央媒釋放一條消息，房地產(chǎn)界有人要“失眠”了？購(gòu)房者卻拍手叫好

影響房?jī)r(jià)上漲的因素有很多，如果你去問10個(gè)人，可能會(huì)得到10種不同答案，比如土地價(jià)格、小區(qū)地段、貨幣因素等等。但是，筆者認(rèn)為，無(wú)論是哪一種影響因素，歸根結(jié)底還是受供需關(guān)系的影響。其實(shí)，對(duì)于任何一種商品來說，供不應(yīng)求，價(jià)格自然就會(huì)上漲，而一旦供過于求，價(jià)格就會(huì)下滑，房子也不例外。對(duì)此，央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱表示，目前住房市場(chǎng)最大的問題就是供需不平衡，過去這些年，之所以大家認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，就是因?yàn)楣┎粦?yīng)求。

眾所周知，住房商品化開始于1998年，截至去年已經(jīng)過去了20年。在這個(gè)過程當(dāng)中，商品房市場(chǎng)得到快速發(fā)展，其中全國(guó)平均房?jī)r(jià)水平也從1854元上漲到了8736元，上漲了4.7倍。為何房?jī)r(jià)能夠不斷保持上漲？其實(shí)，從城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中就可以找到答案。伴隨城鎮(zhèn)化推進(jìn)，過去20年，城鎮(zhèn)人口從3.8億增加到了8.31億，也就是說，城鎮(zhèn)人口規(guī)模增加了4.51億，平均每一年就有2255萬(wàn)人進(jìn)城。顯而易見，有住房需求就有市場(chǎng)，正是隨著住房需求的不斷釋放，房?jī)r(jià)才會(huì)一路上漲。

當(dāng)然，為了滿足不斷增長(zhǎng)的住房需求，過去這一二十年，住房總量也是呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從1998年到2018年，全國(guó)新增商品房竣工面積9797477831平方米，按照每套100平方米計(jì)算，大約新增商品房9798萬(wàn)套，接近1億套了，如果以4口之家為標(biāo)準(zhǔn)，差不多可以滿足4億人口的住房需求。看到這里，很多人可能要出現(xiàn)疑問了，現(xiàn)在城市里已經(jīng)有8.31億人口了，難道房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不夠住嗎？

其實(shí)，并非如此。通過上文分析，我們已經(jīng)知道了，住房商品化改革開始于1998年，但是在這之前，大量的城鎮(zhèn)住房基本都是以小產(chǎn)權(quán)房形式存在的。就拿一線城市深圳來說，小產(chǎn)權(quán)房的比例達(dá)到深圳房屋總量的50%，甚至60%以上，大大解決了很多市民，尤其是新市民的住房問題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量是商品房數(shù)量的3倍左右，也就是說，目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房差不多有3億套。因此，經(jīng)過這一番分析，我們把小產(chǎn)權(quán)和商品房加起來看，住房總量已經(jīng)出現(xiàn)了過剩的跡象。

關(guān)于當(dāng)前的住房供需關(guān)系，日前央媒釋放了一條關(guān)鍵消息

其實(shí)，關(guān)于目前住房市場(chǎng)的供需關(guān)系，最近這一個(gè)月以來，經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、人民網(wǎng)等央媒，以及中國(guó)社科院的各類報(bào)告給我們透露了相似的信號(hào)，而且印證了我們上文的分析，這預(yù)示著商品房市場(chǎng)或許開始出現(xiàn)了供過于求的勢(shì)頭。

12月20日，經(jīng)濟(jì)參考報(bào)刊文《百城住宅庫(kù)存同比連增12個(gè)月》，文章稱，截至今年11月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47359萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.9%，同比增長(zhǎng)5.7%，連續(xù)12個(gè)月呈現(xiàn)正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。具體來看，截至今年11月底，一、二、三四線城市的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2799、24157和20403萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為3.7%、3.1%和0.3%，同比增速分別為3.2%、6.0%和5.7%。

早在10天之前，中國(guó)社科院發(fā)布發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2019-2020）》也透露了類似的信號(hào)。社科院報(bào)告稱，過去4年時(shí)間，期房存銷比由2016年的3.1年下降至2017年的2.8年和2018年的2.7年，但到2019年呢？期房存銷比反彈至3.0年了，因此報(bào)告認(rèn)為期房去化壓力較之前已經(jīng)增加了。那么，何為存銷比呢？顧名思義就是一個(gè)周期內(nèi)，存量和銷量的比值。一般來說，數(shù)值越小，代表商品越暢銷。

其實(shí)，早在一個(gè)月前，人民網(wǎng)就已經(jīng)刊發(fā)了《機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2020年全國(guó)商品住宅將供大于求》的一篇文章，引起市場(chǎng)的熱烈討論。文章稱，全國(guó)商品住宅供求比2016年以后逐漸增大，2019年接近供求平衡，2020年預(yù)計(jì)將會(huì)供大于求。對(duì)此，報(bào)告研究員王若辰還表示，住宅價(jià)格與供求關(guān)系存在較大關(guān)聯(lián)性，供小于求，房?jī)r(jià)易漲難跌；供大于求，房?jī)r(jià)易跌難漲。那么，什么是供求比呢？這個(gè)很容易理解，就是一個(gè)周期內(nèi)，供應(yīng)和需求的比值。

筆者認(rèn)為，根據(jù)央媒、社科院的統(tǒng)計(jì)或者報(bào)告分析，筆者認(rèn)為，從“存銷比”來看，存量多了，銷量少了；從“供求比”來看，供給多了，需求少了。其實(shí)，無(wú)論是“存銷比”還是“供求比”，目前共同透露出了一個(gè)十分明確的信號(hào)：市場(chǎng)上的房子正在越來越多，而目前住房需求則正在減弱，所以這意味著2020年樓市供求關(guān)系或?qū)⒂瓉砉拯c(diǎn)，這產(chǎn)生的最直接影響就是房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。

2020年以后，買房是“挑著買”還是“搶著買”？我們可以分兩個(gè)階段來看

一、從短期（針對(duì)2020年）來看：

在嚴(yán)厲而又密集的調(diào)控影響，炒房客已經(jīng)紛紛離場(chǎng)，而作為樓市最主要的購(gòu)房力量，剛需普遍買漲不買跌，所以存銷比反彈和供求比上升不可避免。此外，國(guó)家已多次重申房住不炒和不再把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，而且日前的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上也明確為2020年定下了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，這意味著即便供過于求，房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的放松和刺激了。

因此，可以預(yù)見的是，至少未來半年時(shí)間，開發(fā)商的營(yíng)銷重點(diǎn)仍舊是想方設(shè)法加快銷量，甚至是降價(jià)跑量。應(yīng)該注意的是，尤其是對(duì)三四五線城市來說，過去兩三年里，買房需求已經(jīng)被過度透支了，再疊加棚改紅利逐步退場(chǎng)，人口不斷流出，2020年開發(fā)商面臨的銷售壓力可能會(huì)進(jìn)一步明顯，所以對(duì)普通購(gòu)房者來說，“隨便挑”并不是一個(gè)難題，尤其是二手房的議價(jià)空間或?qū)⑦M(jìn)一步加大，不少購(gòu)房者為此還拍手叫好。

二、從長(zhǎng)期（未來10年）走向來看：

未來10年，房?jī)r(jià)反彈的空間和概率越來越小。目前，我國(guó)住房總量已經(jīng)基本足夠，而且北京、上海、南京等許多熱點(diǎn)城市已經(jīng)進(jìn)入到了存量市場(chǎng)，這意味著房地產(chǎn)將逐步告別大拆大建階段。關(guān)于這一點(diǎn)，在日前的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，國(guó)家明確了要加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。因此，房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)新階段，而盤活存量住房是主要趨勢(shì)，未來市場(chǎng)上的房子會(huì)越來越多。

具體來看，除了更新改造老舊小區(qū)，還有一個(gè)重要方向就是通過房地產(chǎn)稅，甚至是空置稅等措施把更多的空置房子推向市場(chǎng)，無(wú)論是出租還是出售，都可以提高住房資源利用率。除了加快盤活存量房，應(yīng)該注意的是，目前國(guó)家正在試點(diǎn)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)等住房方式，未來將會(huì)分散更多商品房市場(chǎng)的購(gòu)買需求。因此，可以預(yù)見的是，樓市調(diào)控不會(huì)放松，將逐步向長(zhǎng)效機(jī)制過渡，未來住房供需會(huì)一步平衡。

總結(jié)：通過上文分析，樓市供求關(guān)系逐漸迎來了拐點(diǎn)，尤其是對(duì)于中小房企、多套房持有者，以及正被限售套牢的炒房客等群體來說，或許可能真要“睡不著”了，而且只要樓市調(diào)控不放松，明年房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)處于調(diào)整期。最后，筆者想說的是，針對(duì)未來的住房市場(chǎng)格局，如今已經(jīng)不能簡(jiǎn)單地再用一句“挑著買”或者“搶著買”來形容了，因?yàn)殡S著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的加快推進(jìn)，未來各種住房方式將會(huì)在市場(chǎng)上“四面開花”，而購(gòu)房者則可以各取所需，所以住房會(huì)越來越容易了。那么，你如何看待未來住房市場(chǎng)的多樣化呢？歡迎一起討論。