2020年開始，買房或遇“新麻煩”？樓市大局已定，4大問題需要面對

還有最后一天時間，2019年就要過去了。回顧過去這一年，在全國范圍內經歷了約600次的密集調控以后，房地產市場已經整體趨于平穩。但是，進入第四季度以來，樓市也開始出現了一些新的趨勢，其中最明顯的變化就是，嚴厲的調控之下，一些城市出現了針對人才購房的定向松綁。除此之外，在全球掀起降息浪潮的大背景下，我國新一輪降準、降息的時間窗口也正在逐步打開。

面對市場出現的轉變，一些專家學者認為調控最嚴厲的時候過去了，購房者正在迎來買房好時機。比如中泰證券首席經濟學家李迅雷表示，“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，其合力的方向是向上，即防止房價大落而非大起。他表示，20年來房地產累積了大量財富，如果房價大跌，地方、企業、金融機構、居民的資產都會大幅縮水，從而引發危機。顯然，弦外之音就是房價還會漲，房子還能買。

當然，也有專家持有相反的觀點。比如馮侖就表示，如果是撿的錢，就買房，但如果是掙的錢，暫時別買。顯然，這是暗示購房者不用著急買房。此外，他還表示，現在房子已經足夠了，未來90后、00后還可以從爺爺奶奶那里繼承到大量的房子，所以購房者應該擔心的不是房價太高，而是太低，不是買不起，而是賣不掉。無獨有偶，馬云、任正非、曹德旺等大佬更是多次勸說年輕人不要著急買房。

到底聽誰的，大家都有自己的判斷標準。不過，經濟日報在文章《2020年能不能買房，我們的答案是……》一文中表示，因城施策成為常態，利好剛需的氛圍會逐步形成，所以不管房地產怎么變，資金具備就可以上車。其實，筆者認為，不管調控怎么變，房住不炒的定位不變，樓市平穩大局基本已定。因此，這對剛需來說確實是一個買房時機。不過，還是要提醒一點，明年開始，買房子可能會遇到一些“麻煩”，這4大問題必須提早知道，心里有數。

第一，國家一錘定音樓市，房價走向穩字當頭，購房者或面臨房子升值慢的問題

2019年基本走完，2020年即將來到。對于明年以后的房地產走向，國家早已一錘定音，具體來看，主要包括三個層面：一是長期堅持房住不炒；二是不再把房地產作為短期刺激經濟的手段；三是，加快建立和落實房地產長效管控機制。顯而易見，通過這3點定調來看，未來幾年的房地產大局已經基本明確，房價大漲或者反彈的概率大大降低。對此，人民日報曾表態，中國房地產市場拒絕大起大落，保持平穩有序將是大概率事件。因此，筆者認為，房價失去了快速上漲的環境，再指望買房賺錢越來越不現實了，未來房子升值空間或將會逐步放緩。

第二，前幾年的高價地陸續入市，疊加房價回落，購房者可能面臨房屋質量問題

眾所周知，從2016年-2018年，房地產市場掀起了一股拿地、搶地的熱潮，導致不少高價地，甚至地王的出現。但是，隨著房地產調控的步步收緊，全國房價普遍回落，顯然這時候高價地入市是不劃算的，所以過去這兩三年，高價地入市一直是比較緩慢的。以廣州為例，最近三年共拍出17宗符合標準的高價地，目前已經有10宗土地入市，還有7宗高價地項目尚未入市。

根據經驗來看，高價拿地遇上銷售回落，再疊加融資渠道收緊，為了彌補高價地損失和擴大利潤，開發商可能想方設法縮減成本，比如降低小區配套和在裝修標準上大打折扣，這時房子陷入“質量門”的概率就會增加，而買單的還是購房者。對此，綠城總經理李軍曾直言不諱，這兩年不要買房，因為質量可能是最差的。因此，筆者建議，為了規避風險，買房時盡可能選擇資金周轉能力更強的品牌房企。

第三，伴隨房價預期轉變，短時間內，房子可能依然存在難轉手和難變現的問題

過去這一二十年，隨著房子商品屬性的不斷擴大，買房已經不再那么純粹了，有時候更像是一場斗智斗勇的“心理戰”：樓市處于上升期時，房子供不應求，房價水漲船高；樓市處于下行期，房子供過于求，房價漲幅回落。如今恰恰正處于下行期，所以對于買漲不買跌的購房者來說，自然不會輕易出手。此外，在經歷了兩三年嚴厲而又密集的調控以后，房價只漲不跌的預期已經基本扭轉。可以預期，隨著調控進一步持續，樓市將逐步從搶著買向挑著買過渡。因此，如果今明兩年買房，短時間內想要轉手和變現并不是一件容易的事情。

第四，未來幾年，隨著房地產稅的出臺，多套房持有者或將面臨持有成本增加的問題

其實，最近這幾年，關于房地產稅的消息很多，大家基本都比較了解了。早在2017年國家就確定了立法先行，充分授權，分步推進的征收原則，而到了2018年，房地產稅立法小組就已經成立，然后開始在全國各地進行調研。因此，我們可以確定的是，在房住不炒的定位下，尤其是存量房市場的到來，房地產稅是遲早都要出來的。在筆者看來，房地產稅一點落地，尤其是對于多套房持有者來說，必然會加大房產持有成本，如果房價不漲不跌，或者漲幅較小，持有成本反而可能會大于投資帶來的回報率，所以囤房反而不劃算了。