2019年樓市總結：穩定壓倒一切

　　如果用兩個字來形容2019年，那就是“穩定”，土地市場穩定、房產價格穩定、未來預期穩定，三穩的目標在2019年皆有清晰體現。同時，樓市調控政策指向性明確，全國降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的行業背景下，房價整體上漲態勢得到有效控制。

　　在房住不炒的調控主基調下，樓市的投機性需求基本離場，住宅回歸居住本源；

　　在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的方向指引下，金融側調控保持相對高壓，有力保障房產市場理性發展，防止投資過熱現象產生；

　　在租售同權的安居目標下，租賃房源供給不斷增多，租賃市場繼續蓬勃發展；

　　在因城施策的調控準則下，各地的調控精準度不斷提升，各城調控的顆粒度也愈加精細化。

　　調控不放松 房地產金融首當其沖

　　2019年全年樓市政策保持了相對穩定，因城施策的精準調控在各地都有所體現，如佛山取消樓市限價政策、東莞調整二手房交易個稅等，蘇州部分區域限售、大連、洛陽等地出臺限價政策。總體來看，政策放松的城市和地區較少，而大部分城市依然維持了調控高壓，尤其是開封、張家港兩地分別在7月、12月經歷了政策放松“一日游”，導致各地調控放松更為謹慎。

　　2019年在市場流動性整體放松的環境下，房地產金融側卻愈加收緊，向市場傳遞出明顯信號。即房住不炒已從行業源頭入手，不但要控制房地產開發企業風險，同時通過金融側調控，有力提升房地產去產能化的節奏，2019年房地產金融側的調控來看，主要采取了三步走。

　　第一步“定調嚴控”，4月的“房住不炒”基調重申，7月政治局會議“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，9月國務院常務會議明確要求，地方政府專項債券資金不得用于土地儲備和房地產相關領域等都是融資從緊的明確信號；

　　第二步是“嚴控信托”從5月開始監管部門就發文嚴防資金通過信托、金融租賃等方式進入房地產領域，7月監管部門約談房地產信托業務發展過猛的信托公司；

　　第三步“加大整治”，8月上銀保監會表示將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查，涉及土地儲備貸款、開發貸款。8月底銀保監會又發布對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報，對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。

　　“搶人”政策頻出 拉動樓市熱度提升

　　今年直接針對樓市調控放松的政策可謂鳳毛麟角，大量的放松體現在各地落戶政策放松、人才政策放松，這類政策對于樓市的確產生了間接性影響。

　　從放松人才購房限制政策來看，大都是提供了相應的補貼或直接降低或取消了人才的購房門檻，對于三亞、南京、天津、佛山、江門等放寬來看地于當地城市和區域的熱度提升起到了較為明顯的效果。但必須要看到，人才政策的真實目的依然還是以吸引人才為主旨，政策本身包含的內容也較多，人才購房只是其中一部分，因此不能將人才政策就等同于調控放松。

　　值得關注的是，各地的人才政策本身依然有著諸多值得推敲之處，一方面人才引進大都是學歷或職稱為主要標準，缺乏根據各城重點發展產業珠的專業性人才引入標準，這一點在部分二三線城市表現尤為明顯，換言之是2019年是“搶人大戰”，而非“引入對口人才”；另一方面不排除部分城市通過人才政策的方式起到調控變相放松的效果，尤其是將人口的門檻降得過低時，這一傾向體現尤為明顯。

　　2019年部分城市和地區人才政策情況

　　土地市場降溫 房企加速回歸一二線

　　2019年全年土地市場成交量顯現同比明顯減少，從土地購置面積的數據來看，上半年房地產開發企業土地購置面積8035萬平方米,同比下降27.5%，同比量減達近三成。下半年土地購置面積的整體有所回升，但從全年來看總體成交同比去年下滑的趨勢沒有改變，1-11月同比下降14.2%。

　　從實際拿地情況來看，房企圍繞重點城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強。大型品牌房企回歸一二線的趨勢較為明顯。深圳、北京土拍市場今年都呈現過火熱的局面，一線城市的優質地塊更是讓房企欲罷不能，6月，深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“吸睛”效果。與此相對應的是，三四線及以下城市是土地流拍集中地，從2019年土地流拍數量的情況來看，排名靠前的城市分別為金華市、濟寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低，市場趨冷是這類城市土地降溫的重要因素。

　　值得關注的是，今年以來有部分房企開始暫停拿地，規避風險。一方面由2016-2017年的地王項目在很多城市都面臨著銷售困局，讓房企拿“地王”的沖動銳減；另一方面負債率過高的房企也在今年漸漸被動減少甚至暫停拿地動作。整體來看，房企在土地市場已明顯理性，拉動土地溢價率持續走低。

　　銷量繼續提升 商品房GMV向16萬億挺進

2019年1-11月商品房銷量情況

　　從統計局公布的數據來看， 1—11月份，商品房銷售金額139006億元，增長7.3%，其中住宅銷售額增長10.7%，從數據來看前11個月銷售金額已接近14萬億，而去年同期僅12.9萬億。因此2019年全年破15萬億已無懸念，商品房的GMV已經邁向了歷史新高點。

　　房企在2019年也加快了銷售腳步，早在5月，不少房企已經開始加快推盤的力度，6-7月的市場推盤節奏以及促銷也是大于去年，下半年在樓市降溫的大環境下，房企“以價換量”的情形不斷增多，拉動樓市銷售量穩步提升。同時房地產銷售的分化也在不同城市中得到體現，包括深圳、上海臨港在內的熱點城市和地區，受大政策影響帶動了樓市熱度提升，但一些三四線城市甚至的二線城市則出現了市場降溫。

　　值得關注的是，目前行業整體集中度提升的步伐并未停止， 2019年新入千億陣營的房企數量預計在5家上下。從房地產開發行業的發展來看，商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規模增長已經趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升。

　　房價保持穩定 降溫城市同比增多

　　2019年，對房價調控的壓力在上半年表現尤為明顯，住房和城鄉建設部上半年對6個城市進行預警提示的基礎上，又對新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。下半年房價上漲壓力較大的城市明顯減少，但深圳或是個例，由于市場熱度提升過快，12月深圳住建局明確表示，二手房小區上漲超5%，市民可以向區房地產主管部門投訴，在房價整體下行壓力較大的環境下顯得較為“另類”，但這也在另一側面體現出房價調控在各地重要性。

　　嚴調之下，樓市降溫，從統計局公布的數據來看，2019年各月全年房價出現同比下行的城市不斷增多，今年11月有超過30個城市的二手房價格出現下跌，時隔56個月再次出現超過30個城市房價下調。從安居客線上二手房數據來看，2019年11月份新房在線均價為16599元/平方米，二手房掛牌均價為15410元/平方米。二手房相比1月僅微漲2%。其中一線城市的二手房普通出現房價下探趨勢，例如11月相比1月北京下降了2.5%，廣州下降了4.8%。二線城市中也不乏二手房價出現下行的城市，例如青島、濟南、杭州、三亞等城市年底相比年初的下滑趨勢都十分明顯。

　　租購并舉，建全租賃法律法規

　　2019年國家出臺的各項政策文件可以看出，國家繼續將發展住房租賃市場作為主要任務，支持城市住房租賃建設，整治租賃中介亂象，規范房地產住房租賃市場平穩發展。

　　就地方城市政策而言，在“加快建立多主體供給、渠道保障租購并舉的住房制度”的大方針下，住房租賃政策更為細化，包括搭建租賃住房信息平臺、大力發展人才公寓等，通過多渠道推進住房租賃市場發展。

　　分城來看, 一線城市的總體租房需求依然高于大部分新一線城市，北上深租房需求領先。新一線城市中，成都的租房需求居首位，排名全國第二，僅次于北京；其次為重慶、武漢等中西部城市。以深圳為例, 總體綜合實力較強，人才政策相對寬松，招聘活躍度高，吸引大量人口落戶與就業；但就租房成本而言，租金價格相對較高，居住壓力相對較大, 2019年租賃房源供應量排名第三，租房訪問量排名第四，租金價格排名第二。

　　波動依然, 預期整體趨向平穩

　　從2019年統計局公布的房地產開發景氣指數來看,變動已然很小,房地產開發市場在全國層面表現較為平穩,但在不同城市和區域之間的差異依然十分明顯,例如東北地區的降溫的速度較為明顯，2019年1-11月的增速回落0.6個百分點，不但低于2018年全年17.5%的水平，更是四個大區中最為回落速度最快的。不過由于東北區域房產投資在全國總占比偏低，對于全國整體影響效果相對有限。從安居客購房者信心指數來看，全年的波動向下的特點非常明顯，“小陽春”之后就一路波動下行，直至11月稍有回調，購房者對于房地產未來的預期普遍走平，隨之投機性購房需求同步撤離。值得關注的是，年末一線城市的購房者心態回調的幅度較為明顯，二線城市則出現輪動性下滑，購房者心態分化在明年或將體現得更為明顯。從經紀人信心指數來看，全年呈現更為平滑的下行傾向，經紀人的心態波動性要小于購房者，但整體對后市普遍看平的態度更為普遍化。（本文作者：58安居客房產研究院分院院長張波）