華僑城加入跟投隊伍 能夠加速轉型成功嗎？

　　不完全統計，華僑城集團先后7次以定向增發、股權轉讓、企業增資等形式對云南項目公司部分股權進行轉讓。

　　房企跟投退潮之際，華僑城(000069.SZ)加入到跟投的隊伍中來。

　　11月25日，華僑城發布公告稱，為推動項目快速落地實施，促進科學決策，強化項目現金流管理，實現管理團隊激勵與項目中長期運營結果的綁定，從而推動華僑城整體戰略目標實現，特制定項目跟投管理辦法。該辦法于2019 年 11 月 25 日經公司第七屆董事會第十九次臨時會議審議通過。

　　部分受訪人士認為，華僑城“文化+旅游+新型城鎮化”是一個生態模式，跟投制度用于促進新型城鎮化項目高效落地的過程，也相當于在推動華僑城“文化+旅游+新型城鎮化”的模式高效輸出，長遠利好華僑城轉型。而轉型中的華僑城仍延續了近三年的頻繁買賣態勢。雖然華僑城對外提及這有利于聚焦文旅主業，但地產收入仍是構筑其業績的基本盤。

　　從金手銬到燙手山芋？

　　跟投這種“共擔共享、共生共榮”的機制，此前一度成為房企穩定軍心、激發全員積極性、融資獲利的“萬能鑰匙”。自萬科、碧桂園于2014年在業內率先祭出跟投大旗之后，藍光、榮盛、福晟、保利、金地、旭輝、越秀等加入，跟投之風日盛。

　　跟投機制的實質是項目。若是項目開盤拖沓延遲將直接影響回款速度，繼而影響員工回報。尤其是在“房住不炒”主基調下，樓市融資渠道收緊、項目取證難度加大等因素疊加，跟投回報率被業內認為整體呈下行態勢。

　　具體到華僑城鎖定的跟投人范疇來看，項目公司負責人、項目公司部門負責人及由項目公司負責人提名的本項目公司關鍵骨干員工，項目公司隸屬的二級單位負責人，二級單位核心業務部門負責人及項目直接相關投資拓展人員為必須跟投人。

　　“單就跟投機制來說，項目負責人本身屬于劣后級，股東等合作方分完，才輪到項目負責人分紅。” 華僑城內部一位不愿透露姓名的二級單位負責人告訴第一財經記者，出于保障項目質量、考核績效激活公司活力等無可厚非，但是他也憂慮這種“強制性”跟投機制是否會從金手銬到燙手山芋呢？

　　這種擔憂的確有其合理性。蘭德咨詢機構總裁宋延慶對第一財經表示，因強制性跟投收益差而帶來的財務損失致使核心骨干萌生退意，利益至上驅動下帶來的急功近利等短視行為，高管團隊因跟投未及預期，報復性地用貪腐手段彌補損失現象，近年逐步暴露。

　　但另有推行該制度的華南一房企中層人士則不以為然，“‘活下來’可以說是當下絕大多數房企的主命題，目前暫時還找不到能較好取代跟投的新制度。”他坦言，對于不少求生的房企來說，跟投制度煥發的企業效率整體是高于成本的。實際中，參與者一面需要正視這一制度存在的缺陷，更冷靜理智地做選擇。

　　華僑城回應第一財經，認為跟投制度適用于公司投資開發的新型城鎮化項目。跟投的目的主要是為實現項目快速落地實施，促進科學決策，強化項目現金流管理，實現管理團隊激勵與項目中長期運營結果的綁定，從而推動華僑城整體戰略目標實現。

　　在國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來， 華僑城“文化+旅游+新型城鎮化”是一個生態模式，一個整體。跟投制度用于促進新型城鎮化項目高效落地的過程，也相當于在推動華僑城“文化+旅游+新型城鎮化”的模式高效輸出，長遠利好華僑城轉型。

　　持續騰挪

　　華僑城最新的轉型從某種程度上說起始于新掌門人段先念的到來。

　　自2015年以來，華僑城宣布轉型，從早期“旅游+地產”模式擴大業務范圍，轉向“文化+旅游+城鎮化”、“旅游+互聯網+金融”發展模式，著力搭建文化產業、旅游產業、新型城鎮化、電子產業及相關業務投資五大業務板塊。

　　截至今年三季度，華僑城新增項目29個，權益建筑面積合計520.89萬平方米。公司新增土地儲備仍延續了以一線和二線重點城市以及旅游資源豐富的強三線城市為主的態勢。

　　2019年第三季度報告顯示，華僑城總資產規模同比增長23.87%至3643.95億元。

　　同時，華僑城仍繼續出售項目。以華僑城視為第二總部的云南為例，僅2019年華僑城集團啟動“云南大會戰”的一周年之際，華僑城簽下云南37個項目，總簽約金額達到了490億元。涵蓋16個文旅項目、9個城鎮化項目、6個產業項目和6個美麗鄉村項目，契合其現階段的發展定位。

　　然而，華僑城甩賣資產的動作仍在持續。 據不完全統計，華僑城集團先后7次以定向增發、股權轉讓、企業增資等形式對云南項目公司部分股權進行轉讓。

　　華僑城認為，近年來的大宗交易行為主要是為了加快項目落地實施，推動主營業務持續健康快速發展。這也是華僑城集團不斷創新地產業務發展模式，與業內優秀企業建立戰略合作聯盟，通過合作開發、股權轉讓、在建工程轉讓等多種方式實現項目快速周轉。

　　在11月接待特定對象調研的活動中，針對股權轉讓頻繁一事，華僑城指出，“有利于公司進一步聚焦主業，保證公司有更多精力和資源集中到文旅產業的開發建設中，不斷提升文旅核心競爭力。”

　　但華僑城業務模式依舊和地產有著密不可分的關系。地產仍是其現金流主要來源。近年年報顯示，華僑城的收入主要來自房地產行業及旅游綜合行業，而前者始終占據重要比例。

　　截至2019年前三季度，華僑城仍延續了二季度的營業收入和歸屬于上市公司股東凈利潤雙雙同比增長的態勢。

　　但是華僑城經營活動產生的現金流量凈額，并不樂觀。這一數字，已經連年為負，2018年為-99.84億元，2017年是-79.14億元。2019年前三季度，該項指標錄得同比增長82.12%至36.99億元。短期借款今年第三季度比年初增加 98.83%，主要是新項目的拓展及開發增加借款所致。

　　此前的半年報，華僑城已然注意到經營性現金流的這一狀況，曾表示要“力爭開盤節奏再提速、回款周期再縮短，加快現金回流，降低負債率，防范化解各類重大風險。”