加息還是降息？央行正式出手，房貸利率歷史性大調整

12月28日，央行發布公告，正式出臺存量貸款利率基準轉換方案！我當時第一時間作了解讀，大家都很關心，也有很多疑問。

比如有一位昵稱為“心飛揚”的童鞋問：

小白老師，我是2018年3月房貸5.88，我感覺踩到高點，如今我該怎么操作好呢？

昵稱為“沈杰”的童鞋問：

國家為什么要轉存量貸款為浮動呢？為什么要脫離基準利率呢？

昵稱為“山中馳”的童鞋問：

這個政策的目的是不是可以這樣理解？存貸款利率漲的太多讓銀行有的賺，存貸款利率降的太多給房貸的大眾減輕點負擔。

總之，大家提問的問題很多，很中肯，很實際。

我看了網上的很多解讀文章，寫得很多，各類說法五花八門，有的說是一種變相加息，有的說是降息，但又說不出個之所以然，事實到底是什么？我給大家來理一理。

1、存量貸款基準轉換的規模

在12月28日的公告中，央行并未披露存量貸款基準轉換的規模。但根據三季度的《中國貨幣政策執行報告》，今年9月末，人民幣貸款余額是149.9 萬億，居民貸款是53.5萬億，企業貸款是95萬億。也就是說，在今年9月末存量貸款余額高達149.9萬億。

由于12月28日公告說的存量貸款轉換指的是2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金貸款）。

也就是說2020年1月1日末的存量貸款余額（含房貸、企業貸款）減去參考貸款市場報價利率（LPR）報價的貸款就是需要轉換的存量貸款規模。

考慮到今年8月17日貸款市場報價利率（LPR）改革后，銀行發放的新貸款（房貸除外）主要參考LPR，2019年10月8日后，商業銀行新發放的房貸也參照了LPR定價。

根據央行發布的數據，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，就是說今年8月17日后還有10%的新貸款沒有參考LPR。

也就意味著存量貸款基準轉換的規模應該會高于人民幣149.9 萬億，其中居民貸款53.5萬億（主要是房貸），企業貸款是95萬億。

二、貸款利率為什么不參考基準利率，而是參考貸款市場報價利率（LPR）？

如果仔細看我的歷史文章會發現這些問題我早就給出答案了。中國傳統的基準利率是存貸款基準利率，也就是基準利率由央行決定，基準利率一旦確定或調整，比如5年期以上貸款基準利率是4.9%，商業銀行在確定給企業長期限的貸款或長期限的房貸時，必須以4.9%為參考，不能偏離它太大。傳統的基準利率好處是高效，但弊端是帶有計劃性，指令性太強，也不利于疏通貨幣傳導機制。

今年8月17日，央行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，大概意思是今年發放的所有貸款（房貸、企業貸、消費貸）都要參考LPR定價。而新的LPR價格確定又是：

新的LPR=MLF利率+銀行綜合成本（資金成本、運營成本）

所以說，1、LPR利率實際上已經取代了傳統的貸款基準利率，成為最新的“基準利率”，因此我要問答“沈杰”這位童鞋的是，“脫離基準利率”的說法不太準確，說白了就是方向盤換了，其他零部件需要對接上。

2、新的LPR有一個好處，那就是傳統的基準利率只是央行說了算，現在新的LPR中，不僅由央行（MLF利率），還由銀行的實際成本定，比如銀行錢充裕了，資金成本下降了，或人力成本下降了，都是可以促使LPR下調的。

三、本次存量貸款利率基準轉換，是加息還是降息？

本次存量貸款利率基準轉換實際上就是要變更合同當中的貸款計價公式：

老的是：貸款利率=貸款基準利率+貸款基準利率×浮動比例

新的是：貸款利率=LPR利率+加點

可以看到貸款基準利率等價于LPR利率，（貸款基準利率×浮動比例）等價于加點。

至于本次存量貸款利率基準轉換，是加息還是降息？可以分3種情況：

1、根據央行公告“自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率”。存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。

也就是說除房貸以外的貸款，是可以和銀行商量利率的，這些貸款包括消費貸款、企業貸款，考慮到2019年8月份以來，1年期LPR已經下調了3次，5年期LPR下調了一次，但之前由于存量的貸款并沒有參照LPR定價，所以如果你是這類的貸款，當和銀行商量新的利率時，它們很可能允許把利率降低，這個層面上可以說是降息吧。

（1年期LPR走勢圖）

2、根據央行今年8月26日的公告：“自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成”。

10月8日之后的房貸主要參考5年期LPR，考慮到今年11月份5年期LPR利率有過一次小幅下調，所以對11月20日之后申請的房貸來說，有過一次降息。

（5年期LPR走勢圖）

3、根據央行12月28日公告“商業性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等于原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定”。

我們舉兩個例子：

A、如果小王房貸合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準利率4.9%打9折，也就是執行利率4.9%×0.9=4.41%。

根據央行12月28日的公告，房貸“加點”是不能商量的，加點是原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。那么小王加點值是4.41%-4.8%=-0.39%（加點-39個基點）。

所以：

舊合同：貸款利率=貸款基準利率+貸款基準利率×浮動比例=4.9%×0.9=4.41%

新合同：貸款利率=LPR利率+加點=4.8%+（-0.39%）=4.41%

B、如果小張房貸合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準利率4.9%上浮20%，也就是執行利率4.9%×（1+20%）=5.88%。小張的加點是5.88%-4.8%=1.08%（加點108個基點）。

舊合同：貸款利率=貸款基準利率+貸款基準利率×浮動比例=4.9%×（1+20%）=5.88%

新合同：貸款利率=LPR利率+加點=4.8%+1.08%=5.88%

小結：

（A）、新舊合同變更后無論你原來的是上浮了還是打折的，實際的利率是沒有變的，變的是計算的公式；

（B）、由于存量貸款利率基準轉換方案是今年年末才發布，而在11月20日5年期LPR利率有過一次下調，因此，新申請的房貸可以享受到，而存量房貸不能享受到，從這個層面上理解，也算是新房貸的一次定向降息吧；

（C）2020年1月份后，倘若5年期LPR利率下調，那么不僅會影響新房貸利率，也會影響存量房貸，所以這是真正意義上的基準利率了，傳統的貸款基準利率已經被廢除了。

四、如果買房時房貸踩到高點，比如6.02%，該怎么辦呢？

我在12月24日《買房貸款，固定利率好，還是浮動利率好？》一文當中分析過：從長遠來看，利率是不斷走低的，在這種情況下，買房浮動利率比固定利率好。同時定價周期越短越好（房貸最短是1年）。

但如果買房時房貸利率踩到高點，比如6.02%，該怎么辦呢？這種情況下可以考慮把房本續回來換個銀行貸款，但要注意提前還款是要交罰金的，你可以計算下變更貸款銀行后減少的利息成本是否大于罰金以及相關操作的費用，如果能省不少錢，或許可以嘗試。

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