房企融資環(huán)境趨緊帶來挑戰(zhàn) 業(yè)績(jī)分化明顯

　　處于調(diào)控之中的房地產(chǎn)業(yè)，始終頗受關(guān)注。上市公司業(yè)績(jī)的公布，無疑是管窺整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)窗口。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，2019年上半年，140家A+H上市房企營(yíng)收總同比增長(zhǎng)17.7%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)14.0%。其中，116家A股上市房企上半年?duì)I收總計(jì)9165.9億元，同比增長(zhǎng)23.4%；歸母凈利潤(rùn)總計(jì)988.8億元，同比增長(zhǎng)24.5%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，上市房地產(chǎn)企業(yè)上半年?duì)I收和業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)，整體增速保持穩(wěn)健。值得注意的是，上市房企業(yè)績(jī)分化較為明顯，部分龍頭企業(yè)保持高增長(zhǎng)的同時(shí)，不少公司的盈利卻大幅下滑甚至出現(xiàn)虧損。在“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境正趨于收緊，未來融資能力和銷售回款的能力將面臨考驗(yàn)。

　　業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)但分化明顯

　　從行業(yè)發(fā)展看，今年2月以來，全國(guó)商品房銷售面積增速轉(zhuǎn)負(fù)，全國(guó)商品房銷售整體仍處于調(diào)整階段。有統(tǒng)計(jì)顯示，2019年上半年，全國(guó)商品房銷售面積約為7.58億平方米，同比下降1.8%。

　　盡管行業(yè)整體銷售面積下降，但上市房企的業(yè)績(jī)整體呈現(xiàn)出穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從上市公司看，116家A股上市房企在2019年上半年?duì)I收總計(jì)9165.9億元，同比增長(zhǎng)23.4%；歸母凈利潤(rùn)總計(jì)988.8億元，同比增長(zhǎng)24.5%；銷售回款總額為13774.7億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速較去年同期下滑10.3個(gè)百分點(diǎn)；整體凈負(fù)債率為101.9%，較去年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　東方證券(11.210, 0.10, 0.90%)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)研究表示，A股上市房企營(yíng)收實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)的主要原因是開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模較快增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)?cè)鏊俑哂跔I(yíng)收增速的原因是盈利能力提升，整體毛利率、凈利率分別為32.8%和13.4%，較去年同期分別提高1.6個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，在整體業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)分化明顯。在中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的120家房企中，接近40%的企業(yè)營(yíng)收同比下調(diào)，利潤(rùn)同比下調(diào)的企業(yè)達(dá)到45%。其中，部分房企利潤(rùn)同比跌幅均超過三成，有的下跌幅度超過九成，其中，陽光股份(5.720, -0.13, -2.22%)、天津松江(3.560, -0.21, -5.57%)等5家房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。

　　川財(cái)證券研究員陳靂認(rèn)為，根據(jù)目前公布的2019年中報(bào)業(yè)績(jī)來看，上市房企業(yè)績(jī)分化較為明顯。萬科、保利地產(chǎn)、金科股份、北京城建、藍(lán)光發(fā)展等房企今年上半年凈利潤(rùn)漲幅較大，而萬通地產(chǎn)、嘉凱城、美好置業(yè)等房企凈利潤(rùn)均出現(xiàn)較大幅度下跌。

　　“隨著行業(yè)規(guī)模的天花板臨近，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升的邏輯將長(zhǎng)期維持，優(yōu)質(zhì)房企將憑借豐富的土地儲(chǔ)備、較強(qiáng)的融資能力與資源整合能力，有望在未來的市場(chǎng)中持續(xù)提升市場(chǎng)占有率。”長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)研究員呂聰表示，展望未來，龍頭房企銷售規(guī)模增長(zhǎng)穩(wěn)健、預(yù)收賬款增速較高、毛利率處于高位，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的確定性較高。

　　融資環(huán)境趨緊帶來挑戰(zhàn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，融資環(huán)境的變化，對(duì)行業(yè)發(fā)展影響顯著。近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控持續(xù)收緊，房企融資渠道逐漸收窄，融資壓力不斷增長(zhǎng)。

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)研究員區(qū)瑞明表示，伴隨著2019年一季度以來宏觀杠桿率再創(chuàng)新高以及部分熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)過熱征兆，4月份的中央政治局會(huì)議重提“堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿”和“房住不炒”，5月份之后，房企融資環(huán)境逐步收緊，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金累計(jì)增速逐步放緩。總體而言，上半年房地產(chǎn)行業(yè)融資形勢(shì)呈現(xiàn)一季度寬松、二季度收緊的態(tài)勢(shì)。

　　從銀行貸款看，不管是個(gè)人住房貸款還是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，均增速下降或?qū)徟鷱膰?yán)。從A股上市的大行及股份行數(shù)據(jù)來看，個(gè)人住房貸款增速整體已出現(xiàn)下滑。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年銀行個(gè)人住房貸款與2018年年末相比增速為6.4%，低于去年同期近7%的增速。

　　從融資政策看， 5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，重點(diǎn)申明了要對(duì)銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強(qiáng)監(jiān)管工作。此后不久，國(guó)家發(fā)改委辦公廳印發(fā)《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，完善房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記管理，防范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“在房地產(chǎn)融資端政策趨緊的大環(huán)境下，不少房企出現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿升高和現(xiàn)金流明顯承壓的情況。”陳靂預(yù)計(jì)，現(xiàn)階段債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大、融資能力較弱的中小房企面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)進(jìn)一步上升。受調(diào)控政策影響，預(yù)計(jì)目前房地產(chǎn)整體行業(yè)景氣度有所下降。中長(zhǎng)期來看，銷售業(yè)績(jī)較好、土儲(chǔ)較為豐富、融資能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)大型房企在一定程度上具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

　　調(diào)控政策不會(huì)放松

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境收緊，只是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)縮影。在“房住不炒”的背景下，市場(chǎng)各方認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控基調(diào)不會(huì)放松。

　　從上半年看，各地方紛紛公布房地產(chǎn)調(diào)控舉措。有統(tǒng)計(jì)顯示，2019年1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，累計(jì)次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。

　　實(shí)際上，不管是收緊房企融資渠道，還是各地升級(jí)調(diào)控政策，均釋放出明確的防風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控信號(hào)。人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清此前表示，近年來，我國(guó)一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平，更嚴(yán)重的是，新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。

　　“考慮到宏觀調(diào)控，預(yù)計(jì)后續(xù)政策轉(zhuǎn)寬松空間較小。” 有業(yè)內(nèi)研究人士表示，當(dāng)前二、三線城市房?jī)r(jià)同比漲幅仍然較高，6月份新房漲幅分別達(dá)到10.9%和11.4%，二手房漲幅分別為7.6%和7.9%。70個(gè)大中城市中，商品房?jī)r(jià)格在6月份同比漲幅在10%以上的城市達(dá)43個(gè)。在“一城一策”背景下，受制于政策目標(biāo)約束，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)寬松空間不大。

　　東方證券相關(guān)研究表示，自7月底政治局會(huì)議提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段后，行業(yè)的限制性政策接踵而至，且調(diào)控愈發(fā)精準(zhǔn)，信托控前端拿地、銀行控后端回款，房企融資壓力陡增。伴隨著政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)板塊在8月份大幅跑輸市場(chǎng)，但積極因素也正在逐漸累積，行業(yè)整體估值步入歷史底部區(qū)間，機(jī)構(gòu)配置比例持續(xù)下降，龍頭房企業(yè)績(jī)的較高增速依舊維持，估值修復(fù)的機(jī)會(huì)正在醞釀。

　　來源：金融時(shí)報(bào) 記者：趙洋