長三角這幾個三四線城市，房價不輸新一線 海南二手房

長三角這個專題的前幾篇文章，我們對長三角城市群一線（含新一線）與二線城市進行了分析探討，海南二手房 主要目的是在這個國內最具發展活力的城市群的經濟龍頭城市中，發現價值低估的城市。

 

當準備開始研究長三角三四線城市之后，我們改變了視角。因為這個城市群中的臺州、鹽城等10個三線城市以及四線城市的池州等，更多地讓我們看到的是“房價高企”。

 

無論從全國范圍還是長三角地區，國家高層的指導思想和精神告訴我們未來的發展方向都是城市群的核心城市，因此這個城市群中一線、新一線的經濟龍頭城市以及更具發展潛力的二線城市房產，房價高一些可以理解，就好比股市中的創業板、科創板，對高市盈率有著更寬松的容忍度一般。但觀察長三角三四線城市，有的城市房價與新一線城市已經不遑多讓。

 

 

哪幾個城市是“三四線經濟、新一線房價”，哪幾個城市房價適度？這需要我們認真甄別，以免買房踩了坑。下面，我們將從多個維度進行綜合評價。

 

PART 1 長三角三四線城市11月平均房價

 

據2016年國務院批準的《長江三角洲城市群發展規劃》，長三角城市群擁有上海一個一線城市、杭州、蘇州、南京、合肥、紹興、嘉興等13個新一線、二線城市，以及揚州、鎮江、鹽城、宣城、銅陵、池州等13個三、四線城市。

 

房價是否存在泡沫、是否適度，當然不能單純從第一財經的城市劃分比較房價，但我們可以按照這個城市分類或者分級來進行觀察。下圖，我們將長三角27城按照一線、新一線、二線、三線和四線區別開來做直觀地展示：

 

 

可以說，總體上的城市平均房價水平還是有著以上分級的區別的。從一線上海到四線的池州等城市，房價總體水平逐次降低。

 

但其中，也有著一些“不安分”的城市總想越級挑戰。比如，二線城市中的寧波與溫州，直接挑戰并超越了新一線城市蘇州的房價；三線城市的泰州挑戰寧波、溫州并跳級撩撥新一線，并將新一線的蘇州與合肥死死壓在身下；舟山作為三線房價老二，也躍躍欲試，試圖蹭進二線城市的圈子。

 

 

桃花島.舟山

 

其實，這只是一個“絕對房價”水平。房價高或者低，其實并不重要。重要的是，這個價格水平是否符合這個城市居民的收入水平，是否符合這個城市居民的購買力水平，后者又是否與城市經濟發展水平同步，這才能夠反映真實的房價水平是否適度。

 

PART 2 長三角三四線城市經濟發展水平

 

在第一財經的城市劃分中，關于城市GDP總量我們看到一個大體的標準：新一線城市萬億以上或接近萬億，二線城市5000億或接近。經濟總量這個指標確實很重要，它是其他指標的基礎，畢竟沒有GDP，財政收入就成了無源之水，其他的城建、醫療、教育等就無從談起。看下圖，長三角27城的GDP總量示意圖：

 

 

上圖中，27城GDP基本符合前面所述的量化標準。從這一單項指標看，二線城市中的無錫、寧波和南通都有躋身新一線的實力；三線城市中也有揚州、鹽城和泰州進駐二線的資本，其他城市則差強人意。

 

但，GDP總量指標受到城市規模與人口總量的影響甚大，并不能代表城市的真正實力。考量GDP，應該主要看人均GDP數據，人均產值才能夠說明城市生產力水平。看下圖：

 

 

上圖的27城2019年人均GDP數據，使我們可以很清晰地看到，新一線城市中的蘇州和二線城市中的無錫、常州都并不輸于一線城市上海；二線城市中，寧波、南通、紹興和嘉興也足以媲美新一線的合肥，甚至三線城市中揚州、鎮江、舟山和泰州也毫不示弱。

 

難怪泰州的房價敢于以三線身價越級挑戰新一線城市，舟山試圖加入二線城市房價朋友圈！從人均GDP這個維度，確實有這個本錢。

 

但事情并不能這么簡單，城市經濟發展水平夠高，老百姓的收入和購買力就一定高嗎？很多時候，這并不對稱。比如浙江，就是一個典型的民富省份，同樣的GDP水平，往往浙江的居民收入高于其他省份，南方的城市高于北方。

 

 

瘦西湖.揚州

 

這就涉及到對另一項指標的研判。

 

PART 3 長三角三四線城市居民可支配收入

 

居民可支配收入，與一般意義上的收入水平是不同的，關鍵詞是“可支配”。這項指標的高低，與我們的生活水平息息相關。從房產的角度，也與我們按揭之后的還款能力、收入償債比關系密切，直接關系我們的供房能力。

 

我們一起比較長三角27城城鎮居民可支配收入指標，看下圖：

 

 

上圖我們試圖以每個層次的城市下限為基準做顏色標注，可惜合肥的城鎮居民可支配收入實在太低，最終還是以多數城市的水平線劃分不同檔次。

 

超過7萬線的上海獨自作為一個層次；新一線城市以6萬元為及格線，則可以看到二線城市的寧波、紹興、無錫、嘉興、溫州與臺州均實現入圍，更引人矚目的是三線城市的舟山也在此列；我們再以二線城市城鎮居民可支配收入最低的南通5萬元為二線門檻，其中三線城市中達到并上線的是湖州和鎮江，人均GDP達到二線并媲美新一線標準的城市揚州、鎮江、舟山和泰州四城竟然有揚州和泰州赫然出列！

 

從這個維度上說，泰州的房價水平已經過分了。為了方便大家比較對照，我們將城市平均房價圖表與上圖疊加如下：

 

 

從13個三四線城市的角度而言，我們可以這樣解釋上圖：

 

1）媲美二線甚至新一線城市居民可支配收入的舟山，其房價向15個城市看齊是適當的，或者說不能有過多的不滿；

 

2）鎮江與湖州的收入水平可比肩二線較弱城市，而其房價卻大大低于二線城市水平，故可以說相對而言是有增值潛力的；

 

3）馬鞍山、泰州、揚州和蕪湖四市，屬于典型的三線城市收入檔，只有馬鞍山的房價水平在萬元以下，與城市級別、居民收入水平是匹配的；而泰州平均房價高達2.35萬元/平，超過新一線城市蘇州、合肥，明顯高估；揚州與蕪湖的平均房價水平也分別達到了1.35萬元/平、1.23萬元/平，接近二線城市下限，也存在著顯著的背離問題。

 

 

蕪湖

 

4）三線城市中城鎮居民可支配收入低于4萬元的鹽城、滁州與安慶三市與四線城市宣城、銅陵和池州在同一區間內，但鹽城房價過萬，顯然房價超出了老百姓可承受范圍。

 

PART 4 長三角三四線城市房價收入比

 

通過上節城域之間的直接比較，我們可以得出的初步結果是：泰州、揚州、蕪湖和鹽城四市，均超過了長三角城市群正常的三線城市房價，屬于“上漲過快”的范疇了。

 

或許很多朋友習慣了房價收入比這項指標，但我們對常規的房價收入比存在一定的異議。畢竟對于一個經濟高速發展的國家，源于快速增長的收入預期，與收入已經相對較為穩定的成熟發達經濟體相比，應該給予更高的容忍度，并不能簡單得適用3-6的所謂“恰當、合適”標準。也因此，高房價收入比并非我國獨有，看下圖：

 

 

可見，亞洲無論發達國家還是發展中國家，房價收入比水平在一個水平線上；南美、非洲的房價收入比也同樣在較高水平，只是其經濟發展尚未達到亞洲發展中國家的層次，伴隨其經濟發展，相信房價收入比會同步提高；即使是北美洲，也可以看到發展中國家大大高于發達經濟體。

 

地域不同、文化不同，帶來的不同的價值觀和消費觀，如果片面的以所謂發達國家標準來看待中國，是不辯證的。

 

鑒于此，我們并不固化于傳統的房價收入比計算方式，因為無需與這個標準去比較。所以我們使用同一的90平米剛需住房面積標準與城市房價水平及城鎮居民可支配收入來測算各個城市的房價收入比，只限于考量城與城之間的房價水平橫向對比。如下圖：

 

 

由上圖，我們看到，長三角10個三線城市中，泰州房價收入比已經嚴重超高，達到了杭州、南京的水平，而無論從城市地位還是經濟或者老百姓的收入上，都是極為不相稱的；揚州、蕪湖和鹽城，房價收入比都在13以上，而二線城市的中樞也僅在12上下；安慶與舟山兩市雖然達到了二線城市標準，但在一定范圍內的些許震蕩是可以被容忍的。

 

從房價收入比看，三線城市鎮江、湖州、滁州和馬鞍山僅僅與四線城市宣城、銅陵相當，如果說這四個三線城市的房價適中，那么三個四線城市則是存在著一定的高企問題。海南二手房www.kanfang.com