這個一線城市，二手房成交量創近3年新高！新房銷量卻涼涼！

12月16日，國家統計局公布了11月份全國70個大中城市的房價，初步測算，深圳新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，深圳二手住宅銷售價格環比上漲1.4%。從樓市成交量來看，深圳二手房成交套數大幅度增加，創下近3年以來的新高。

深圳房價穩中有升 二手房11月成交量創新高

記者來到深圳市福田區某房產中介門店，這里的負責人告訴記者，新政過后，市場的確很火熱，看房數量明顯增多，購房者做決定的速度相比之前加快。

深圳美聯物業福田北區總經理 孫佳彥：整個市場的剛需盤成交幾乎比上個月有40%-50%的提升，尤其是80、90平方米，帶學位的房子，成交量幾乎是把之前能賣的盤全部賣掉了。

深圳中原地產后海南區營業總監 楊洋：房子的價格主要集中在1000萬左右，稅費的減免大概會從原先的100來萬減免到現在的40萬左右，很多業主也會因為這種價格的減免會反價。

深圳中原研究中心統計數據顯示，11月全市二手住宅共成交8013套，環比上升11.8%，同比上升91.9%。這也是2016年5月以來，二手住宅成交首次突破8千套。二手住宅成交均價也呈現小幅上升，為55499元/平方米。

深圳貝殼研究院院長 肖小平：在政策的推動下，第1周和第2周整個的交易量可能比之前上升了70%左右，市場是達至一個非常活躍的狀態，但是在第3周開始，包括到目前，其實市場已經回到一個正常的水平。

深圳新房銷量局部回暖 開發商加大推盤力度

進入年末，房地產開發商業績壓力增大，加速推盤入市，11月深圳樓市迎來集中推盤。近期，深圳部分新房價格和二手房價格倒掛的樓盤銷售較快，局部地區多個新盤入市成交量增加。

11月28日，位于前海的招商領璽家園開盤，公開信息顯示該項目有456套可售住宅，均價為每平方米10.8萬元，在開盤4個多小時后全部售完，吸金近63億元。同樣位于前海的頤灣府，均價為每平方米10.2萬元，公開信息顯示，開盤當日即售出323套，去化九成。記者來到該樓盤了解具體情況。

僅在11月30日一天，位于深圳前海、龍崗和光明區的4個新盤項目集中入市，共推售近2500套房源，4個項目合計售出超過1800套。據不完全統計，12月深圳還將有15個新盤準備入市。

在多個項目的開盤現場記者發現，這些銷售火爆的項目，大部分是由于新盤項目被限價，開盤價低于周邊二手房價格。與此同時，開盤定價高于周邊二手房的新盤項目，成交量卻非常慘淡。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：現在反差很大，一些熱點地區，一二手倒掛的明顯地區，10個人搶一套房的格局或者5人搶一套房的格局。但是在一些低迷的地方，新盤推出，可能去化率只有一成，這種強烈的反差，應該在深圳過去20年的房地產歷史上都沒有過的。

根據深圳中原研究中心統計，11月深圳新房住宅預售獲批面積為83.0萬平方米，環比上升213.10%；推售面積為81.3萬平方米，環比上升131.02%。

供應大增的情況下，11月深圳新房住宅成交達到3196套，環比上升20.33%；成交面積為32.97萬平方米，環比上升23.46%。因備案數據會有所滯后，預計12月的新房成交數據還將持續上升。

深圳中原地產董事總經理 鄭叔倫：新房是有限價，相對來說新房的價格有點落后，所以有些客戶會追落后的心態，也會涌往新房市場去的。

靠近年底，現在發展商都是要沖業績的時候，所以，11月份推盤量比10月份多兩倍，深圳目前購買力還是很旺盛，所以基本上新房的銷售量是跟推盤量息息相關的。

深圳樓市利好政策頻出 土地拍賣卻接連遇冷

繼調整普通住宅標準之后，深圳再出樓市調控政策。12月12日上午，深圳市住房和建設局表示，深圳已取消去年出臺的商務公寓“只租不售”的限制。

2018年7月31日深圳出臺“深四條”調控政策，其中規定：開發商在各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設的商務公寓只租不售。據了解，取消商務公寓“只租不售”自11月起已經開始執行。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：原來只租不售的話，整個城市更新的板塊里面，有很大的這樣一個產品，它就不能夠有效地進入到流通環節銷售。如果這一次放開以后，我覺得這個市場會有很大推進，在深圳住宅市場相對來講，它是有限的，它一個很大的彌補就是商務公寓的彌補，商務公寓活躍度會明顯增加。

深圳中原地產監測的數據顯示，2018年深圳商務公寓的供應面積為133.51萬平方米，相比2017年下降0.4%，這也是2014年之后商務公寓供應增速首次出現下降。2019年截至11月，深圳的商務公寓總供應面積達139.18萬平方米，已經超過去年全年供應水平。

深圳貝殼研究院院長 肖小平：目前二級市場或三級市場來看，它是沒有影響的，因為目前深圳其實還是有比較充足的在售的公寓的供應。它影響的其實是一級市場，也就是土地市場，因為我們此前的政策規定，就是在那之后新建項目，建出來的商務公寓只租不售，那么取消的話，它其實對開發商拿地，或者是說它們在測算新建項目的經濟指標的時候，會帶來一些積極影響。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：只租不售就導致，開發商資金在商務公寓里面有非常大的沉淀，那么銷售又這么困難，它要資金回籠就是個問題。如果這個政策取消，那就意味著被套牢的開發商，在短期內就會很快地形成一個暢通的通道，迅速回籠資金，對于它下一步開發，甚至下一步在做新項目都是有非常大的支撐。

在調整普通住宅標準，取消“只租不售”相關政策之后，政府近期相繼出臺對沖政策，針對土地出讓，來調節房價上漲的市場預期。繼11月22日百億土拍“雙限雙競”遇冷后，12月11日，前海土地拍賣再度遇冷，一宗商地流拍。土地出讓規則的變化，讓土地資源稀缺的深圳，市場情緒也越來越謹慎。

深圳中原地產董事總經理 鄭叔倫：最近拍賣土地的國企會比較勇猛，因為國企相對經營會比較穩健，所以可能會有一定的支撐土地拍賣的情況，當然也會有流拍，那些發展商，它本身的土地儲備也有一定的量，對整個后市也會比較慎重，因為現在房價不是一直往上漲，它是屬于有平穩發展，在這種情況下，可能它拿地會比較慎重。

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