疫情之下，美國房價漲瘋了！海南二手房

美國聯邦住房金融局（FHFA）昨天更新了美國2020年第三季度以及9月的房價數據。結果顯示：在2020年9月，全美房價環比7月上漲了1.7%，這個單月漲幅是1991年有統計數據以來最大的；海南二手房 而在9月之前，8月比7月的環比漲幅是1.5%，當時也是歷史新高。

 

要知道，即使是在2002-2006年美國房地產泡沫積累最快的階段，房價在短期內的上漲速度都沒有像今年這么快過。而且這個趨勢還在繼續，疫情沖擊美國之后，美國房價曾在4-5月環比下跌了0.2%，之后就是+1.1%、+1.2%、+1.5%、1.7%。

 

今年以來美國房價數據 紅框中是全美各月環比漲幅和十二個月累計增幅 右側九列是美國分區的數據

 

美國房價瘋狂

 

我們上面提到的1.7%是全美月度房價漲幅的平均值（對應年化漲幅22.4%），這種房價漲速對美國來說就算是瘋漲了，因為個別熱點城市的上漲速度比這個數字還要高得多，就連過去幾年不溫不火的中部地區和東海岸新英格蘭地區的房價都出現了創紀錄的漲幅。

 

把全美的數據放到一張可視化的圖里，我們看到的情況是這樣的：疫情之后，美國房價休息了一下，然后突然往上猛拉。

 

從季度來看，2020年第三季度的房價漲幅也是美國有記錄以來最快的。而且全美成屋庫存目前還在低位。

 

美國房價季度環比漲幅（綠線）、季度年化漲幅（虛線）、各季度過去一年漲幅（紅線）1992年第一季度 - 2020年第三季度

 

分地區看，過去房價一向強勢的西海岸熱點地區在這一輪上漲還是很刺眼。

 

加州是個例子，9月時整個南加州六縣的中位數房價同比去年上漲15%，房價創歷史新高，同比漲幅也是2014年以來最大，當地8月時的同比漲幅只有13%，這意味著南加州的房價還在加速上漲。

 

南加州的縣一級行政區（County）劃分比北加州要粗略的多，這里幾乎每個縣都是重量級大縣，這六個縣的總人口超過了整個加州的一半，具有比較強的代表性。2012年-2018年舊金山灣區本來是加州房價漲幅最快的地方，但2018年后灣區后勁不足，南加州保持溫和上漲，直到今年二季度后整個加州房價突然猛漲。

 

和美國情況類似的是英國，英國房價在疫情后也出現跳漲。但疫情前的英國并不是這樣的：英國在2018年之后房價停漲，英國房地產市場一度被外界認為要進入下跌周期，但2020年疫情一來，房價拉升，倫敦等熱點城市房價漲幅更大。

 

上漲的動力來自哪里？

 

疫情沖擊了美國實體經濟，失業率增加，很多人都陷入了財務危機，怎么房價還漲得這么快呢？原因在于各國為了拯救疫情下的經濟，紛紛放水降息，于是房貸利率也下降到歷史低點了，而美國的情況更加特殊。

 

截至2020年11月19日，全美三十年期按揭利率平均數只有2.72%，歷史新低。事實上，進入2020年以來，美國按揭利率就一直在不斷刷新紀錄低位。再者美國房地產市場的傳統旺季本來是春天和夏天，但今年的旺季由于疫情帶來的恐慌和封鎖，需求被短暫壓制，被集中到了現在才釋放；

 

再加上目前全美成屋庫存是1982年以來新低，美國現在的情況是：利率新低 + 需求積累 + 庫存新低，這就是最近美國房價上漲的核心動力，在這三者中，我認為最重要的還是利率。

 

全美三十年期按揭平均利率

 

我們繼續看美國按揭利率的變化，就在兩年前的2018年底，三十年期貸款利率還一度接近5%，在這么短的時間里利率降了這么大的幅度，對于自住需求的購房者來說，同總價下的月供壓力就少了很多、而同月供能力的情況下可以買的房子總價也高了很多。

 

如果站在投資者角度看，假設一套房子除掉房產稅和房屋保險外的凈租金回報率是4%以上（美國城市比較普遍的情況），過去那種5%的按揭利率顯然很不劃算；但現在利率降到了2.72%，信用好的貸款者還能享受更低的利率，隨隨便便做到兩三成首付、三十年期貸款下的“以租養貸”。

 

舉個例子，你用20萬美元首付買一套70萬美元的房子，月供2000美元，月租3000美元以上，租客幫你供房后還額外給你一筆零花錢，房價還保持上漲，你說爽不爽？房價上漲且“以租養貸”的情況下，這屬于穩賺不賠的投資。

 

這套位于西雅圖北部地區Lynnwood的獨立屋市場估價約64萬美元，每年房產稅5200美元，以3100美元/月的租金掛牌出租，房子狀況良好，預計很快會確定租客，我們也可以從這個案例了解一下當地的租售比

 

所以，無論是自住購房者還是房產投資者，對于房貸利率的下降都是非常非常敏感的。

 

在現在的低利率之下，無論是房產還是股票，我們都很難再找到過去那樣低估值的好資產，此時需要重新定義合理估值的水平，否則你眼前看到一切都覺得像泡沫。

 

多說一句，中國在2015-2018年的那一輪房價大漲本質也是利率驅動的，因為全社會的平均收入在那幾年并沒有突然增加，但很多熱點城市的房價都翻了一倍，這其實就是信貸現象。

 

從2014年底到2016年我們經歷了連續六次的降息、六次降準，還伴隨各個城市放松貸款限制、取消認房認貸、降低首付比例，所以房價應聲上漲，后來伴隨信貸政策的收緊，房價就趨于理性。

 

美國房價上漲能持續嗎？

 

既然房價的上漲來自于利率下降，那美國和海外其他地區房價的上漲能否持續就要看低利率能否維持。根據市場預測，美聯儲在2023年之前可能都不會加息，房貸的低利率很可能也會維持至少三年時間，不過，我們還要考察美國老百姓的舉債潛力還有多少。

 

就在2020年第二季度，美國居民杠桿率從前一個季度的76%突然增加到84.5%。是不是很可怕？我剛看到這個數據的時候也覺得太瘋狂，但這個杠桿率的提高不是因為居民增加了債務，而是因為美國GDP在第二季度環比第一季度大幅下降導致的，居民總負債在第二季度其實并沒有增長，只是因為GDP的分母變小，杠桿率自然就提高了。

 

美國居民總負債，其中藍色部分為房貸存量 次貸危機后美國居民負債增速小于GDP名義增速 所以杠桿率平穩下降 直到今年第二季度疫情沖擊經濟

 

通過上面這張圖，我們看到2008年之前美國房貸增長很快，但后來趨于理性。

 

之所以現在美國的房貸增長不可能像次貸危機前那會兒那么快，主要是各個銀行比當年更加謹慎了，當初所謂次貸就是次級貸款，發放給經濟水平不足的人的貸款就是次級貸款。

 

美國人在房地產問題上吃過大虧，所以再也沒敢放松對房貸的限制，現在美國各個商業銀行對房貸的壓力測試非常嚴格，信用不好、首付不足的人是沒有辦法拿到房貸的，從這個角度看，目前美國房地產市場雖然過熱，可風險和次貸危機時還是不可同日而語。

 

需要清楚的是，美國是一個城市化已經基本完成、房地產市場高度成熟的發達國家，市場相對而言還是理性的，而且美國人投資渠道廣泛，除了房產以外還有令人羨慕的股票市場，所以就算美聯儲貨幣寬松，美國房價也很難和過去幾個月一樣以全國平均價格每個月1.7%以上的環比速度（即年化超過22%的速度）上漲，更不可能出現我們所熟悉的一兩年翻一倍的情況。

 

FHFA的數據有兩到三個月的延遲，現在我們只能看到9月的數據，以往秋冬季美國房地產市場都會轉淡，但今年的市場溫度仍然沒有明顯降溫，十月成屋銷量又創了2006年以來新高，房價漲勢還在繼續但可能有所放緩。

 

如果你是自住房買家，在現在瘋狂的市場中更應該冷靜思考的同時果斷行動，抓住低利率的機會；

 

如果你是投資者，應該降低未來預期，與其押注房價未來還能漲多少、漲多快，不如把注意力集中到“以租養貸”的現金流計算上去，確保現金流時刻為正，就不懼房價的波動。海南二手房www.kanfang.com