去二十年，逐步滿足了人們對(duì)居住空間和質(zhì)量提升的需求，而后房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)規(guī)模逐步減少也是于購(gòu)房需求增速相匹配。后續(xù)房地產(chǎn)拿地面積下降的趨勢(shì)不會(huì)變，但并不代表房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將快速萎縮，一方面商品房開發(fā)量減是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面各大城市舊城改造依然會(huì)給房企帶來很多新機(jī)遇。

　　房企分化 產(chǎn)品力成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵砝碼

　　從以往房企的競(jìng)爭(zhēng)來看，多聚焦于規(guī)模化水平，這也導(dǎo)致了部分房企過于樂觀而盲目擴(kuò)張。部分大型品牌房企通過規(guī)模化的確也形成了一定優(yōu)勢(shì)，例如融資成本相對(duì)較低、融資難度相對(duì)較低、融資方式的多樣化等等，并且由于有品牌以及大量土儲(chǔ)做為保障，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也會(huì)相對(duì)較高。

　　2020年商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會(huì)逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長(zhǎng)繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場(chǎng)等因素影響，淘汰率將不斷提升。

　　從全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議確定的2020年重點(diǎn)目標(biāo)來看，著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量是重要一項(xiàng)，這也預(yù)示著對(duì)房企開發(fā)品質(zhì)的監(jiān)控力度會(huì)同步加強(qiáng)，在2019年不同城市的新建住宅質(zhì)量問題不斷引起廣泛關(guān)注的情況下，2020年房企之間的競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)只圍繞于規(guī)模本身，房地產(chǎn)后調(diào)控時(shí)代精準(zhǔn)把脈購(gòu)房者的需求，才是重中之重，產(chǎn)品力將成為房企間競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵砝碼。

　　走進(jìn)二十年代 用戶需求也將不斷變化

　　除了對(duì)于居住品質(zhì)的提升要求外，隨著大量95后00后不斷進(jìn)入社會(huì)，用戶對(duì)于居住的要求也在不斷改變，一方面接受租房的人群比例占比不斷增加，另一方面用戶對(duì)戶型的偏好也將不斷發(fā)展改變。從2018年以來，全國(guó)用戶二手房戶型偏好已經(jīng)開始緩慢變化。從安居客線上用戶二手房的找房偏好來看，1居室和2居室偏好人群占比縮小，偏好3居室人群占比逐步上升，整體來看，2居室和3居室為全國(guó)用戶主要關(guān)注戶型。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，生育政策的不斷放開，2020年預(yù)計(jì)3居室首改需求將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步上升。