深圳“商改租”新政征求意見 北京等城市也在積極探索

備受關注的“商改租”，在深圳又邁出了實質性的一步。1月9日，深圳市住房建設局組織起草了《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（以下簡稱“通知”）公開征求社會公眾意見。

在業內人士看來，“商改租”一方面可以盤活存量閑置商業和辦公用房，另一方面增加住房租賃市場供應，隨著政策層面的推進，部分城市的“商改租”有望加快落地。

5年內不能改變租賃用途

深圳《通知》從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程序、保障措施五個方面進行規范。

對于改建條件，《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。該類用房需同時滿足已辦理不動產首次登記且不動產權證所載用途為辦公、商業；不存在查封登記等限制轉移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權益；改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間)。

《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且5年內不能改變租賃住房用途。該類租賃住房不提供學位，考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業辦公的建筑功能調整為商務公寓功能。

值得關注的是，為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房，《通知》規定“商改租”項目可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。

事實上，這次深圳“商改租”出臺，有其必要性背景。主要是深圳市新增建設用地供應緊張，商品住房供求關系嚴峻，無法通過新增建設用地解決租賃住房需求。

與此同時，隨著深圳產業升級步伐不斷加快、互聯網對傳統商業持續沖擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業辦公用房功能需隨產業升級進行調整，傳統工商業對空間的需求明顯下降，部分區域商業辦公出現閑置。此外，近年來深圳城市更新工改M0（即產業研發用房，類似于商業辦公）持續推進，向市場供應了大量的產業研發用房，加上已有的總部基地、商務區規劃，全市商業辦公供應量持續增長，都可能加劇商業辦公用房閑置。

各地“商改租”漸成趨勢

一個閑置，一個緊缺，往往是最好的搭配組合。據悉，為了支持租賃住房建設。早在2016年，國務院39號文、提出允許將商業用房按規定改建為租賃住房。尤其是近年來隨著“商改住”在多地遭到禁止，“商改租”漸成趨勢，特別是在租賃市場房源緊缺的一線城市。

據悉，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳等地調控收緊，發布政策限制“商改住”。也就是擅自將商業辦公類項目改變為居住用途。其中北京自2017年“3