繁榮的市場(chǎng)，飆升的房?jī)r(jià)，不堪重負(fù)的百姓 海南二手房

華裔基金對(duì)沖經(jīng)理張力（音）說(shuō)，最近他的身邊出現(xiàn)了"三高"——

 

工作中，他天天關(guān)注的美股已然是節(jié)節(jié)"高"；而在生活中，他曾居住的地區(qū)房?jī)r(jià)水漲船"高"，同時(shí)，海南二手房 他自己的信用卡賬單也創(chuàng)下歷史新"高"。

 

一句來(lái)自平民的調(diào)侃，似乎映射出了疫情給全球經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的一大"后遺癥"——當(dāng)各國(guó)紛紛采取經(jīng)濟(jì)強(qiáng)刺激政策，雖然帶來(lái)了市場(chǎng)的提振，卻鮮少為百姓帶來(lái)收入的提升。與此同時(shí)，持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)，正在讓普通的百姓"不堪重負(fù)"。

 

 

"一套公寓漲100萬(wàn)不在話下"

 

當(dāng)?shù)貢r(shí)間昨日（11月24日），標(biāo)準(zhǔn)普爾公司公布了三季度美國(guó)全國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)9月份的房?jī)r(jià)同比上漲7%，這是6年來(lái)最大的同比漲幅。如果從絕對(duì)價(jià)格來(lái)看，美國(guó)的房?jī)r(jià)也已達(dá)到了近20年來(lái)的峰值，相較2006年的上一次峰值已高出近23%。

 

"不止是一個(gè)9月，在整個(gè)疫情期間，美國(guó)的房?jī)r(jià)上漲就沒(méi)有停過(guò)。"

 

張力以其生活過(guò)的洛杉磯為例。當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)拉肯亞達(dá)─弗林楚奇(La Caada Flintridge)，這個(gè)知名度并不高的城市，由于其周邊教育資源豐富，成為了當(dāng)?shù)貋喴峋用褡顭嶂缘?quot;學(xué)區(qū)房"。公開信息顯示，2019年底，這一區(qū)域的房產(chǎn)中間價(jià)約為171萬(wàn)美元。

 

今年至今，美國(guó)疫情蔓延，這座小城所在的加利福尼亞州同樣成了"重災(zāi)區(qū)"。人員流動(dòng)減少，加之學(xué)校停課等各類因素，似乎根本沒(méi)有阻擋這個(gè)最牛"學(xué)區(qū)房"價(jià)格上揚(yáng)。截至到上個(gè)月，拉肯亞達(dá)─弗林楚奇的同款房?jī)r(jià)都超過(guò)了200萬(wàn)美元。

 

"在當(dāng)?shù)兀�這30萬(wàn)美元的漲幅，一個(gè)普通工薪階層可能需要干8-10年。"張力告訴東方網(wǎng)·縱相新聞?dòng)浾撸?quot;從今年的情況來(lái)看，大城市里的公寓（apartment）、房子（house）總價(jià)漲超過(guò)15萬(wàn)美元（約合人民幣98.6萬(wàn)元）不在少數(shù)。"

 

 

據(jù)彭博社報(bào)道稱，今年三季度，全球所有的國(guó)際都市中，洛杉磯的房?jī)r(jià)同、環(huán)比漲幅均居首位。根據(jù)標(biāo)普的數(shù)據(jù)顯示，在全美20個(gè)主要城市中，洛杉磯的房?jī)r(jià)漲幅僅位列第四，截至目前其年化漲幅接近10%。排名第一的是與加州相鄰的亞利桑納首府鳳凰城，其年化漲幅更是接近12%左右。即使是漲幅最小的紐約，其漲幅也已經(jīng)達(dá)到了4.3%。

 

 

另?yè)?jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，美國(guó)現(xiàn)房中位數(shù)售價(jià)上漲至每套31.18萬(wàn)美元，而美國(guó)上一次出現(xiàn)這樣的漲幅，需要追溯到在次貸危機(jī)前的2007年。當(dāng)時(shí)，美國(guó)樓市正處于泡沫的頂峰時(shí)，而那時(shí)的房產(chǎn)銷售價(jià)格中位數(shù)僅為23萬(wàn)美元。

 

美聯(lián)儲(chǔ)還坐得住嗎？

 

今年8月，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾曾對(duì)外宣布，美聯(lián)儲(chǔ)將引入平均通脹2%的目標(biāo)，并可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)"力求使通脹率適度高于2%"。

 

但僅僅只過(guò)了一個(gè)月，在房地產(chǎn)行業(yè)，美聯(lián)儲(chǔ)設(shè)定的通脹目標(biāo)就已經(jīng)被打破了。根據(jù)標(biāo)普提供的全美20城綜合房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，9月該指數(shù)同比增長(zhǎng)6.6%。在全美20個(gè)主要城市中，沒(méi)有一個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅是低于2%的。

 

 

當(dāng)然，房?jī)r(jià)的調(diào)控并不是美聯(lián)儲(chǔ)的職責(zé)范圍，作為市場(chǎng)的宏觀調(diào)節(jié)者，房地產(chǎn)這樣的單一市場(chǎng)也并非是美聯(lián)儲(chǔ)的重點(diǎn)考慮因素。不過(guò)，恰恰是美聯(lián)儲(chǔ)的相關(guān)政策助推了美國(guó)的房?jī)r(jià)上升。

 

今年3月起，美聯(lián)儲(chǔ)為應(yīng)對(duì)疫情影響，開啟無(wú)限量、無(wú)底線量化寬松政策。截至目前，美國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)（M2）正處于歷史高位。另一方面，由于近乎于0的低利率政策。目前，美國(guó)30年期抵押貸款固定利率正處于歷史低位。

 

市場(chǎng)更多的"熱錢"，更便宜的利率，直接助漲了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。與此同時(shí)，受疫情影響，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)量其實(shí)是大幅減少的。截至9月底，全美房屋庫(kù)存總量較一年前下降超過(guò)19.2%，而新增開工房地產(chǎn)項(xiàng)目則下降超過(guò)4%。

 

不難發(fā)現(xiàn)，疫情不僅直接催生了"強(qiáng)刺激"的經(jīng)濟(jì)政策，甚至還直接改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的變化。隨著美國(guó)疫情持續(xù)蔓延，房?jī)r(jià)的上升似乎還只是一個(gè)開始。

 

市場(chǎng)分析普遍認(rèn)為，即便房?jī)r(jià)漲到"停不下來(lái)"，但美聯(lián)儲(chǔ)似乎不會(huì)輕易停止"放水"。

 

當(dāng)?shù)貢r(shí)間昨日，美國(guó)媒體報(bào)道稱，當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)拜登或?qū)⑷蚊�前美�?lián)儲(chǔ)主席耶倫為財(cái)政部長(zhǎng)。而耶倫與鮑威爾都是"量化寬松"政策最典型的代表。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，未來(lái)2-3年，寬松的金融環(huán)境依舊將會(huì)是美國(guó)的"主旋律"。想要在財(cái)政以及調(diào)控上進(jìn)行收緊，來(lái)達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這樣的幾率并不大。

 

 

疫情的"后遺癥"？

 

當(dāng)?shù)貢r(shí)間昨日，美股收盤，道瓊斯指數(shù)報(bào)收于30046.24點(diǎn)，歷史上首次突破3萬(wàn)點(diǎn)大關(guān)，創(chuàng)下了歷史新高。

 

而與市場(chǎng)繁榮相對(duì)應(yīng)的是民眾收入的減少。以今年8月為例，當(dāng)時(shí)剛走出第一波疫情困境的美國(guó)，以納斯達(dá)克為首的美股接連創(chuàng)下歷史新高。但與此同時(shí)，美國(guó)居民個(gè)人可支配收入環(huán)比下滑3.2%，但當(dāng)月全美房?jī)r(jià)同比上升卻高達(dá)5.8%。

 

據(jù)約翰·霍普金斯大學(xué)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)貢r(shí)間昨日，美國(guó)單日新增確診病例17.3萬(wàn)例，累計(jì)確診已多達(dá)1292萬(wàn)例。二次疫情的反彈愈演愈烈，疫情所帶來(lái)的市場(chǎng)繁榮和居民收入降低的矛盾勢(shì)必將更加凸顯。

 

事實(shí)上，上升的房?jī)r(jià)和減少的收入所造成的的矛盾，不只是美國(guó)所要面對(duì)的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，疫情至今，包括倫敦、首爾等全球各大城市的房?jī)r(jià)均創(chuàng)下了歷史的新高。而目前全球主要經(jīng)濟(jì)體，除了中國(guó)以外，基本都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。各國(guó)居民收入想要在疫情期間實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)并非易事。

 

而疫情以來(lái)，各國(guó)所采取的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)刺激政策所帶來(lái)的"后遺癥"似乎也正在顯現(xiàn)。

 

以韓國(guó)為例，《中央日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，韓國(guó)政府在3年內(nèi)已經(jīng)公布了24項(xiàng)政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)"降溫"，但卻起到了相反效果。3年時(shí)間，首爾地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)60%，但居民收入僅提高3.3%。

 

疫情期間，這一矛盾更是在韓國(guó)進(jìn)一步凸顯。今年首爾地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅最高曾達(dá)到30%，然而當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霂缀鯖](méi)有增長(zhǎng)。另一方面，今年三季度，韓國(guó)國(guó)內(nèi)家庭債務(wù)總額繼續(xù)創(chuàng)下新高，達(dá)1682.1萬(wàn)億韓元（約合9.96萬(wàn)億元人民幣）。換算成人均負(fù)債，約合人民幣15萬(wàn)元。

 

在韓國(guó)京畿道的果川市，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)也在不斷攀升，但這根本無(wú)法阻止市民"搶房子"。當(dāng)?shù)匾粋�(gè)1000多套房子的公寓盤，一開盤就竟吸引了47萬(wàn)人搶購(gòu)，熱門戶型最高競(jìng)爭(zhēng)比例甚至高達(dá)到1800：1。

 

 

亞洲最大的房地產(chǎn)科技集團(tuán)IQI集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)喬治·奇米爾（Georg Chmiel)在接受中新社采訪時(shí)表示，當(dāng)前全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其價(jià)格是被宏觀環(huán)境所引發(fā)的寬松政策所左右的，而并非是消費(fèi)者真正的需求。

 

奇米爾所提到的情況，是當(dāng)前全球房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的的"通病"。

 

據(jù)美國(guó)房產(chǎn)中介數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，美國(guó)高端房地產(chǎn)的銷量同比大增41.5%，位列所有房產(chǎn)品類榜首，創(chuàng)下了2013年統(tǒng)計(jì)這項(xiàng)數(shù)據(jù)以來(lái)的最大增幅記錄。而這些買房者大多是中高收入者。由于低利率政策的存在，直接使得他們的買房成本降低，投資熱情增加。

 

根據(jù)Rightmove（英國(guó)最大的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)）的一項(xiàng)調(diào)查，有63%的購(gòu)房者優(yōu)先考慮帶花園的住房，超過(guò)三分之一的購(gòu)房者正在尋求更大的戶型。不難發(fā)現(xiàn)，有能力偏好大房子的中高收入人群正是當(dāng)前購(gòu)房的主力，"投資避險(xiǎn)"也是他們置業(yè)的主要原因。

 

另一方面，雖然普通民眾的收入并沒(méi)有提高。但對(duì)于一些資本家而言，疫情使得他們的資產(chǎn)不升反降。根據(jù)瑞銀(UBS)的年度研究顯示，今年夏季，全球億萬(wàn)富翁的集體財(cái)富達(dá)到了10.2萬(wàn)億美元，超過(guò)2017年的最高水平。而美國(guó)依舊是億萬(wàn)富翁最多的國(guó)家。

 

不難發(fā)現(xiàn)，"房?jī)r(jià)越高，市場(chǎng)越火"的背后正是貧富差距不斷分化的事實(shí)。

 

"未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是，經(jīng)濟(jì)繁榮會(huì)讓更多人買不起房，房?jī)r(jià)最終會(huì)達(dá)到危險(xiǎn)的泡沫水平。而當(dāng)繁榮破產(chǎn)時(shí)，解開壞賬需要時(shí)間，壞賬會(huì)波及中產(chǎn)階級(jí)，延長(zhǎng)并加深由此造成的經(jīng)濟(jì)衰退。"

 

更為嚴(yán)峻的是，隨著全球疫情持續(xù)蔓延，寬松的貨幣政策也很難止步，而因此所帶來(lái)的"后遺癥"或許也將常伴在全球各大不同的市場(chǎng)中。如何彌補(bǔ)繁榮的資本市場(chǎng)和低迷的居民收入間的巨大落差，這將是很長(zhǎng)一段時(shí)間各國(guó)所需要思考的問(wèn)題。海南二手房www.kanfang.com