北京劍指違法群租房 房租會漲嗎

長期以來，違法“群租”現象屢禁不止，且不斷演變出新的形式。有需求就有市場，借著低收入人群對廉價住房的巨大需求，這類租房生意成為“黑中介”眼中的香餑餑，有利可圖且違法成本低。盡管近年來多地出臺了政策措施為此劃定紅線，但仍然難以徹底根絕。

不過，今年或許不同于以往了。自中央地方合力開展“掃黑除惡”斗爭以來，運營操作不規范的中小型房地產經紀機構成為重點打擊對象之一，留給“黑中介”的生存空間越來越小。7月8日，北京發布新版租房合同示范文本，增加禁止違法群租等內容，納入了法律約束，要求“不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租”。

多位分析人士認為，北京此次發布的新版租賃合同體現了對于租賃市場嚴格管控的導向，尤其是進一步防范各類違規分割房子、變相群租等現象。通過法律準繩約束違規租賃行為，將對租賃行業的健康發展起到重要作用。

打擊群租房對誰影響最大？房租會漲嗎？一位房地產行業資深研究人士告訴記者，打擊群租房在一定程度上會導致市場租金的上漲，但從社會效益和人身財產安全的角度來考慮，把禁止違法群租寫入合同文本中還是一項積極有益的舉措。

記者注意到，此前南京、合肥等地在住房租賃合同范本中亦對群租房“立規矩”，對租賃住房的人均居住使用面積進行明確。北京、廣東、成都等地則多次開展了打擊違法群租行動。打擊群租房何時能成燎原之勢？

北京發布新版租房合同

劍指違法群租

7月8日，北京市住建委會同北京市市場監管局制定并發布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》《北京市房屋承租經紀服務合同》三個合同示范文本。示范文本自發布之日起正式推行使用。

據了解，不同于2008年版的房屋租賃合同示范文本只是根據租賃的不同成交方式進行區分，此次發布的三個合同示范文本是分別針對住房租賃和房屋租賃經紀服務制定的，合同使用區分更加明確。

在具體合同執行上，業內普遍認為有三大亮點：一是禁止群租房、隔斷房。二是關于租金，未經雙方當事人協商一致，出租人不得在租賃期限內單方面提高租金。三是關于續租的問題，房東繼續出租的，同等條件下原承租人享有優先承租權(原承租人存在重大違約行為的除外)。

其中，北京新版住房租賃合同示范文本中增加了禁止違法群租的相關要求。《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》示范文本均在說明中強調，不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間居住的人數不得超過2人等。

同時，在合同中通過設立房屋整租、分租有關事項條款，明確禁止違法群租。在《北京市住房租賃合同》示范文本中，專設有“房屋租賃形式”相關條款，約定房屋具體居住人數及分間出租時的分租房間居住面積；在《北京市房屋出租經紀服務合同》示范文本“委托出租要求”中，也明確約定了最多居住人數。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，雖然之前的租賃相關規定中對于居住空間的分割有著直接要求，但是實際運營過程中，不少長租公寓運營方會采取各種突破的方式，包括客廳、陽臺空間的分割利用等。本次列入租賃合同中就有著明確的法律準繩，租賃合同本身受合同法約束，違反租賃合同將會影響出租方利益，甚至導致合同本身無效并需進行相應賠償。因此，本次北京的新版租賃合同可視為針對租賃管控的進一步升級，對于租賃行業的健康發展將起到重要作用。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者采訪時表示，增加禁止違法群租房的內容體現了嚴格管控租賃市場的導向，尤其是進一步防范各類違規分割房子、變相群租等現象。而此類措施也會對全國其他城市有借鑒的意義，后續在租賃合同示范文本提供、租賃合同備案等方面，都可以學習北京這種模式。

“黑中介”作怪

群租房屢禁不止

群租房是指將住宅通過改變房屋結構和平面布局，把房間分隔改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。群租房安全隱患極大，對人身財產安全造成威脅。

根據住建部2011年出臺的《商品房屋租賃管理規定》有關內容顯示：出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。這項規定意在抑制群租。

但實際上，由于近幾年房價高企，外來人口大量涌入城鎮，在全國各地的住房租賃市場上，這種人口密集居住在狹小空間內，人均居住面積不過幾平方米，且缺乏基本生活保障的群租房屢見不鮮，成為城市化進程中的“頑疾”。

群租房表現情形不同，如打隔斷出租、床位出租等。有一些房東會默許房屋中介用隔板或是其他的工具將兩居室變為三居室，三居室變為六居室出租；也有“黑中介”將出租人的整套房屋租下來，自己作為二房東將住房分隔轉租。

無論何種情形，“黑中介”正是盯上了群租房這塊“蛋糕”，從中牟取利益。

“之所以政府不鼓勵群租，法律上也不認可群租，是因為群租行為存在重大的安全隱患，不僅容易出現災難性事故，也容易引發社會治安問題。尤其是流動人口管理問題也無法得到解決，所以政府一直在打擊違法群租現象。” 談及群租房的危害，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時如是說道。

在網絡上，“北京明確禁止違法群租”這一話題也引發網友熱烈討論，不少網友稱，自己租房時曾遇到“黑中介”，不僅錢財損失了不少，房子住的也不踏實。

今年4月15日，國務院安全生產委員會辦公室在消防安全執法檢查專項行動視頻部署會上指出，近10年來發生的群死群傷火災主要集中分布在群租房、商場市場等9類重點場所，普遍存在設施設備損壞、疏散通道不暢、管理機制不健全等9類突出風險。要堅持靶向治理、精準防控、綜合施策，堅決守住不發生群死群傷火災事故這一底線。

哪類人最受影響？

房租會漲嗎？

無疑，此次北京發布的三個租房合同示范文本將深刻影響租房市場。那么租客、中介誰最受影響呢？

北京大學法學院教授樓建波向記者表示，示范性合同并非強制性，對于租房者來說，并不要求強制使用。而對于房屋中介來說，在對外代理租房的時候如果不使用這個合同示范文本，可能會被官方采取行政措施。“歸根到底，合同范本內容與現行政策是一致的，兩者在禁止違法群租行為方面形成了政策合力。”

大多數租房者關心的是：“房租會不會漲？”對此，李宇嘉認為，打擊群租一定程度上會導致市場租金上漲，但從社會效益和人身財產安全的角度來考慮，把禁止違法群租寫入合同文本中還是一項積極有益的舉措。從供給端來看，近幾年，北京疏解非首都功能成效顯著，在承接產業轉移過程中，遷出來的土地也將用于建設公租房等保障性住房，從而切實滿足租房群體的住房需求。

在嚴躍進看來，“群租房等類似房源在實際過程中受到很多低收入群體的認可，所以類似管控一定程度上會倒逼部分群體去尋找新的房源。”

給群租房“定規矩”

多地出手整治

其實，北京并非先例，記者發現，此前南京、合肥等地在住房租賃合同范本中亦對群租房“立規矩”，對租賃住房的人均居住使用面積進行明確。

南京市住房保障和房產局于2017年11月發布《南京市房屋租賃合同》，針對社會比較關注的群租房隱患問題，該房屋租賃合同范本明確約定了居住人數，并要求租賃用途為居住的房屋，人均租住面積不得低于南京市有關規定；承租方擅自增加居住人數的，出租方有權單方解除合同、收回房屋。根據《南京市住房租賃試點工作方案》中的相關規定，原則上，出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米，每個出租房間居住成年人數不得超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外)。

同年12月，合肥市房地產管理局發布《合肥市房屋租賃合同》(示范文本)，針對群租房等情況作出了明確規定：廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得用來居住，人均承租建筑面積不得低于10平方米；轉租房屋時需提供房屋所有權人同意轉租的證明。

此外，近年來，北京、廣東、成都等地多次開展了打擊違法群租行動。

以北京地區為例，違法群租、違規租賃等是官方重點打擊的行為。今年5月9日，北京市住建委發布消息稱，嚴查互聯網上不實房源、不實承諾等誘騙消費者交易的虛假房源信息，以及違法群租、違規租賃等擾亂市場秩序的違法違規行為，今年已依法對145家房地產經紀機構的違法違規行為立案查處。

廣東整治群租房亂象力度也很大。2018年12月25日，廣州市第十五屆人大常委會第二十次會議聽取《廣州市房屋租賃管理規定(草案)》說明。草案規定，出租屋承租人人均使用面積不得少于五平方米，否則出租人將面臨5000元至3萬元的罰款。

據了解，受舊城區改造、房價提高、市場需求推動等因素的影響，“群租房”“時租房”在廣州有抬頭蔓延之勢，并以“房中房”“膠囊公寓”“太空艙”等形式單一或混合存在。

整治群租房如何更好地保障租房者的權益？嚴躍進對記者表示，在實際操作中，地方政府可以積極發布相關房源信息，同時需要進一步降低租客的租房成本。此外，還需要在集體宿舍等方面積極開展供應工作。類似政策下，相關中介機構也需要積極轉型，進而形成更好的業務模式。（記者 董湘依）