房地產信托再起波瀾 監管進一步要求管控余額

　　7月11日，房地產信托業務再起波瀾。

　　當日有信息稱：“光大信托緊急通知，所有房地產類項目募集截至今日12點，（包括直銷和代銷）全部停止，超過12點的全部退款。”

　　21世紀經濟報道記者從光大信托內部人士處了解到，此消息最初來從某三方公司人士處流出，其還有未被公開傳播的后半部分：“優質地產項目基本要導流進契約基金和金交所私募債了。”

　　一位資管業人士對記者指出，這是第三方財富機構銷售人員的常見做法，常以夸張的表述傳播此類信息，目的在于催促認購產品的投資人打款。

　　據21世紀經濟報道記者多方了解，此則消息并非完全無中生有，但是被過度解讀了。

　　多位知情人士向記者確認，目前光大信托確實有相關消息，暫時停止房地產信托業務的繼續新增募資，這是根據監管的要求對房地產業務進行調整。

　　“目前是要求三季度存量不超過二季度，現在大家感覺是先停一下，梳理看后面怎么投。”一位接近光大信托的人士7月11日對21世紀經濟報道記者表示。

　　當日，光大信托一位高層人士向21世紀經濟報道記者表示，市場傳播的全面停止房地產項目募資是謠言，實際情況是為按監管要求，對房地產項目進行余額管控，優化結構，平滑運作。光大信托堅持“房住不炒”，重點支持與政策導向一致的住房保障項目。

　　余額管控并非個案

　　事實上，并非光大信托一家機構被要求對房地產信托項目進行余額管控。日前，中國銀保監會就因加強房地產信托領域的風險防控問題開展了針對信托公司的約談警示，要求控制規模增速。

　　上海地區一家信托公司人士向21世紀經濟報道記者證實，確實收到監管指導，要求控制房地產業務規模。不過另外有部分房地產業務比較激進的公司被單獨約談，或有更具體的要求。

　　今年以來，房地產信托業務收緊是市場上人所共知的趨勢。北方一家信托公司人士對記者透露，今年以來監管對信托公司檢查的頻率提高了很多，一直在摸底，要求上報房地產業務情況，對合規要求相較去年也嚴格了很多。

　　上述人士表示，這些年來監管對信托業務的要求一直趨于嚴格，房地產項目一定要符合432要求（即房地產公司必須4證齊全、房地產公司必須要有30%的自有資金、融資方至少有2級以上的資質），但也一直存在繞道監管的操作，比如名股實債的做法，以關聯工商企業作為融資主體，將房地產項目裝入作為抵押，信托公司對其放款。以前類似方式大多數還可以操作，今年以來，對這方面的合規要求更加嚴格，“同樣標準的項目去年能批下來，今年很可能就不行了。”

　　房地產信托仍逆勢增長

　　房地產信托業務收緊的背后，是其快速的逆勢增長。

　　中國銀保監會有關部門負責人日前表示，截至2019年5月末，房地產信托資產余額3.15萬億元，占全部信托資產余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信托公司房地產信托業務增長較快，部分房地產信托業務存在一定合規問題和風險隱患，需要引起高度重視。

　　根據第三方平臺普益標準的統計數據， 2019年上半年，投向房地產領域信托產品共計發行2954款，占比39.43%，募集規模達到4531.94億元。

　　房地產信托規模為何出現如此快速的增長？上海地區一家信托公司人士對21世紀經濟報道記者解釋，自去年10月份以來，信托市場房地產項目就更加活躍了。因為，信托公司目前的兩大主要業務為，房地產類業務和基礎設施類（即政信）業務，自去年下半年以來，各地政府鼓勵發行低成本的債券取代信托融資渠道，在信托的資金端，出于成本和收益考慮，開始出現更多向房地產項目轉移的跡象。

　　上述人士還表示，去年普通工商企業、上市公司大面積出現資金鏈緊張，進而債務違約的情況，在此背景下，從個人投資者到機構，出于風險考慮以及對房地產的信任，有一批資金流向了房市。

　　從資產端來看，近年來，整個房地產市場越來越呈現出明顯的強者恒強、弱者愈弱的“馬太效應”，資源向50強大型地產企業更加集中。隨著這種趨勢的加強，大型地產公司對資金的需求也與日俱增。

　　今年以來對房地產融資的監管思路是一脈相承的。監管層多次在公開場合強調對房地產持續調控的政策思路。銀保監會主席郭樹清指出，要正視房地產金融化的現象，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為。

　　5月17日，銀保監會發布了《中國銀保監會關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（銀保監發〔2019〕23號）。其中再次強調了對房地產項目融資的嚴格管控。

　　一位業內人士對21世紀經濟報道記者分析，結合各家信托公司收到的窗口指導口徑，主要是以控制新增，穩定存量為主，大格局上仍是出于防控風險、打贏三大攻堅戰為目標方向。

　　“銀保監會之前披露了3.15萬億存量房地產信托規模這一數據，我覺得這就是個底線，管住新增。”上述上海地區信托公司人士認為。

　　（21世紀經濟報道 方海平 編輯：馬春園）