多地出招 樓市“因城施策”凸顯

　　2020年開年，多地出臺針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。從調(diào)控力度和調(diào)控方向看，因城施策特征明顯。從調(diào)控手段看，放寬購房政策的城市主要從實施新房補(bǔ)貼、放寬落戶政策、放寬公積金提取流程和提取額度等角度進(jìn)行；調(diào)控趨嚴(yán)地區(qū)主要從限售等角度進(jìn)行。

　　此外，多地區(qū)發(fā)文鼓勵租賃市場發(fā)展，放寬“商改租”范圍。人才落戶政策，也在很大程度上刺激了春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的需求，落戶放寬的城市中，熱點地區(qū)春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求有望大幅提升。

　　穩(wěn)房價導(dǎo)向不變

　　近日，多地出臺針對新房的補(bǔ)貼政策。四川達(dá)州市印發(fā)的《關(guān)于中心城區(qū)穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展十二條政策措施的通知》指出，支持有實力、有品牌的大企業(yè)參與土地市場競買。同時，恢復(fù)購房補(bǔ)助，從2020年1月1日起，凡購房者購買建筑面積低于140平方米的新建普通住房，按房屋產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積，由市、區(qū)財政對各自供應(yīng)土地的開發(fā)樓盤給予100元/平方米的補(bǔ)助。

　　在此之前，四川富順縣也出臺了類似政策。按照富順縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《富順縣購買商品住房財政補(bǔ)貼實施細(xì)則》，對在2020年1月1日至2020年6月30日期間，在富順縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買新建商品房的居民，給予一次性200元/平方米的財政補(bǔ)貼，二手房買主不享受這一補(bǔ)貼。

　　從補(bǔ)貼時間看，多數(shù)地區(qū)時間較短，抱著試點的態(tài)度較為明顯。例如，湖南省衡陽市衡東縣房交會上，當(dāng)?shù)卣�府部門也推出了稅費補(bǔ)貼政策，涵蓋住宅、商鋪、車位等多個業(yè)態(tài)。政府表態(tài)稱，“鼓勵企業(yè)讓利，但不搞惡性競爭”。上述政策在衡東縣房交會期間適用，具體時間為2020年1月1日到2020年3月31日。

　　房地產(chǎn)調(diào)控收緊的城市中，多數(shù)地區(qū)前期房價、地價出現(xiàn)較大幅度上漲。以唐山市為例，唐山市政府首創(chuàng)“網(wǎng)簽限售”，明確購房人購買新建商品住房，自網(wǎng)簽之日起42個月內(nèi)不得上市交易。國家統(tǒng)計局公布的2019年11月70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，2019年11月，唐山市新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲1.9%，同比上漲11.9%，房價相比2015年漲幅達(dá)到37.3%，環(huán)比上漲幅度與銀川市并列第一。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2020年房地產(chǎn)調(diào)控將堅持“穩(wěn)”這個主題，遏制投機(jī)，保護(hù)真實的居住需求。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2020年各地房地產(chǎn)市場秩序維護(hù)導(dǎo)向明顯，即便是有各類刺激性的政策，但穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向依然沒有變。

　　租賃政策為重點

　　不少地區(qū)為了優(yōu)化外地人口租房環(huán)境、擴(kuò)大租房供給、滿足租房需求，2020年以來出臺了針對租房市場的政策。

　　以深圳為例，1月9日深圳住建局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》（征求意見稿），對“商改租”的改建原則等方面進(jìn)行規(guī)范。既有商業(yè)和辦公用房應(yīng)同時符合以下條件方可改建：已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)；不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形。存在抵押登記等他項權(quán)益的，應(yīng)取得所有他項權(quán)益人同意；以宗地或者棟為單位；不能以宗地或者棟為單位的，改建部分應(yīng)當(dāng)相對獨立且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。

　　此前深圳曾表態(tài)，力爭到2022年新增建設(shè)籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少于30萬套。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年超過50個城市發(fā)布了不同力度的鼓勵租賃政策，北京、長春、上海、南京等16個城市進(jìn)入2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點范圍。租賃市場成為不少城市大力發(fā)展的重點。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2019年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。同月，住建部聯(lián)合六部門發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，規(guī)范住房租賃市場，全面保障租戶的合法權(quán)益。2020年預(yù)計更多城市將在不同層面加大租房保障力度，針對租賃市場的優(yōu)惠政策將持續(xù)推進(jìn)。

　　人才落戶帶動返鄉(xiāng)置業(yè)升溫

　　2019年全國超過170個城市對外發(fā)布了人才相關(guān)政策，吸引人才成為了城市競爭的主要政策內(nèi)容。2019年12月，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)勞動力和人才社會性流動體制機(jī)制改革的意見》，明確全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。完善城區(qū)常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

　　人才落戶政策也在很大程度上刺激了春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的需求，落戶放寬的城市中，熱點地區(qū)春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求有望大幅提升。

　　58同城、安居客發(fā)布的《2019-2020年返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報告》顯示，有68.6%傾向于選擇回鄉(xiāng)置業(yè)。與2019年相比，2020年返鄉(xiāng)置業(yè)潮呈現(xiàn)“意愿人群占比有所上升”“意向房源總價范圍提升”“越來越多人傾向線上購房”三大趨勢。在熱點城市方面，從全國范圍來看，二三線城市春節(jié)期間的找房熱度有望創(chuàng)出新高。重慶、成都、西安是返鄉(xiāng)置業(yè)最熱門的地區(qū)；徐州、南通、合肥緊隨其后；東北地區(qū)的返鄉(xiāng)置業(yè)熱度有所下降。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，返鄉(xiāng)置業(yè)是近年來一直持續(xù)的熱門話題。品牌房企在三四線及以下城市布局的下沉化，拉動春節(jié)期間更多返鄉(xiāng)人群關(guān)注到當(dāng)?shù)貥鞘小�從返鄉(xiāng)人群變化看，用戶不僅會關(guān)注地縣級城市的項目，同時還會關(guān)注到本省更為核心的二三線城市；加之落戶政策放松，二三線城市春節(jié)期間的找房熱度有望創(chuàng)出新高。

　　張波強(qiáng)調(diào)，在房住不炒的大背景下，返鄉(xiāng)置業(yè)的核心訴求依然是自用，子女教育、當(dāng)?shù)胤績r、工作機(jī)會、照顧家人等因素為是否返鄉(xiāng)置業(yè)的主要原因。隨著部分三四線城市房價的不斷提升，返鄉(xiāng)人群找房熱情有望繼續(xù)提升。但由于購房者心態(tài)更趨理性，真實購房需求或不及往年。