房?jī)r(jià)漲了這么多，開發(fā)商究竟賺了多少錢？

一、房?jī)r(jià)漲幅

近10年，房?jī)r(jià)成了熱度持續(xù)性最長(zhǎng)的話題之一。2009-2019年，許多城市房?jī)r(jià)漲幅可觀，特別是四大一線城市。

北京上漲：312%

上海上漲：257%

深圳上漲：418%

廣州上漲：324%

現(xiàn)在問題來了，房?jī)r(jià)漲了這么多，房地產(chǎn)企業(yè)究竟賺了多少錢呢？

二、各大地產(chǎn)公司盈利

想知道一家企業(yè)賺了多少錢，最直接的方法是看其財(cái)務(wù)報(bào)告。雖然2019年第三季財(cái)務(wù)報(bào)告已經(jīng)發(fā)布，但年度數(shù)據(jù)報(bào)告的準(zhǔn)確性更高，所以表格采用了2018年的年報(bào)數(shù)據(jù)。

從圖表中，我們可以發(fā)現(xiàn)大型地產(chǎn)公司。如恒大、碧桂園和萬科在營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)上都有突出的表現(xiàn)。

可是仔細(xì)分析后，你定會(huì)發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)公司們賺錢似乎并不輕松，一眾地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入數(shù)千億，凈利潤(rùn)只有數(shù)百億。

圖中幾家公司算了平均值，若其營(yíng)業(yè)收入為100元，則凈利潤(rùn)為10.35元。

有人說了，這還不賺錢么，賣100元的貨賺10.35元，很多行業(yè)都沒它賺的多。

嗯，這么說也沒錯(cuò)，但大家可能忽略了其他條件。因?yàn)橥瑫r(shí)展示五家地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)顯得過于冗余，為了方便說明，我單獨(dú)以萬科的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為例。

對(duì)于股票比較感興趣的讀者，應(yīng)該對(duì)于表格中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)比較熟悉。然而，理財(cái)小白可能就比較懵圈了。不過，你也無須擔(dān)心，大林將以通俗易懂的方式說明。

舉例：

有一家W公司，它只有2449元的本錢，但要做的生意很大，不得已只能向銀行借錢。銀行一看W公司手里有大把的土地，可以抵押，信用有保障，于是借給它1.39萬元。W公司就此掌控了1.63萬的資產(chǎn)（包括土地）。可是，從買地蓋樓到銷售，需要很長(zhǎng)時(shí)間。W公司雖然很厲害，但也要1304.35天。幸苦了一年，最后一算賬，發(fā)現(xiàn)2018年賣了2976.79元的貨，賺了337.73元。

你將例子中W公司的貨換成房子，計(jì)量單位元換成億元，結(jié)果就是萬科公司2018年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

1、2976.79元的貨類似于營(yíng)業(yè)收入2976.79億元，賺了337.73元類似于凈利潤(rùn)337.73億元。

2、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)就是買地、蓋樓、銷售全流程需要1304.55天。

3、資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益，1.53萬億=1.29萬億+2356.21億，萬科的錢基本都是借的，2018年資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)84.59%。

對(duì)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單分析后，你就可以發(fā)現(xiàn)，像萬科這樣的公司，只靠自己的本錢想通過地產(chǎn)賺大錢是不行的，因?yàn)樯w樓時(shí)間很長(zhǎng)，要差不多三年，不像快餐店，幾個(gè)小時(shí)就可以買菜、炒菜、最后客人吃到嘴里。

若萬科不借錢，只靠本金做地產(chǎn)生意，自己投入100元，只能賺到3.66元（2018年總資產(chǎn)回報(bào)率）。

萬科若借錢做地產(chǎn)生意，自己投入100元，則能賺到23.24元（2018年凈資產(chǎn)回報(bào)率），因?yàn)閯e人愿意借給它560.50元。

關(guān)鍵在于金融機(jī)構(gòu)給地產(chǎn)公司提供充足的“資金”。

三、普通人關(guān)于地產(chǎn)的知識(shí)

上述關(guān)于地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，可能與大部分人的認(rèn)知有偏差。蓋樓賣房的地產(chǎn)公司居然只賺了這點(diǎn)錢，在我們老家蓋一棟小樓可便宜了。

當(dāng)然，有人覺得房屋建造成本不高也是事實(shí)。

一年前，好友羅康建新房，他表示：

老家在縣城郊區(qū)，在自家宅基地上蓋房子，建筑面積200平米，兩層小樓，人工7萬多，材料11萬多。除去電器和家具，水電瓷磚全部一次到位，一套200平方的房子，不過19萬元。

照此計(jì)算，羅康200平房子的單位建造成本為950元。當(dāng)然，這在當(dāng)?shù)匾卜浅��?shí)惠了。

我們不可能都在農(nóng)村蓋樓，大部分都要在城市買房，城里的房子成本是多少呢？

上海房子預(yù)估每平方造價(jià)：4511元

1、配套費(fèi)用（大配套、小配套，人防易地建設(shè)費(fèi)）小計(jì)：720元

2、前期費(fèi)用（建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用、垃圾清運(yùn)費(fèi)用、審圖費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)）小計(jì)：121元

3、建安成本（土建、門窗、保溫、室外綠化、電梯、室外道路）小計(jì)：2740元

4、經(jīng)營(yíng)管理成本（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本）小計(jì)：930元

西部房子預(yù)估每平米造價(jià)：3160元

1、配套費(fèi)用：160元

2、前期成本：60元

3、建安成本：2200元

4、經(jīng)營(yíng)管理成本：740元

實(shí)際上，全國(guó)的建材成本和人工成本不會(huì)有太大的差異，真正的差距在于土地費(fèi)用和稅金

四、城市地價(jià)

你可能好奇，地產(chǎn)公司獲取城市土地，要多少錢一平方？

北青網(wǎng)2019年11月20日消息：

北京土地市場(chǎng)成交了1宗商品住宅用地，為石景山區(qū)古城南街東側(cè)（首鋼園區(qū)東南區(qū)）1612-805、812、823、822、811等地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地、A33基礎(chǔ)教育用地。該地塊位于石景山區(qū)古城南街東側(cè)，其北側(cè)為地鐵1號(hào)線古城站，規(guī)劃地鐵11號(hào)線也將途經(jīng)此處，交通便利，土地面積約6.11公頃，建筑規(guī)模約14.86萬平方米。最終由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司和北京首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以51億元競(jìng)得，成交樓面地價(jià)為34309元/平方米。

北京為一線城市標(biāo)桿，大家可以估算大城市的地價(jià)。在這里要補(bǔ)充說明一下，類似北京這樣的大城市，對(duì)于土地開發(fā)都有一定的限制性要求，譬如限價(jià)。

可見，地產(chǎn)行業(yè)深受政策影響。

上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布《2019年11月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告顯示，11月40座城市土地成交面積環(huán)比增長(zhǎng)18.8%，平均土地成交均價(jià)環(huán)比下跌1.6%，土地成交溢價(jià)已連續(xù)5個(gè)月下降。

2019年11月40座典型城市：

1、土地成交建筑面積4803.4萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18.8%，同比增長(zhǎng)12.2%。

2、土地出讓金收入為2266.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)37.4%，同比增長(zhǎng)12.9%。

照此報(bào)告計(jì)算，40座典型城市每平方平均地價(jià)為4718.78元。

大林認(rèn)為，該報(bào)告的數(shù)據(jù)具有一定的參照性，因?yàn)楦鞔蟮禺a(chǎn)商的拿地價(jià)與之相距不遠(yuǎn)。

城市地價(jià)加上建造成本，你差不多可以估算出一個(gè)樓盤的基本成本。不過，買地和蓋樓的花銷，地產(chǎn)公司不會(huì)覺得心疼，真正讓地產(chǎn)公司傾注全力關(guān)注的是負(fù)債。

五、外看是樓盤，內(nèi)里是金融

我們普通人，特別是農(nóng)村外出務(wù)工人員，都喜歡先存錢，后蓋樓。如今，房地產(chǎn)公司多數(shù)都是拿地、貸款，蓋樓，而且它們資產(chǎn)負(fù)債率特別高，有點(diǎn)“類金融機(jī)構(gòu)”的感覺。

三大地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率：

1、中國(guó)恒大：83.58%

2、碧桂園：89.36%

3、萬科：84.59%

所以，地產(chǎn)公司是“外看是樓盤，內(nèi)里是金融”。

前文已談到，萬科投入投入100元，只能賺到3.66元（2018年總資產(chǎn)回報(bào)率）。可是，大家不要忘了，2019年央行貸款基準(zhǔn)利率是：

1年以內(nèi)，利率為4.35%

1年到5年，利率為4.75%

5年以上，利率為4.9%

地產(chǎn)公司承受如此高的資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)還要支付高額的利息，實(shí)質(zhì)上賺大錢的是金融機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)公司只分得了小頭收益。

通過公司年報(bào)數(shù)據(jù)，我們根據(jù)融資成本高低劃分為四梯隊(duì)；

第一梯隊(duì)包括中海、華潤(rùn)置地、金茂、華僑城、龍湖、金地、招商蛇口、保利和萬科，融資成本在5%左右及以內(nèi)第二梯隊(duì)包括遠(yuǎn)洋、綠城、綠地、富力、世茂、旭輝、濱江等15家房企，融資成本在5%-6%左右第三梯隊(duì)包括合景泰富、信達(dá)、新湖、中駿、華夏幸福等11家房企，融資成本在6%-7%左右第四梯隊(duì)為藍(lán)光、陽(yáng)光城、恒大、泰禾和花樣年，融資成本高于7%。

2018年，中海融資成本最低，僅為4.3%，而花樣年融資成本最高，達(dá)8.92%。

2019年上半年A股上市公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入23.51萬億元，同比增長(zhǎng)9.32%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.14萬億元，同比增長(zhǎng)6.5%。從凈利潤(rùn)行業(yè)分布來看，金融行業(yè)凈利潤(rùn)超過1.14萬億元，其他行業(yè)之和僅1萬億元，上市房地產(chǎn)公司僅分得992億元。

2019上半年在港上市，大型地產(chǎn)公司盈利：

中國(guó)恒大：270.57億

中國(guó)海外發(fā)展：254.56億

碧桂園：230.57億

……

在此要說明一下，國(guó)內(nèi)有不少地產(chǎn)公司在香港上市，像碧桂園，融創(chuàng)中國(guó)，所以統(tǒng)計(jì)A股上市房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)時(shí)，沒有計(jì)入。不過，這沒有改變地產(chǎn)公司高度依賴金融的狀況。

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