稀缺的小區車位會引發哪些糾紛

　　如今在大城市，車位如城市綠地一般成為稀缺資源。很多城市居民都面臨著“有車開，無地停”的窘境。車主劉露（化名）經歷了“先占先得”的爭搶車位，經歷了立體停車位上的“驚魂”時刻，又因為物業費的糾紛被強行收回車位，這中間一波三折，屢次鬧上法庭。

　　【案例】

　　劉露居住在藍天小區（化名），由于小區系老舊小區，當初規劃的停車位不足。物業公司在小區的公共區域設置了若干公用停車位，用于業主停放車輛。平時大家誰到得早誰就先停車，也都相安無事。

　　劉露平時下班晚，每次回到小區以后，車位都被占滿了。劉露便私自在房屋門前的一個車位上安裝了地鎖，每天回家把小轎車停放在該車位上。鄰居找到物業公司，劉露自知理虧，一直拒絕接聽物業公司人員的電話。物業公司把她起訴了，要求拆除地鎖，退還車位。

　　法院經過審理后認為，劉露在小區內的公共車位上私自安裝地鎖搶占車位的行為，侵犯了小區其他業主的合法權益。物業公司基于其管理職能，要求劉露拆除地鎖的訴訟請求正當，法院予以支持。

　　之后，隨著小區里買車的人越來越多，物業公司修建了立體停車位，劉露如愿以償地獲得了屬于自己的固定停車位，但新的問題隨之又來了。

　　一天，劉露剛剛停完車打開車門即將下車時，鄰居張洋（化名）因操作不當，把劉露的車位降落到地下一層，致使她的車門被機械卷夾，造成嚴重損壞，劉露也在車內造成45度傾斜碰撞。劉露將張洋、物業公司訴至法院，要求賠償修車費用6500元。

　　法院經審理查明，在事故發生時，物業公司并未就立體車庫的操作進行提示，也未安排專門人員就如何操作進行指導，屬于消極實施侵權行為情形，是事故發生的最主要原因。考慮到畢竟是由張洋的操作直接導致劉露的損害，法院最終判決張洋賠償劉露500元，物業公司賠償劉露6000元。

　　之后，劉露要求物業公司更換停車位，但此時藍天小區已沒有多余的車位。雙方幾經協商，最后達成了車位租賃協議，物業公司為劉露辦理白云大廈（化名）地下停車場車證，原藍天小區停車位收回。簽訂上述協議后，雙方遵照執行。2018年國慶節過后，劉露突然發現車位被鎖，她詢問物業公司，物業公司只說不再讓她使用車位。多次溝通無果，劉露再次走進法院。

　　在法庭上，劉露只提出了一項訴訟請求，要求物業公司繼續履行車位租賃協議，按照150元每月續租車位并辦理車證。物業公司不同意劉露的說法，認為是劉露沒有繳納2018年的停車管理費，物業公司才鎖上車位。

　　法院經審理認為，劉露與物業公司之間的車位租賃合同關系系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，當屬有效。由于劉露現在所用車位是其退回原車位以后才獲得此車位的租賃權，如果此時物業公司選擇不將涉案車位出租給劉露，劉露也無法取回原車位，劉露將面臨無車位可用的境地，顯失公平。最終，法院判決物業公司在劉露按照停車費標準交納停車費的前提下，繼續向劉露出租車位。

　　【分析】

　　劉露的遭遇在近幾年法院審理的停車位糾紛中具有很強的代表性。車位作為稀缺資源，業主往往搶而不得。因此，物業公司以此作為優勢，將是否繳納物業費作為車位租賃的前提，但物業服務合同與車位租賃合同屬于兩種不同性質的法律關系，物業公司的做法無法得到法律的支持。但對簿公堂，費時費力，也給業主們增加了很多負擔。除此之外，常見的車位糾紛還有以下幾類：

　　車位歸誰所有

　　對于地上車位，根據有關規定，建筑區劃內，在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為業主共有。建筑區劃內的綠地，除屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的，屬于業主共有。建筑區劃內的道路，除屬于城鎮公共道路的，屬于業主共有。因此，對于建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位之外的車位，且系占用業主共有道路或者共有綠地建設，則該部分車位歸業主所有。

　　對于地下車位，分為兩種，一種為人防地下停車位，一種為非人防地下停車位。

　　人防地下停車位，是指結合地下人防工程修建的停車位，這些停車位屬于人防工程的組成部分，所有權屬于國家所有。但是，《人民防空法》第五條規定，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。因此，開發商對于其投資修建的人防地下停車位，享有使用、管理和收益的權利。開發商可以將此類地下停車位出租給業主，收取租金。

　　對于非人防地下停車位，如開發商在銷售小區房屋時，已將地下停車場按公建面積分攤給全體小區業主的，則停車場產權歸全體業主。開發商沒有權利與個別業主簽訂停車位使用權轉讓協議。如果小區業主需要購買該停車位的使用權，應該同小區業主委員會或經業主委員會授權委托的物業管理公司簽訂停車位使用權轉讓協議。

　　小區業主是否享有優先使用權

　　對于小區車位應優先滿足本小區業主使用的問題，按照《中華人民共和國物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。據此規定，作為業主如果在居住小區擁有房產，則可以要求物業公司在分配車位時優先滿足業主的需要。而對于車位的管理方而言，負有廣義上非法定的強制締約義務，有義務將車位出租給有需要的業主。當然前提條件是，業主需要交納車位的費用。所以，業主如果發現物業公司在小區內車位緊張的前提下而將車位出租于業主以外的人，是可以要求物業公司將車位收回，首先滿足本小區業主需要。

　　使用車位受傷誰負責

　　由于城市土地空間有限，現在很多小區都建有立體停車位。對于立體車位的使用，需有一定的保障措施。根據《特種設備安全監察條例》第五條的規定，特種設備生產、使用單位應當建立健全特種設備安全、節能管理制度和崗位安全、節能責任制度。據此，物業公司作為機械式停車設備（立體車位）的產權單位，應當建立崗位安全責任制度，有義務派專人對機械式停車設備進行管理和使用，尤其是物業公司作為產權單位收取租賃費用將停車設備出租給業主使用時，更應該盡到上述義務。如果業主確實情況緊急，現場又無專人輔助，需要本人操作的，一定要觀察車位內部情況，確保無人后再按照提示進行操作，以避免損失的發生。否則，都應承擔責任。