海外發(fā)債收緊，房企面臨融資難

　　房企“找錢”之路似乎越來越不好走了。

　　7月12日，國家發(fā)改委發(fā)文要求對發(fā)行外債加強約束，并規(guī)定房地產企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，并對境外發(fā)債提出多項嚴格要求。事實上，今年以來房地產企業(yè)的融資環(huán)境正在逐步收緊，這對房企，特別是部分中小房企的融資能力形成了考驗。

　　境外發(fā)債收緊

　　根據(jù)國家發(fā)改委7月12日發(fā)布的關于對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

　　發(fā)改委通知中還要求，房地產企業(yè)應制定發(fā)行外債總體計劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產負債結構等因素，穩(wěn)妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。

　　事實上，早在去年6月，國家發(fā)改委有關負責人就曾表示，要引導房地產企業(yè)境外發(fā)債資金投向，房地產企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業(yè)外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

　　而此次發(fā)文則意味著有關房地產企業(yè)境外發(fā)債的監(jiān)管再度收緊。有分析認為，未來可以進行境外發(fā)債的房企必須滿足“存在一年內到期的中長期境外債”這一要求，因此對其他房企而言，海外發(fā)債的渠道被關閉。

　　房企上半年密集發(fā)債

　　進入2019年，房企依靠發(fā)債來融資的需求遠高于去年。Wind統(tǒng)計顯示，今年以來房企境內外合計發(fā)債規(guī)模已達6047億元，其中國內發(fā)債3401.92億元，海外發(fā)債2645.08億元，這已經超過了2018年同期規(guī)模。今年以來房企計劃發(fā)行的海外債數(shù)量已達104只，計劃發(fā)行規(guī)模384.47億美元，亮相指標均創(chuàng)歷史新高，并接近2017年全年的規(guī)模。

　　這意味著，今年上半年是房企發(fā)債的“高峰期”，由于境內融資渠道的收緊，海外發(fā)債成為企業(yè)補充資金的重要來源。而部分新上市房企更是在上市后迅速公告發(fā)債。

　　以去年1月在港上市的正榮地產（HK.6158）為例，根據(jù)港交所歷史公告信息，正榮地產上市后共發(fā)布8份優(yōu)先票據(jù)發(fā)行公告，僅2019年就占了5份，最大一筆融資規(guī)模達4.2億美元，優(yōu)先票據(jù)融資合計達到11.8億美元。另外還有一筆子公司債券融資，規(guī)模為20億元人民幣。今年6月，正榮地產還在香港發(fā)行了2億美元有限永續(xù)資本證券。而根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，未來一年內正榮將有30億元規(guī)模的到期境外債。

　　克而瑞研究中心指出，2019年上半年部分企業(yè)發(fā)行的境外債有不少是用于償還近期到期的債券，也就意味著未來短時間內，房企可發(fā)行的境外債券規(guī)模可能更小。整體來看，未來兩年內到期的中長期的海外債總計有3223億元，其中，以2019年12月為臨界點，下半年95家房企可發(fā)行的境外債規(guī)模最高不超過1705億元。

　　整體環(huán)境趨嚴

　　在對發(fā)債作出限制前，有關房企融資的相關調控已經展開。

　　今年6月，銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇開幕致辭時表示，必須正視一些地方房地產金融化問題。他指出，房地產業(yè)過度融資，不僅擠占其他產業(yè)信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

　　到了7月初，銀保監(jiān)會提出要加強房地產信托領域風險風控，指出部分房地產信托業(yè)務存在一定合規(guī)問題和風險隱患，并對部分房地產信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司展開約談警示。

　　根據(jù)各家上市房企今年以來逐月公布的業(yè)績數(shù)據(jù)，上半年各家房企的銷售額增速已有所放緩，恒大、碧桂園兩家龍頭房企公布的銷售數(shù)據(jù)均不及去年同期。克而瑞研究中心認為，在市場融資環(huán)境收緊，對房企運營及資金的合理調度使用提出巨大挑戰(zhàn)，同時，由于新發(fā)的高利息海外債短期內無法置換低利率債券，將使房企的融資成本進一步上升。

　　南方日報記者 葛政涵