2019中國樓市十大熱事兒：首提“不以房地產刺激經濟”

　　2019年的中國樓市，可謂風起云涌。

　　這一年，“房住不炒”、“搶人大戰”、融資難等行業現象仍在持續，此外，還有一些行業突發事件也一次又一次地刺痛著業界神經。如在“漲價”仍是主流的當下，某地驚現“白菜房”；腳踏地產、金融兩只風火輪的上海灘大佬戴志康，突然宣布投案自首；TOP 10房企新城控股的掌門人王振華因猥褻丑聞被刑拘……

　　1

　　首提“不以房地產刺激經濟”

　　2019年7月30日，中共中央政治局召開會議部署下半年經濟工作，首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，再次為躁動不安的樓市定下了基調。

　　圍繞“房住不炒”的總基調，2019年以來，各個城市根據其城市規模、功能、人口結構、經濟增速等實際情況，相繼實行“因城施策”的調控措施。中原地產統計數據顯示，2019年年初至今，累計房地產調控次數接近600次，遠超去年全年450次，再一次刷新了歷史調控紀錄。

　　在持續深入的嚴調控下，2019年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，2019年，房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。

　　上海易居研究院認為，中央首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，是為了防范各地因為經濟下行壓力大而輕率松綁樓市，進一步體現了“房住不炒”、“三穩”的政策目標導向，這也是2019年房地產調控中定性最為嚴厲的一次，其對于引導市場行為和預期有積極作用。

　　2

　　鶴崗驚現“白菜房”

　　2019年4月，“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”引起社會熱議。

　　有數據顯示，鶴崗部分房產單價已低至千元以下，有的甚至低至300多元每平方米，總價5萬及5萬元以下的房源也不在少數，且成交量很小。無獨有偶，2019年7月，有媒體曝出，位于甘肅省河西走廊西部的玉門市，房價普遍在500元/平方米左右，甚至最低的已經到了50元/平方米。

　　在近年來全國大部分城市成交火熱、房價輪番上漲的情況下，鶴崗和玉門堪稱“白菜”的房價刺痛了樓市敏感的神經，不同城市間天差地別的房價引發了人們的深思。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時分析認為，鶴崗與玉門的“白菜房”只能算特例。一方面，兩地分別在2012年和2009年被列為資源枯竭型城市，產業衰落后人口持續流出；另一方面，過去棚改導致遠郊區供應了大量的棚改房，這些房子品質不如商品房，又在遠郊，缺少有效需求，房價低在所難免。

　　3

　　搶人大戰繼續

　　從鶴崗、玉門的樓市發展狀況來看，人口對于城市的發展至關重要。因此，有業內人士指出，“因城施策”的核心就是“搶人”。2019年，持續了3年的“搶人大戰”進入白熱化階段，從一線到三線，從內陸到沿海，各大城市紛紛在“搶人”上使出了渾身解數。

　　據不完全統計，2019年以來，全國已經有超過160個城市發布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，其中有超30個城市陸續出臺了新的落戶政策。

　　除了常規的落戶外，2019年11月，海口、昆明、鄭州、開封、洛陽相繼發布“租房落戶”新政。不同城市政策不盡相同，以鄭州為例，在鄭州中心城區租房，居住一年以上就可以辦鄭州市戶口，憑實際居住地房屋租賃合同，經房主同意，可將戶口遷入租房戶的地址。

　　嚴躍進向《國際金融報》記者指出，對于各大城市而言，“搶人”只是第一步，如何留住人才、利用人才激發城市的發展活力，才是更重要的問題。

　　4

　　長租“爆雷”不斷

　　在房地產行業堅持調控的同時，國家為解決實際居住問題、完善“租購并舉”的長效機制，2017年-2018年間在長租領域出臺了不少利好政策。各類長租品牌如雨后春筍一般，搶灘并瓜分長租市場。

　　然而在急速發展過程中，各類問題也開始凸顯，哄抬租金、搶占囤積房源、“套路貸”等亂象環生，長租公寓爆雷不斷。2019年8月，樂伽公寓宣布停止經營，關閉所有業務，員工大量離職。隨后，河南悅如公寓、南京君創公寓、杭州“中擇房產”等相繼因市場環境變化和經營不善等原因陷入資金困局。

　　據不完全統計，2019年這一年，全國爆倉的品牌長租公寓就接近50家，創下歷史之最。2019年12月底，住建部發布政策，明確要求加強對采取“高進低出”、“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業監管。

　　5

　　融資環境惡劣

　　事實上，除了長租公寓，房地產開發企業的融資環境亦不容樂觀。

　　根據人民法院公告網數據，2019年破產的房地產企業數量達525家，創下歷史之最。也就是說，過去一年中，平均每天就有1.5家房企破產，且多數為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企。

　　盡管相較于房企總量而言，破產數目占比不足1%，但在2019年這個融資受限的敏感年代，仍引發了地產圈的極大關注。特別是2019年6月，曾連續14年上榜中國房地產百強企業、連續10年名列浙江省住宅產業十大領軍企業，寧波銀億集團向法院申請破產重整，對所有房企敲響了警鐘。

　　存在強制退市風險的銀億集團不得不變賣資產以緩解資金壓力，2019年11月，銀億股份公告稱，擬以6.9469億元向遼寧碧桂園轉讓沈陽銀億房地產開發有限公司剩余50%股權。

　　業內普遍認為，房地產高周轉、高杠桿、高負債的商業模式已經走向終結，“高光時刻”難再出現。隨著各類融資渠道的收緊，房企生存壓力越來越大，中小企業整體抗風險的能力比較差。

　　6

　　多家上市公司股價閃崩

　　行業洗牌的大背景下，上市房企首當其沖。繼五洲國際之后，2019年相繼又有多家上市公司上演股價閃崩戲碼。

　　2019年1月17日，對小型港股內房股來說是一個“黑色星期四”。這一天，小型港股內房股上演了一輪閃崩，市值一日蒸發逾372億港元。其中，陽光100中國和佳源國際控股表現最為慘烈，分別以64.59%和80.62%的跌幅收盤，均收于歷史最低價。

　　無獨有偶，福晟國際于2019年10月9日股價出現斷崖式下跌，跌幅達到34.21%。次日跌幅繼續擴大，一路暴跌62%，兩日合計下跌逾75%，市值蒸發逾30億港元。

　　雖然三家上市公司均在第一時間發布聲明，表示公司財務狀況穩健，稱不知悉股價異動的具體原因，也有不少觀點認為是機構惡意做空導致，但后續證明這些公司均存在或大或小的問題。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，從目前來看，中小型房企將是未來市場最大的風險。由于一些房企杠桿比例過高，在銷售放緩之下，很容易出現債務違約等問題。

　　7

　　電商賣房成流行

　　2019年對于房企來說，還不止融資難這一道坎。這一年，“去化難”成了扎在所有房企眼中的一根刺。有人稱，2019年的開發商太難了，于是地產“渠道”火了，其中話題度最高的就是“雙十一電商賣房”。

　　2019年“雙十一”，大批開發商在天貓、京東和蘇寧推出特價房購買頁面，賣房戰場從線下擴大到線上。其中，天貓主要是阿里拍賣的模式，“雙十一”期間推出上萬套特價房，類型涵蓋學區房、地鐵房、景區房；京東推出京東房產“雙十一”賣房活動，聯合超過200家開發商、投放超過6000套特惠房源，新房全款5折起，優惠額超3億元；蘇寧商則是與恒大合作，通過99元意向金的形式即可購買一口價的特價房。

　　業內人士認為，房地產市場“金九銀十”不再火熱，地產商開始進行各式各樣的營銷，線上賣房這種此前被認為效率不高的營銷模式被各大房地產商青睞。從其促銷形式來看，電商賣房本質上仍是營銷手段，是房地產企業在銷售不利的大環境下的一場自救。

　　8

　　世茂成新任“并購王”

　　除了上述行業性熱點事件，2019年，世茂一改往日謹慎前行的風格，頻頻展開密集并購，取代融創成為新一屆“并購王”寶座。

　　據不完全統計，2019年世茂陸續收購了泰禾集團、粵泰股份、明發集團等多家房企的資產包，累計斥資近200億元。此外，2019年底頻頻傳出的世茂并購福晟一案亦于近日被曝正式簽約，世茂集團聯手東方資產收購福晟70%股權，交易涉及福晟集團地產板塊的87個項目，總量超過千億元，成為繼融創收購萬達文旅之后的又一個“世紀大并購”。

　　世茂發布的2019全年的營運數據顯示，企業全年累計實現合約銷售金額2600.7億元，同比上漲48%，實現了重回行業前十的目標。此外，根據機構研究報告，世茂2019年前三季度，僅在土地投資上動用的資金就約有900億元，占全年土地并購預算90%。一位投行資深分析師向記者分析稱，在目前的融資環境下，房地產行業分化嚴重，未來將進一步加速洗牌。

　　9

　　新城控股慘遇“黑天鵝”

　　相比于世茂的奮力擴張，新城控股卻因意外被迫“瘦身”。

　　2019年7月，一場“黑天鵝”事件席卷了新城控股。當月4日，新城控股原董事長王振華被曝涉嫌猥褻女童被刑拘，新城控股也因此一度陷入風雨飄搖之中。

　　當天，新城控股股價在最后一小時內閃崩，截至收盤大跌23.77%；其物業公司新城悅也在一小時內大跌23.72%，創下2017年以來最大單日跌幅。一個小時之內，新城系兩家港股上市公司的市值合計蒸發高達約165.38億港元。

　　危機時刻，“少帥”王曉松甫一上任，即馬不停蹄地開始出售項目、回籠資金、穩定人心，試圖帶領新城控股走出陰霾。

　　幸運的是，一番努力沒有白費。數據顯示，2019年新城控股累計銷售額約2708億元，順利完成全年銷售目標。此外，在資本市場上，12月16日，新城控股也成功發行了“黑天鵝”事件后的第一筆美元債。

　　10

　　戴志康折戟P2P

　　相比新城而言，上海灘金融、地產雙料大佬，證大集團董事長戴志康則沒有那么幸運。

　　2019年9月1日，戴志康被曝因涉嫌非法吸收公眾存款，主動向警方自首，引爆了整個財經朋友圈，也另不少地產大佬們扼腕嘆息。

　　曾經，馬云還在戴志康旗下物業——杭州湖畔花園著手創立阿里巴巴；現在，阿里巴巴旗下的螞蟻金服已成為最大的金融平臺之一，而戴志康的證大金服卻因“無照經營”被關停。

　　更具戲劇性的是，在戴志康跌落神壇之時，第一個急于與他“撇清關系”的便是他一手創立的證大地產（即“上海證大”）：戴志康4年前已清出股份，與其無任何關系。

　　根據警方公告，戴志康控制的“撈財寶”線上理財平臺和“證大財富”線下理財門店均未取得國家相關金融資質許可，涉嫌非法吸收公眾存款的具體情況及資產負債狀況。

　　或許誰也未能料到，曾經的國內地產界大佬、投資界名人、喜馬拉雅FM投資人，如今竟也因涉嫌非法集資陷入P2P泥沼，以投案自首的方式結束了自己的傳奇商業生涯。