繁榮的市場，飆升的房價，不堪重負(fù)的百姓 海南二手房

華裔基金對沖經(jīng)理張力（音）說，最近他的身邊出現(xiàn)了"三高"——

 

工作中，他天天關(guān)注的美股已然是節(jié)節(jié)"高"；而在生活中，他曾居住的地區(qū)房價水漲船"高"，同時，海南二手房 他自己的信用卡賬單也創(chuàng)下歷史新"高"。

 

一句來自平民的調(diào)侃，似乎映射出了疫情給全球經(jīng)濟帶來的一大"后遺癥"——當(dāng)各國紛紛采取經(jīng)濟強刺激政策，雖然帶來了市場的提振，卻鮮少為百姓帶來收入的提升。與此同時，持續(xù)攀升的房價，正在讓普通的百姓"不堪重負(fù)"。

 

 

"一套公寓漲100萬不在話下"

 

當(dāng)?shù)貢r間昨日（11月24日），標(biāo)準(zhǔn)普爾公司公布了三季度美國全國房屋價格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，美國9月份的房價同比上漲7%，這是6年來最大的同比漲幅。如果從絕對價格來看，美國的房價也已達到了近20年來的峰值，相較2006年的上一次峰值已高出近23%。

 

"不止是一個9月，在整個疫情期間，美國的房價上漲就沒有停過。"

 

張力以其生活過的洛杉磯為例。當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)拉肯亞達─弗林楚奇(La Caada Flintridge)，這個知名度并不高的城市，由于其周邊教育資源豐富，成為了當(dāng)?shù)貋喴峋用褡顭嶂缘?quot;學(xué)區(qū)房"。公開信息顯示，2019年底，這一區(qū)域的房產(chǎn)中間價約為171萬美元。

 

今年至今，美國疫情蔓延，這座小城所在的加利福尼亞州同樣成了"重災(zāi)區(qū)"。人員流動減少，加之學(xué)校停課等各類因素，似乎根本沒有阻擋這個最牛"學(xué)區(qū)房"價格上揚。截至到上個月，拉肯亞達─弗林楚奇的同款房價都超過了200萬美元。

 

"在當(dāng)?shù)兀�這30萬美元的漲幅，一個普通工薪階層可能需要干8-10年。"張力告訴東方網(wǎng)·縱相新聞記者，"從今年的情況來看，大城市里的公寓（apartment）、房子（house）總價漲超過15萬美元（約合人民幣98.6萬元）不在少數(shù)。"

 

 

據(jù)彭博社報道稱，今年三季度，全球所有的國際都市中，洛杉磯的房價同、環(huán)比漲幅均居首位。根據(jù)標(biāo)普的數(shù)據(jù)顯示，在全美20個主要城市中，洛杉磯的房價漲幅僅位列第四，截至目前其年化漲幅接近10%。排名第一的是與加州相鄰的亞利桑納首府鳳凰城，其年化漲幅更是接近12%左右。即使是漲幅最小的紐約，其漲幅也已經(jīng)達到了4.3%。

 

 

另據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，美國現(xiàn)房中位數(shù)售價上漲至每套31.18萬美元，而美國上一次出現(xiàn)這樣的漲幅，需要追溯到在次貸危機前的2007年。當(dāng)時，美國樓市正處于泡沫的頂峰時，而那時的房產(chǎn)銷售價格中位數(shù)僅為23萬美元。

 

美聯(lián)儲還坐得住嗎？

 

今年8月，美聯(lián)儲主席鮑威爾曾對外宣布，美聯(lián)儲將引入平均通脹2%的目標(biāo)，并可能會在一段時間內(nèi)"力求使通脹率適度高于2%"。

 

但僅僅只過了一個月，在房地產(chǎn)行業(yè)，美聯(lián)儲設(shè)定的通脹目標(biāo)就已經(jīng)被打破了。根據(jù)標(biāo)普提供的全美20城綜合房價指數(shù)顯示，9月該指數(shù)同比增長6.6%。在全美20個主要城市中，沒有一個城市的房價漲幅是低于2%的。

 

 

當(dāng)然，房價的調(diào)控并不是美聯(lián)儲的職責(zé)范圍，作為市場的宏觀調(diào)節(jié)者，房地產(chǎn)這樣的單一市場也并非是美聯(lián)儲的重點考慮因素。不過，恰恰是美聯(lián)儲的相關(guān)政策助推了美國的房價上升。

 

今年3月起，美聯(lián)儲為應(yīng)對疫情影響，開啟無限量、無底線量化寬松政策。截至目前，美國的廣義貨幣供應(yīng)（M2）正處于歷史高位。另一方面，由于近乎于0的低利率政策。目前，美國30年期抵押貸款固定利率正處于歷史低位。

 

市場更多的"熱錢"，更便宜的利率，直接助漲了整個房地產(chǎn)行業(yè)。與此同時，受疫情影響，美國房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)量其實是大幅減少的。截至9月底，全美房屋庫存總量較一年前下降超過19.2%，而新增開工房地產(chǎn)項目則下降超過4%。

 

不難發(fā)現(xiàn)，疫情不僅直接催生了"強刺激"的經(jīng)濟政策，甚至還直接改變了房地產(chǎn)市場供需的變化。隨著美國疫情持續(xù)蔓延，房價的上升似乎還只是一個開始。

 

市場分析普遍認(rèn)為，即便房價漲到"停不下來"，但美聯(lián)儲似乎不會輕易停止"放水"。

 

當(dāng)?shù)貢r間昨日，美國媒體報道稱，當(dāng)選美國總統(tǒng)拜登或?qū)⑷蚊�前美�?lián)儲主席耶倫為財政部長。而耶倫與鮑威爾都是"量化寬松"政策最典型的代表。市場預(yù)計，未來2-3年，寬松的金融環(huán)境依舊將會是美國的"主旋律"。想要在財政以及調(diào)控上進行收緊，來達到穩(wěn)定房價，這樣的幾率并不大。

 

 

疫情的"后遺癥"？

 

當(dāng)?shù)貢r間昨日，美股收盤，道瓊斯指數(shù)報收于30046.24點，歷史上首次突破3萬點大關(guān)，創(chuàng)下了歷史新高。

 

而與市場繁榮相對應(yīng)的是民眾收入的減少。以今年8月為例，當(dāng)時剛走出第一波疫情困境的美國，以納斯達克為首的美股接連創(chuàng)下歷史新高。但與此同時，美國居民個人可支配收入環(huán)比下滑3.2%，但當(dāng)月全美房價同比上升卻高達5.8%。

 

據(jù)約翰·霍普金斯大學(xué)實時數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)貢r間昨日，美國單日新增確診病例17.3萬例，累計確診已多達1292萬例。二次疫情的反彈愈演愈烈，疫情所帶來的市場繁榮和居民收入降低的矛盾勢必將更加凸顯。

 

事實上，上升的房價和減少的收入所造成的的矛盾，不只是美國所要面對的問題。數(shù)據(jù)顯示，疫情至今，包括倫敦、首爾等全球各大城市的房價均創(chuàng)下了歷史的新高。而目前全球主要經(jīng)濟體，除了中國以外，基本都沒有實現(xiàn)正增長。各國居民收入想要在疫情期間實現(xiàn)增長并非易事。

 

而疫情以來，各國所采取的經(jīng)濟強刺激政策所帶來的"后遺癥"似乎也正在顯現(xiàn)。

 

以韓國為例，《中央日報》報道稱，韓國政府在3年內(nèi)已經(jīng)公布了24項政策給房地產(chǎn)市場"降溫"，但卻起到了相反效果。3年時間，首爾地區(qū)的房價漲幅超過60%，但居民收入僅提高3.3%。

 

疫情期間，這一矛盾更是在韓國進一步凸顯。今年首爾地區(qū)的房價漲幅最高曾達到30%，然而當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霂缀鯖]有增長。另一方面，今年三季度，韓國國內(nèi)家庭債務(wù)總額繼續(xù)創(chuàng)下新高，達1682.1萬億韓元（約合9.96萬億元人民幣）。換算成人均負(fù)債，約合人民幣15萬元。

 

在韓國京畿道的果川市，當(dāng)?shù)胤績r也在不斷攀升，但這根本無法阻止市民"搶房子"。當(dāng)?shù)匾粋�1000多套房子的公寓盤，一開盤就竟吸引了47萬人搶購，熱門戶型最高競爭比例甚至高達到1800：1。

 

 

亞洲最大的房地產(chǎn)科技集團IQI集團執(zhí)行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel)在接受中新社采訪時表示，當(dāng)前全球的房地產(chǎn)市場，其價格是被宏觀環(huán)境所引發(fā)的寬松政策所左右的，而并非是消費者真正的需求。

 

奇米爾所提到的情況，是當(dāng)前全球房地產(chǎn)市場所面臨的的"通病"。

 

據(jù)美國房產(chǎn)中介數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，美國高端房地產(chǎn)的銷量同比大增41.5%，位列所有房產(chǎn)品類榜首，創(chuàng)下了2013年統(tǒng)計這項數(shù)據(jù)以來的最大增幅記錄。而這些買房者大多是中高收入者。由于低利率政策的存在，直接使得他們的買房成本降低，投資熱情增加。

 

根據(jù)Rightmove（英國最大的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺）的一項調(diào)查，有63%的購房者優(yōu)先考慮帶花園的住房，超過三分之一的購房者正在尋求更大的戶型。不難發(fā)現(xiàn)，有能力偏好大房子的中高收入人群正是當(dāng)前購房的主力，"投資避險"也是他們置業(yè)的主要原因。

 

另一方面，雖然普通民眾的收入并沒有提高。但對于一些資本家而言，疫情使得他們的資產(chǎn)不升反降。根據(jù)瑞銀(UBS)的年度研究顯示，今年夏季，全球億萬富翁的集體財富達到了10.2萬億美元，超過2017年的最高水平。而美國依舊是億萬富翁最多的國家。

 

不難發(fā)現(xiàn)，"房價越高，市場越火"的背后正是貧富差距不斷分化的事實。

 

"未來的風(fēng)險是，經(jīng)濟繁榮會讓更多人買不起房，房價最終會達到危險的泡沫水平。而當(dāng)繁榮破產(chǎn)時，解開壞賬需要時間，壞賬會波及中產(chǎn)階級，延長并加深由此造成的經(jīng)濟衰退。"

 

更為嚴(yán)峻的是，隨著全球疫情持續(xù)蔓延，寬松的貨幣政策也很難止步，而因此所帶來的"后遺癥"或許也將常伴在全球各大不同的市場中。如何彌補繁榮的資本市場和低迷的居民收入間的巨大落差，這將是很長一段時間各國所需要思考的問題。海南二手房www.kanfang.com