小營(yíng)路5號(hào)：一個(gè)優(yōu)缺點(diǎn)都明晃晃的北四環(huán)舊改新盤

緊鄰北京北四環(huán)的小營(yíng)，最近出現(xiàn)了一個(gè)純商品房新盤，起名是像“霄云路8號(hào)”的樸實(shí)無(wú)華方式，名為“小營(yíng)路5號(hào)”。

作為城市更新項(xiàng)目，小營(yíng)路5號(hào)原身是四方大廈，獨(dú)一棟15層的樓，去年啟動(dòng)更新改造，今年推向市場(chǎng)。作為緊鄰北四環(huán)的純新盤，共推出126套109-194平方米的住宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)明年1月中旬開(kāi)盤，單價(jià)7萬(wàn)元/平方米左右。

新京報(bào)記者近日探訪了這個(gè)頗受市場(chǎng)關(guān)注的舊改新盤，發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都明晃晃擺在眼前的項(xiàng)目，優(yōu)勢(shì)堪稱“稀缺”，短板也十分顯著。購(gòu)房人所要選擇的只有“取”，或者“舍”。

小營(yíng)路5號(hào)擺在購(gòu)房人面前的，似乎只有“取”和“舍”。

地段和價(jià)格都“稀缺”

亞運(yùn)村是北京樓市的一個(gè)響亮地標(biāo)，發(fā)展較早。1990年，北京亞運(yùn)會(huì)舉辦，亞運(yùn)村板塊的房地產(chǎn)發(fā)展隨之被帶動(dòng)。很快，亞運(yùn)村從北京的一個(gè)城市邊緣區(qū)發(fā)展為北京第一個(gè)成規(guī)模的高檔居住區(qū)。之后，隨著北京進(jìn)入奧運(yùn)時(shí)間，亞運(yùn)村“升級(jí)”為亞奧板塊。

小營(yíng)路5號(hào)就是以前的四方大廈，為首創(chuàng)集團(tuán)全資子公司首創(chuàng)經(jīng)中打造的住宅類城市更新項(xiàng)目，舊寫字樓“脫胎換骨”，將以全精裝交付的住宅產(chǎn)品進(jìn)入亞運(yùn)村新房市場(chǎng)。

“四環(huán)的新房不好找了，而且還是北四環(huán)的。”小營(yíng)路5號(hào)的銷售顧問(wèn)非常明白自家項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)在哪里。

緊鄰北四環(huán)的房子，出行對(duì)地鐵的依賴度沒(méi)有五環(huán)外的樓盤那么高，但小營(yíng)路5號(hào)依然有毗鄰5號(hào)線和15號(hào)線兩條地鐵線的優(yōu)勢(shì)，距離惠新西街北口站1.3公里，距大屯路東站1.5公里。項(xiàng)目周邊有令人羨慕的教育資源，包括陳經(jīng)綸中學(xué)嘉銘分校、芳草地國(guó)際學(xué)校世紀(jì)小學(xué)、芳草地國(guó)際學(xué)校萬(wàn)和城校區(qū)、中國(guó)音樂(lè)學(xué)院附屬北京實(shí)驗(yàn)學(xué)校本部校區(qū)。醫(yī)療資源也不用愁，中日友好醫(yī)院近在咫尺，北京安貞醫(yī)院也不遠(yuǎn)。

優(yōu)勢(shì)的地段、成熟的配套，7萬(wàn)元/平方米左右的定價(jià)，如此地段+如此價(jià)格，堪稱“稀缺”。“預(yù)計(jì)不同層高、不同戶型單價(jià)從69000元到71000元都會(huì)有，小戶型單價(jià)更高一些。”銷售顧問(wèn)表示，目前排卡已近百名，預(yù)計(jì)明年1月中旬開(kāi)盤。

朝向、采光和停車位讓人搖頭

然而，與“稀缺”優(yōu)勢(shì)搭配的，是讓人無(wú)法無(wú)視的短板。

新京報(bào)記者進(jìn)入項(xiàng)目大樓的第一個(gè)直觀感受是，安家在此的業(yè)主，未來(lái)回家可能會(huì)感覺(jué)走進(jìn)了一間寫字樓的大堂，不怎么有回家的親切感。由于是四方大廈的舊改項(xiàng)目，小營(yíng)路5號(hào)只有一棟樓，從樓門口進(jìn)入是標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓格局，先前臺(tái)、后電梯。不過(guò)，銷售顧問(wèn)介紹，大樓北側(cè)還會(huì)設(shè)置一個(gè)業(yè)主的進(jìn)出口。

坐電梯上到14層樣板間，老式建筑格局的氣息撲面而來(lái)。西向一條長(zhǎng)走廊連起了這一層兩梯九戶的每一套房。這意味著，你家窗戶前可能時(shí)常有人從走廊經(jīng)過(guò)，從私密性和寧?kù)o空間來(lái)說(shuō)，與新時(shí)代的建筑不可同日而語(yǔ)。同時(shí)，這條橫亙的長(zhǎng)走廊也大大影響了產(chǎn)品的通透性和采光。

舊改項(xiàng)目改不了的格局：西向一條長(zhǎng)走廊串起了一層所有住戶。

小營(yíng)路5號(hào)共計(jì)126套房源，包括109平方米、121平方米、139平方米、150平方米、194平方米戶型，供應(yīng)最多的是109平方米戶型。

新京報(bào)記者體驗(yàn)樣板間的結(jié)果是，戶型最顯著的短板是朝向和采光。由于只有一棟樓，除邊戶外的所有戶型均為東西朝向。說(shuō)是東西朝向，但西向被走廊隔開(kāi)，實(shí)際上只有東向，通透性大打折扣。銷售顧問(wèn)稱，“只要打開(kāi)走廊的窗戶，也算通透。”

此外還有兩種邊戶戶型，一種是139平方米的東北朝向戶型，一種是194平方米的東南朝向戶型。但銷售顧問(wèn)透露，“由于東南向是‘黃金角’，這套邊戶戶型‘早已被內(nèi)部搶光’。”

新京報(bào)記者在樣板間里看到，朝東為連接臥室的獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)，東向視野不錯(cuò)，能遠(yuǎn)遠(yuǎn)看到望京SOHO。

看房人向女士看完樣板間表示，裝修有點(diǎn)兒像賓館。銷售顧問(wèn)回答，“國(guó)企風(fēng)格，比較低調(diào)保守。”

對(duì)于戶型短板，銷售顧問(wèn)坦言，因?yàn)槭桥f樓改造，寫字樓原有的主體結(jié)構(gòu)改變不了，尤其是承重的部分無(wú)法打掉，“我們能改的都改了”。

“要挑戶型、要南北通透、要滿眼綠色景觀，那只能去五環(huán)外找了。如果為了買位置，就沒(méi)得挑了。”銷售顧問(wèn)說(shuō)。

供應(yīng)最多的109平方米戶型。戶型稱得上方正，然而通透和采光是大問(wèn)題。

另外一個(gè)購(gòu)房人無(wú)法忽視的問(wèn)題是，雖然四方大廈為70年產(chǎn)權(quán)，但已經(jīng)使用了20年，剩下只有50年。“所以我們定價(jià)不高。不過(guò)，單價(jià)7萬(wàn)元的更主要原因是這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有停車位，如果有停車位單價(jià)肯定得9萬(wàn)元以上了。”銷售顧問(wèn)坦誠(chéng)地向看房人自揭短板。

“停車位的問(wèn)題沒(méi)法解決，要業(yè)主自己想辦法。”銷售顧問(wèn)稱，如果買這里的房子，只能自己找車位，或者在附近小區(qū)租車位，一個(gè)月500-600元，比如育慧西里、亞運(yùn)花園、亞運(yùn)豪庭，都可以租。

業(yè)內(nèi)：先天短板不足以掩蓋地段唯一性

和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，小營(yíng)路5號(hào)在產(chǎn)品上確有局限性，但地段位置和總價(jià)的優(yōu)勢(shì)也同樣客觀存在。

郭毅分析說(shuō)，“作為舊改項(xiàng)目，小營(yíng)路5號(hào)確實(shí)在產(chǎn)品規(guī)劃條件上存在先天的短板和不足，但這些不足以掩蓋項(xiàng)目地段位置的唯一性，以及當(dāng)前來(lái)說(shuō)相對(duì)合理的市場(chǎng)價(jià)格，再加上周邊豐沛的城市資源，賦予了項(xiàng)目很多的價(jià)值點(diǎn)。從單一項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)去化沒(méi)有太大問(wèn)題。”

郭毅表示，小營(yíng)路5號(hào)周邊鮮有其他在售項(xiàng)目可選，亞奧板塊數(shù)得上的品質(zhì)相對(duì)較高的產(chǎn)品已是10年前的遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和城，再往前數(shù)，就是三四十年房齡的老舊產(chǎn)品了，沒(méi)有辦法和這個(gè)項(xiàng)目相比。

“從價(jià)格看，1000萬(wàn)元出頭的總價(jià)門檻，在亞運(yùn)村板塊來(lái)說(shuō)具備絕對(duì)的稀缺性，和周邊房齡二三十年的老舊二手房相比，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突出。”郭毅說(shuō)。

新京報(bào)記者 王海亮 攝影 王海亮

編輯 武新 校對(duì) 劉軍