融創(chuàng)“找錢”方法論，百億投資出手后配股回血

配股公告發(fā)出后，融創(chuàng)的股價走出了下跌行情。1月10日，融創(chuàng)低開，盤中最大跌幅超過5%，最終以下挫4.39%的表現(xiàn)收盤，報44.6港元/股。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌

無論在拿地上花了多少錢，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌從不認(rèn)為自己是一個“大手大腳”的人。因為在會花錢的同時，融創(chuàng)找錢也有自己的一套方法。

1月10日，融創(chuàng)發(fā)布一則公告，將以每股42.80港元的價格，配售1.8692億股股份，占融創(chuàng)現(xiàn)有已發(fā)行股本的約4.20%，及經(jīng)配售事項擴(kuò)大后已發(fā)行股本的約4.03%。每股42.80港元的價格較前一日折讓8.25%，通過配售，融創(chuàng)可籌得總額約80億港元的資金，扣除相關(guān)成本及開支后所得款項凈額約為79.58億港元。

這是今年房企“融資潮”出現(xiàn)以來單筆金額最大的融資，就在公告配股的兩天前，融創(chuàng)還宣布發(fā)行2025年到期的5.4億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)。

配股公告發(fā)出后，融創(chuàng)的股價走出了下跌行情。1月10日，融創(chuàng)低開，盤中最大跌幅超過5%，最終以下挫4.39%的表現(xiàn)收盤，報44.6港元/股。

房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖表示，很多時候配股套現(xiàn)的主要動因是企業(yè)有資金缺口，需要用完善資本結(jié)構(gòu)來解決，而配股能立刻帶來現(xiàn)金的回流，填補(bǔ)資金缺口的同時，在一定程度上還能改善負(fù)債率，嚴(yán)格來說不算利空，對股價的負(fù)面影響有限。

一個月內(nèi)砸數(shù)百億投資

2020年一開年，融創(chuàng)在公開土地市場上的第一筆交易金額就達(dá)到34億。1月3日，北京開年以來首場土拍拉開序幕，融創(chuàng)經(jīng)過13輪競價，搶下一宗北京不限價宅地，樓面價5.2萬元/平方米。

而類似于這樣的大額投資是融創(chuàng)近一個月以來的常態(tài)，廣州、武漢、南京、青島、北京等城市的土拍中，都能見到融創(chuàng)的身影。據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，2019年12月至今，融創(chuàng)共計在公開土地市場斬獲9宗土地，耗費資金高達(dá)近200億。

制圖/時代財經(jīng)

并且，這還只是融創(chuàng)投資的冰山一角，真正的“大單”都體現(xiàn)在公開土地市場之外。根據(jù)公開信息整理，融創(chuàng)在去年12月有一筆收購和兩個項目的簽約，其收購了華僑城旗下成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)，又分別簽約寶安冰雪文旅綜合體、融創(chuàng)大灣區(qū)總部項目，以及岳陽環(huán)球健康城項目。其中，僅寶安冰雪文旅綜合體、融創(chuàng)大灣區(qū)總部一個項目的投資總額就達(dá)到367億。

對于頻繁的投資舉動，孫宏斌曾向媒體表示，像融創(chuàng)5000多億規(guī)模的房企每個月都要買很多地才能活著。自2017年收購萬達(dá)文旅資產(chǎn)包，孫宏斌發(fā)現(xiàn)除了住宅開發(fā)還有很多領(lǐng)域能夠為融創(chuàng)帶來可觀的收益，他開始努力為融創(chuàng)尋找新的業(yè)績增長點。

2019年稱得上是融創(chuàng)開拓新板塊的一年，一輪大規(guī)模的收購操作后，融創(chuàng)的業(yè)務(wù)盤面迅速被拉大，原本的四大業(yè)務(wù)板塊增加至六大板塊，以地產(chǎn)為核心，服務(wù)、文化、文旅、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)五大子業(yè)務(wù)板塊為輔。

按照孫宏斌的說法，未來融創(chuàng)會繼續(xù)在文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等新業(yè)務(wù)板塊上加大投資力度，“我們的邏輯是一貫的，我在三年前就說融創(chuàng)要做教育、醫(yī)療、養(yǎng)老，這些都是很大的市場。”可以預(yù)見，未來很長一段時間里，融創(chuàng)都會保持較為積極的投資態(tài)度。

多次配股“回血”

融創(chuàng)收購、拿地的資金來源一直是外界關(guān)注的焦點，去年11月，融創(chuàng)花150多億收購環(huán)球世紀(jì)及時代環(huán)球51%股權(quán)時，孫宏斌再度被媒體追問資金來源，他也借著發(fā)布會的時機(jī)揭開了存疑已久的融創(chuàng)資金“懸案”。

孫宏斌算了一筆賬，自2017年以來，融創(chuàng)“買買買”只花費了1000多億，銷售額卻達(dá)到13000億，錢就是從銷售得來的。

但銷售并不是融創(chuàng)來錢的唯一渠道，聲稱不會算賬的孫宏斌實際打得一手漂亮的算盤，花錢后通過配股套現(xiàn)他已經(jīng)玩了不止一次。

2016年的融創(chuàng)還未進(jìn)入五強(qiáng)之列，它那時的目標(biāo)也只有800億。但那一年是融創(chuàng)攻城略地的一年，在孫宏斌的帶領(lǐng)下，融創(chuàng)不僅高價搶下多宗地塊，還先后完成了收購萊蒙國際資產(chǎn)包、融科智地及青島嘉凱城等多個動作。

其第一次配股套現(xiàn)就出現(xiàn)在收購萊蒙國際資產(chǎn)包和融科智地42個項目之后。當(dāng)年5月，融創(chuàng)先是以44億的價格收購萊蒙國際旗下7個地產(chǎn)項目，同年9月，再以137.88億的價格買下融科智地旗下41個目標(biāo)公司相關(guān)股權(quán)及債權(quán)。

緊隨其后，融創(chuàng)便進(jìn)行了第一次配股。2016年9月26日，融創(chuàng)宣布向大股東孫宏斌配售4.53億股，每股配售價為6.18港元，相比前一天收盤價溢價6.55%，配售后獲得資金28億港元。

2017年，融創(chuàng)與萬達(dá)的438億大單落地，由此引發(fā)了融創(chuàng)資金鏈承壓的說法，配股再次成為其應(yīng)對資金問題的途徑。2017年7月，融創(chuàng)以先舊后新的方式配售2.2億股，同年12月，其再按悉數(shù)包銷基準(zhǔn)以每股31.1港元配售2.515億股配售股份。前后兩次配售，融創(chuàng)共計套現(xiàn)約118.24億港元。

此次已經(jīng)是融創(chuàng)第四次配股融資，也是又一次財務(wù)“大出血”后的緊急降負(fù)債舉措。但除此之外，還有另一種聲音認(rèn)為，融創(chuàng)配股一方面是為了在一定程度上緩解資金壓力，更關(guān)鍵的是為了增厚凈資產(chǎn)，實現(xiàn)降負(fù)債。

一位投資者分析認(rèn)為，眼下融創(chuàng)已經(jīng)過了野蠻生長階段，進(jìn)入穩(wěn)定釋放利潤階段，未來三年的預(yù)期就是銷售額保持15%~20%的增長，報表業(yè)績維持在25%左右的增長水平，同時利潤率保持穩(wěn)定，然后觀察新布局的賽道。這樣一家公司，應(yīng)該確定性地進(jìn)入恒生指數(shù)，以藍(lán)籌公司估值。

“融創(chuàng)現(xiàn)在和藍(lán)籌公司的最大不同在于負(fù)債率，這是它前幾年超高速發(fā)展帶來的后遺癥，配股恰恰是最快補(bǔ)上這個短板的手段。隨著公司凈資產(chǎn)增厚，凈負(fù)債率降低，業(yè)績穩(wěn)定釋放，前幾年激進(jìn)發(fā)展的標(biāo)簽將漸漸褪去，隨之而來的就是估值提升。”