爛尾樓復活 雖然實惠也要防“踩坑”

　　近年來，隨著廣地花園、粵墾綠苑等一批廣州知名爛尾樓逐步進入復活通道，不僅讓越來越多困擾城市發展多年的“傷疤”迎來愈合的曙光，同時也給樓市帶來許多新的機會。不過，南方日報調查發現，大多數樓盤項目之所以“爛尾”，表面上是開發商資金鏈斷裂造成的，但背后實際還隱藏著產權不清、債務復雜、違約、騙貸、質量不好、運營不善等諸多剪不斷、理還亂的原因。這些深層次的問題并不是有新的社會資本人來接盤就能夠短期解決，需要有政府、社會、企業和其它交易主體通力合作才能逐一化解。最近，廣地花園復活面臨的舊業主辦證難和規劃矛盾等一系列問題就給市場敲醒了警鐘。為幫助讀者更好地認識爛尾樓“復活”項目的長處和短板，防范接盤過程中潛在的交易危機，本期特邀請零慶鳴律師為大家指點迷津。

　　■嘉賓

　　零慶鳴 房地產法律專家，中華全國律師協會會員，廣東海智律師事務所高級合伙人和資深律師。

　　◎問題1

　　交了房款辦了入住就有了房屋產權？

　　南方日報：從廣地花園復活后遺留的歷史問題，可看出導致業主辦證難的主要原因有哪些？

　　零慶鳴：按照現行的法律規定，購房者與開發商簽訂了房屋買賣合同，交納了房款，辦理了入住手續，并不意味著購房者已經取得房屋的產權。購房者取得房屋產權，必須經過法定程序認定。在復雜的程序面前，購房者往往處于信息不對稱的弱勢位置，其權利很容易受到侵害。廣地花園涉嫌假抵押假按揭騙取銀行貸款、一戶多賣、不按規定出具正規購房合同與發票等導致業主買了房子但拿不到不動產證，暴露了監管方面存在的重大缺陷。綜合來講，老業主辦證難的原因以及后續導致辦證困難的因素有：①利用集體所有土地開發的項目；②未經立項批準的項目；③未取得規劃審批的項目；④沒有銷售許可證又無產權證的房屋；⑤未經驗收或驗收不合格的房屋；⑥土地或房屋未解除抵押的；⑦開發商未交納相關稅費的；⑧土地、房屋等有關部門查封、限制交易的項目等等。

　　◎問題2

　　換了開發商，所有問題會徹底解決？

　　南方日報：近年來，越來越多的房企開始重視存量開發，使得許多爛尾多年的樓盤得到盤活。但是，也有一些歷史遺留問題似乎并沒有那么容易得到解決。能否分析背后的原因？

　　零慶鳴：爛尾樓破壞了城市形象，浪費國家土地資源，還破壞了投資者信心。近年來，一二線城市土地短缺，新批建設用地少之又少，盤活存量市場的需求迫在眉睫，加之國家釋放城市土地存量政策導向，城市舊改已經成了越來越多的標桿房企轉向的新戰場。例如佳兆業在深圳用了僅僅三年時間不到，將爛尾樓子悅臺重新包裝為深圳佳兆業中心，以較低的價格成本獲得土地資源，進而獲取高額利潤回報。但有開發商接盤，是否意味著破敗的爛尾項目主一定迎來命運的轉機？不一定。因為項目背后還有昂貴的配套費、當地村民集資款本息、融資本息、應該賠付買房人的延期交付房屋違約金達幾十億元，有的項目涉及經濟糾紛、有的開發商違法違規導致工程停工等，不可能那么容易得到解決。

　　南方日報：大多數投資商在介入爛尾樓后，都傾向于先把不良資產部分剝離出去，然后再來盤活整個樓盤中的優質資源。如何看待這種甩包袱的行為？開發商如何解決利益最大化和社會責任擔當的矛盾？

　　零慶鳴：回歸到不良房產處置模式的本源，無外乎兩種方式：一是轉手，二是盤整，將不良資產主動改良成優質資產。社會發展大力倡導社會責任的今天，很多人已經認識到利益與責任的相關性，但并未將兩者對等地看待。開發商先把不良資產部分剝離出去，然后再來盤活整個樓盤中的優質資源，這種甩包袱的行為，是片面追求企業利益的做法，但經濟利益是顯性的標尺，而社會責任卻成為在經濟活動中隱性的規避，在一些社會問題和矛盾凸顯的時期，這種思想表現得尤為明顯。可以說，履行社會責任本質上就是一種實現經濟利益最大化、長遠化的有效途徑。

　　◎問題3

　　爛尾樓“復活”是“撿漏”的好時機？

　　南方日報：原有開發商急于解套，后來的投資者則期望快速變現，這也意味著每一座爛尾樓的盤活，對市場來說都是一次撿漏的機會。作為買房者，應該如何看待這樣的機會？

　　零慶鳴：爛尾樓由于收購成本低，原始設計基礎差，建筑風化等限制，大部分主體已建成，大方面推翻重建的可能性不大，所以在被收購修建售賣的時候，價格會比市場上在售的新樓盤要低一些，因此具有一定的吸引力。作為買房者必須注意：首先，但凡是爛尾樓項目，一般都有大量頂賬房，這類房子通常會伴隨著經濟糾紛，所以更需要保持冷靜。其次，不要被價格和區位沖昏了頭腦，應注意盡量建完再買，多年閑置再開發，建筑質量確實有待商榷。最后，還看項目手續是否完備和價格是否真劃算，選購應注意橫豎對比。

　　文/圖：南方日報記者 馮善書