限價(jià)效果明顯！深圳今年“最豪”土拍遇冷

　　11月22日，深圳以掛牌方式公開出讓6宗居住用地的使用權(quán)。此次推出的6宗住宅用地總建筑面積約77.6萬平方米，超越今年6月24日的招拍規(guī)模，是近年來深圳招拍掛市場最大規(guī)模的一次宅地供應(yīng)。

　　不過，“最豪”土拍卻意外遇冷。其中，5塊地以總價(jià)127.51億元成交，另一塊罕見“流拍”。業(yè)內(nèi)人士表示，競拍規(guī)則由“單限”變?yōu)椤半p限”對房企搶地積極性影響較大，調(diào)控效果比較明顯，有利于后續(xù)土地市場趨向穩(wěn)定發(fā)展。

　　土拍略顯冷清

　　此次拍賣會(huì)定于11月22日下午15時(shí)在深圳市土地房產(chǎn)交易中心舉行。14時(shí)30分左右，已有部分房企代表在交易廳外排隊(duì)拿競拍號碼。與“6·24”土拍盛況不同，此次土拍略顯冷清。

　　據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告，此次以掛牌方式公開出讓6宗居住用地的使用權(quán)，掛牌起始總價(jià)近132億元，最高限制總價(jià)191億元，總建筑面積約77.6萬平方米，人才住房初始配建總面積95740平方米。6宗宅地分別位于龍華、光明、大鵬和坪山。其中，位于坪山坑梓地塊由于競買前無人報(bào)名遭遇“流拍”，在寸土寸金的深圳房地產(chǎn)市場，這比較罕見。

　　現(xiàn)場開拍前，位于大鵬壩光的地塊則由于只有人才安居集團(tuán)一家報(bào)名，被以4.89億元底價(jià)直接拿下。開拍后，位于坪山馬巒地塊為現(xiàn)場第一宗競買地塊，共有6位競買人參拍。該地塊起始報(bào)價(jià)為21.02億元。開拍不到半小時(shí)，五礦便以25.6億元的價(jià)格拿下該地塊。

　　位于坪山碧嶺的第二宗拍賣地塊成交速度則更快。該地塊起始報(bào)價(jià)為20.42億元，共2位競買人。由于現(xiàn)場無人應(yīng)價(jià)，該地塊由此前電腦競價(jià)階段報(bào)價(jià)較優(yōu)的招商及華潤的聯(lián)合體，以20.42億元的價(jià)格拿下。

　　隨后參與競拍的地塊較受歡迎，兩地塊分別位于龍華民治以及光明，最后分別以50.2億元、26.4億元由中海及南國置業(yè)競得。但由于競買意向較低，這兩地塊都沒有進(jìn)入競拍人才住房面積階段。最終，5地塊以127.51億元總價(jià)成交。

　　“雙限雙競”規(guī)則引關(guān)注

　　為何深圳大規(guī)模土拍突然遇冷？參與土拍的一位房企人士告訴中國證券報(bào)記者，此次各房企參與積極性不高與“雙限雙競”規(guī)則中的“限普通商品房銷售均價(jià)”有關(guān)，此次參拍地塊均限銷售均價(jià)，部分地塊所定均價(jià)低于周邊二手房水平。

　　“雙限雙競”即：限地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià)(大鵬地塊為限人才住房銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià))，競地價(jià)、競無償移交政府的只租不售的人才住房面積。

　　競價(jià)過程中，競買人最高報(bào)價(jià)未超過最高限制地價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競得人和成交價(jià)。當(dāng)競買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競買的競買人由競地價(jià)轉(zhuǎn)為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報(bào)出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

　　此前的“6·24”土拍則采用“單限雙競”規(guī)則，即：限成交地價(jià)、競成交地價(jià)、競只租不售的人才住房面積。

　　另外，本次出讓的其中5宗地建設(shè)普通商品住房，競配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房產(chǎn)權(quán)歸政府，由競得人建成后無償移交，由地塊所在轄區(qū)住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)監(jiān)管，由深圳市人才安居集團(tuán)有限公司代表市政府接收、運(yùn)營和管理，房源由深圳市住房和建設(shè)局統(tǒng)籌調(diào)劑使用。

　　有益土地市場穩(wěn)定發(fā)展

　　對于深圳土拍“遇冷”，易居研究院智庫中心嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企競拍土地積極性與定價(jià)有關(guān)系，如果限制比較多，房企競拍積極性會(huì)相應(yīng)降低。從今天競拍結(jié)果看，競拍規(guī)則由“單限”變?yōu)椤半p限”的調(diào)控效果比較明顯，有利于后續(xù)土地市場穩(wěn)定發(fā)展。

　　“通過配建人才住房，增加了房企拿地的約束，避免個(gè)別房企盲目高價(jià)拿地，炒高樓價(jià)；其次，配建人才住房也增加了保障性住房供應(yīng)，符合發(fā)展租賃住房的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　從前述土地競拍情況不難看出，此次拍賣各地塊受歡迎程度分化較大，冷門地塊直接流拍，熱門地塊爭搶力度仍較大。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，開發(fā)商會(huì)挑性價(jià)比高的熱門地塊，而性價(jià)比低的則難再受熱捧，這反映房企拿地趨于理性。

　　今年初，深圳住建局曾表示，今年深圳將加快推動(dòng)住房新政落地實(shí)施，加大人才住房和保障性住房籌集和供應(yīng)力度，全年計(jì)劃開工籌集8萬套、供應(yīng)3.4萬套。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從今年兩次大規(guī)模土拍來看，不僅今年，未來人才住房和保障性住房入市節(jié)奏也將穩(wěn)步推進(jìn)。