北京：老舊小區(qū)也能花錢買物業(yè)服務(wù)

對(duì)于老舊小區(qū)而言，物業(yè)服務(wù)管理本是一道難題：居民住了幾十年都沒有專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，也沒有養(yǎng)成交物業(yè)費(fèi)買服務(wù)的習(xí)慣。因此很多小區(qū)經(jīng)過改造、環(huán)境提升后，反而陷入“失管”的困境。

北京朝陽(yáng)門內(nèi)大街216和218號(hào)，本來也是這樣的老舊小區(qū)。這兩棟樓建于上世紀(jì)90年代，院內(nèi)現(xiàn)有居民176戶，基本為回遷居民。由于歷史原因，房屋產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)易手，2016年6月居民和產(chǎn)權(quán)單位最終達(dá)成“房改房”政策落實(shí)協(xié)議。

小區(qū)居民從“租戶”變成“產(chǎn)權(quán)人”后，新的問題隨之而來。“產(chǎn)權(quán)一變，原來負(fù)責(zé)小區(qū)基本管理的產(chǎn)權(quán)單位也要撤出，小區(qū)很快面臨無人管理的問題。”朝陽(yáng)門街道朝西社區(qū)居委會(huì)主任于春明說，過去小區(qū)只能維持最基本的管理，環(huán)境臟亂、違建叢生；這下沒人管了，豈不會(huì)越來越糟？

為避免小區(qū)出現(xiàn)“管理真空”， 朝陽(yáng)門街道工委、社區(qū)黨委在“居民自主議事”平臺(tái)的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)小區(qū)居民成立了“居民自管會(huì)”，代行部分物業(yè)職能，通過居民協(xié)商實(shí)現(xiàn)自治管理。

“在自管會(huì)成員的構(gòu)成上，7名自管會(huì)常務(wù)委員中黨員和非黨員的比例為3：4，從而使黨員模范引領(lǐng)作用得到充分發(fā)揮。”小區(qū)自管會(huì)主任梁國(guó)寧說，通過居民協(xié)商，小區(qū)通過集中收費(fèi)、分類管理的方式實(shí)現(xiàn)管理，即居民每月向自管會(huì)繳納每平方米0.5元的委托管理費(fèi)，由居民自管會(huì)委托保潔、保安對(duì)小區(qū)進(jìn)行日常管理，并公示支出情況。

通過此舉，小區(qū)困境得到解決，享受服務(wù)需付費(fèi)的意識(shí)也在居民中初步建立。但5毛錢享受到的只能是保潔、保安這兩項(xiàng)最基本的服務(wù)。“每年只能收上來6萬多塊錢，這6萬多塊錢要想雇專業(yè)的物業(yè)公司太難，連物業(yè)經(jīng)理的工資都不夠。”梁國(guó)寧說。

2017年，朝陽(yáng)門內(nèi)大街216和218號(hào)納入東城區(qū)老舊小區(qū)綜合整治試點(diǎn)項(xiàng)目之中。與以往不同，本市這一輪老舊小區(qū)綜合整治設(shè)置了“硬杠杠”：在老舊小區(qū)改造工作啟動(dòng)前，物業(yè)管理與改造工程將同步表決，業(yè)主同意實(shí)施物業(yè)管理、并同意按要求繳納物業(yè)管理費(fèi)的，可以列入綜合改造計(jì)劃。也就是說，這兩棟樓要想納入老舊小區(qū)改造，得先有物業(yè)服務(wù)管理。

但有了專業(yè)的物業(yè)公司，首先要面臨的就是居民需要支付較高的物業(yè)管理費(fèi)。居民愿不愿意？

有些新建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)并不適用老舊小區(qū)。為了給兩棟老樓找到合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一種“菜單式物業(yè)服務(wù)”被創(chuàng)造出來。朝陽(yáng)門街道辦事處副主任李焱說，老樓居民經(jīng)過協(xié)商，可以選擇物業(yè)公司提供的服務(wù)單項(xiàng)，再按照項(xiàng)目多少核算出物業(yè)管理費(fèi)。“這樣一來，服務(wù)就能更適合老舊小區(qū)，也更劃算。”他說。

在選擇物業(yè)公司、挑選服務(wù)項(xiàng)目和制定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面，“議事平臺(tái)”再度發(fā)揮作用。在這過程中，街道、社區(qū)、自管會(huì)和居民代表坐到一起協(xié)商討論，再到各家各戶里入戶調(diào)查、投票表決。

據(jù)了解，作為北京市東城區(qū)新階段老舊小區(qū)綜合整治試點(diǎn)工作，兩棟老樓將主要進(jìn)行樓本體綜合改造、完善小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施。同時(shí)小區(qū)也將健全治理體系，以“菜單式”服務(wù)的模式為社區(qū)居民提供基本物業(yè)管理服務(wù)，培養(yǎng)居民“花錢購(gòu)買服務(wù)意識(shí)”，從而避免改造后失管，有效鞏固老舊小區(qū)改造成果。（記者 曹政）