赴港鍍金后，物管股成了“香餑餑”

　　去年至今，內地房企掀起了一股分拆物業板塊赴港上市的潮流。

　　繼日前銀城系物管公司銀城生活服務掛牌上市后，截至目前，香港上市的物業管理公司數量已達17家。其中，有11家均是在2018年以后上市，大到“宇宙第一房企”碧桂園旗下物業公司，以741億港元市值（截至11月20日收盤，下同）冠絕港股物業公司，小到和泓服務，市值僅5.44億港元。

　　此外，還有保利物業、興業物聯、正榮物業、燁星控股、建業新生活、時時服務及華發物業等7家物業管理公司正在排隊當中。

　　上市公司也“拼爹”？

　　盡管上市房企受行業下行周期和大盤影響，近年來股價走勢并不明朗，但其分拆而來的物業股上市之后，卻普遍表現得可圈可點。

　　特別是2018年上市的5家物業管理公司，相較發行價漲幅均超過100%。其中，漲幅最大的為新城悅服務，上市剛滿一年，漲幅就已突破300%。

　　今年上市的6家企業中，除了奧園旗下的奧園健康和藍光旗下的藍光嘉寶服務的股價漲勢可與上述5家相媲美之外，其他4家均“姿色平平”，值得一提的是，剛剛上市一個多月的鑫苑服務，股價仍處于破發狀態。

　　同為背靠內地房企赴港上市的物管公司，為何差距如此之大？

　　“物管股的漲跌，主要靠‘拼爹’。”長江證券一位資深分析師在接受《國際金融報》記者采訪時分析稱，物業管理企業的業績好壞，與其背靠房企的能量大小密不可分。

　　該分析師向記者表示，一方面，物管行業在國內很多房企看來，尚屬藍海領域，除綠城服務等少數企業，大都是近年來才發展起來，這注定其增長方式主要依靠收并購一些資質較好的小型物業公司，因此，沒有過硬的實力作為后盾，就很難在競爭中取勝；另一方面，國內一二線城市剛剛從增量市場過渡到存量市場，大量新開發樓盤都是物業管理企業的業績增長來源，而在爭奪這一部分市場時，背靠大型開發商的物管公司，無疑具有天然優勢。

　　一名上市物管公司的高管亦向《國際金融報》記者透露，盡管現在的物業公司競爭項目大都需要通過公開競標獲取，但出于品牌運營等考量，在競標自身開發的項目時，企業往往更愿意下“血本”，其他物業公司很難與其爭鋒。且在實際管理中，除了一般的管理費收入，物業公司現在還可以提供很多增值服務或者對流量收費，如快遞服務、廣告收費等，也使其“滾雪球”的速度會越來越快。

　　《國際金融報》記者查閱上市公司財報發現，這些背靠房企的物業管理公司，其在管面積中自有項目占比大都超過50%。

　　例如，碧桂園服務2018年的在管面積高達5.05億平方米，其中就有80.1%來自碧桂園自有項目。碧桂園去年全年的權益銷售金額更是超過5000億元，權益銷售面積也超過5000萬平方米，僅依靠自有項目，碧桂園服務的業績也有強有力的保證。

　　即便占比相對較低的雅生活服務和永生生活服務，其自有項目也均占到30%以上，而其背后的雅居樂、綠地、旭輝等房企年銷售額均達到千億以上，相比之下，諸如和泓、鑫苑、銀城等房企，仍舊徘徊在百強左右。

　　此外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《國際金融報》記者指出，部分新上市的物管股增長緩慢與資本市場大環境密切相關。雖然物業板塊比較火熱，但投資者依然比較謹慎，其股價漲勢如何還需要看企業上市之后的業績表現而定，暫時遇冷并不代表什么。如碧桂園服務、新城悅服務等企業，也是在上市半年之后因業績表現比較突出，股價才開始迅速增長的。

　　物管股成“香餑餑”

　　《國際金融報》記者注意到，在港上市的內地房企PE（市盈率）一般都在5倍左右，不超過10倍；但這些物業股，PE動輒達到30-50倍，可見頗受資本市場追捧。

　　其中，碧桂園服務的PE最高，達到51.4倍，緊隨其后的是剛上市4個月，股價表現平平的和泓服務，PE為44.3倍。即便最低的銀城生活服務，PE也達到了18.8倍，遠高于同為港股上市的內地房企。

　　嚴躍進表示，PE是指股票價格與每股盈利的比率，一般而言高于20就說明股價被高估，而港股物管公司的PE高達30-50倍，反映出市場對于物業板塊的高期待，例如醫藥行業因為擁有更為穩定增長的盈利預期，整個行業的市盈率估值都會比金融、地產等行業高，而高科技類的企業則更甚。

　　數據顯示，和泓服務2016年-2018年營業收入分別為1.69億元、1.96億元、2.24億元，平均增速15%；2019年上半年實現營收1.21億元，同比增長21.9%。雖然這一數據在行業中表現得并不出彩，其PE卻達到49.3倍。相比之下，與其PE差不多的碧桂園服務2019年上半年營收為35.18億元，增速達到74.3%。

　　上述上市物管公司高管向記者表示，港股對于企業的估值從來都是超前的，看好的是行業未來的發展空間。例如房地產開發行業，雖然前幾年房企增速普遍很高，但純以開發為主的企業PE均不高，被認為股價低估，即便像碧桂園、融創這類龍頭企業，也僅有5-7倍左右，這也是港股房企總想著回A的重要原因。而類似物管板塊，雖然目前普遍規模不大，但因為背靠整個中國的存量市場，未來潛力不可限量，因此即便是規模最小的和泓服務，PE也將近達到50倍。

　　“同樣是賺1億元凈利潤，反應在市值上開發型企業僅有不到10億元，而物管企業卻可以達到50億元，房企自然愿意投入更多的資金到物業管理板塊。”該高管繼續稱，這也是近兩年物管上市公司越來越多的原因，而且將會有越來越多的房企加入其中，目前僅排隊上市的物管公司就有7家之多。

　　嚴躍進認為，港股普遍高估物管上市公司，說明投資者普遍認為物業板塊未來的收益會有高速增長，這與國內房地產行業發展現狀有關。一方面，房地產開發行業經過前幾年的迅猛發展，導致眾多一二線城市進入存量市場，對于物業管理而言，整個市場是數以萬億計的；另一方面，自去年受行業政策影響以來，許多大房企開始有意識地將資金向物業管理等方面傾斜，物管企業兼并越來越多，物管行業成為這些房企的新戰場，這也是物管股被資本市場看好的重要原因。

　　“不過，市盈率越高，同樣代表這只股票的投資風險越大，一旦企業后續經營情況發生意外，或者達不到市場預期的增速，反應在股價上就是利空。”嚴躍進提醒道。