多地樓市政策“松綁” 房地產(chǎn)的春天會(huì)來(lái)嗎？

騰訊財(cái)經(jīng)與巨豐投顧有關(guān)“財(cái)經(jīng)觀察家”聯(lián)合出品事宜簽訂合作備忘錄

本期嘉賓：北京大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心主任馮科

【核心觀點(diǎn)】

1、深圳、佛山等地以“人才房”的名義松綁樓市，主基調(diào)仍然符合“房住不炒”政策大方向。利用吸引人才的名義適當(dāng)松綁，是給予地方因城施策的一種靈活性操作。

2、熱點(diǎn)城市松綁并沒(méi)有釋放出太多樓市新信號(hào)，更多的是一種微調(diào)。適當(dāng)松綁有利于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，適當(dāng)保持房地產(chǎn)投資增速有利于GDP穩(wěn)定。

3、因城施策不會(huì)成為市場(chǎng)瘋狂炒作、推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲的力量，房?jī)r(jià)也不可能會(huì)出現(xiàn)前幾年急速反彈，甚至暴漲的局面。

4、2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)比2019年更糟糕。

【新聞背景】

12月2日，深圳市冰封兩年的深汕合作區(qū)購(gòu)房政策宣布“解綁”，合作區(qū)內(nèi)的家庭將可以購(gòu)買2套住房，這已是今年4季度以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市“松綁”的第11個(gè)地區(qū)。今年11月，深圳、四川、上海、廣州、佛山等地相繼出臺(tái)樓市松綁政策。10月，海南、南通、天津、南京六合等地區(qū)調(diào)整了落戶政策或人才購(gòu)房政策。今年4季度以來(lái)，各地紛紛采取“一城一策”的差異化調(diào)節(jié)方式，釋放了有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種信號(hào)。有業(yè)內(nèi)人士指出，“一城一策”將成為未來(lái)樓市調(diào)控的主流，預(yù)計(jì)將會(huì)有更多城市對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)。熱點(diǎn)城市松綁，釋放出哪些樓市新信號(hào)？“一城一策”會(huì)否成為房?jī)r(jià)回升新套路?

從深圳、佛山等地通過(guò)人才房政策松綁來(lái)看，其主基調(diào)仍然符合國(guó)家房住不炒的政策方向。利用吸引人才的名義適當(dāng)松綁，也是中央給予地方因城施策的一種靈活性操作，大方向沒(méi)有違反“房住不炒”主流政策，適當(dāng)松綁也有利于粵港澳大灣區(qū)吸收更多高精尖人才，來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

深圳、佛山、粵港澳大灣區(qū)一些城市采取的人才房政策，會(huì)使得市場(chǎng)更加活躍。加上前一個(gè)階段，粵港澳大灣區(qū)向香港居民開(kāi)放購(gòu)房準(zhǔn)入條件，在兩個(gè)有利因素觸動(dòng)下，粵港澳大灣區(qū)也許是在全國(guó)房地產(chǎn)寒冬大環(huán)境下，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)活躍的一個(gè)地區(qū)，交易會(huì)比較活躍，價(jià)格可能會(huì)比較平穩(wěn)。

熱點(diǎn)城市樓市松綁并沒(méi)有釋放出太多新信號(hào)，它更多是一種微調(diào)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三季度GDP增長(zhǎng)率只有6.0%，第四季度很可能破5%的情況下，各地都面臨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，也面臨著房地產(chǎn)投資下降趨勢(shì)，適當(dāng)?shù)乃山売欣�于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，也有利于開(kāi)發(fā)商形成相對(duì)良好的預(yù)期，不至于太悲觀。在中國(guó)出口和消費(fèi)都下降的情況下，適當(dāng)保持房地產(chǎn)投資增速有利于中國(guó)GDP穩(wěn)定。

當(dāng)然，這種“適當(dāng)保持”只是微調(diào)，并不是說(shuō)大水漫灌式的放松、刺激，不是方向性的變化。

從政策的趨勢(shì)來(lái)看，各個(gè)地方、開(kāi)發(fā)商都在等待房地產(chǎn)市場(chǎng)整體松動(dòng)，但是并沒(méi)有等來(lái)相關(guān)政策。

按照過(guò)去的規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)每?jī)赡晁删o交替一次。從2016年房地產(chǎn)政策收緊到2019年第三季度，已經(jīng)是完整的三年，但是房地產(chǎn)政策在中央層面并沒(méi)有松動(dòng)跡象。

有很多開(kāi)發(fā)商，還有地方政府前期對(duì)于政策趨勢(shì)存在一定程度誤判，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過(guò)大，出現(xiàn)了一些積壓。所以“國(guó)慶會(huì)松綁”的政策沒(méi)有如期到來(lái)，各地便紛紛想辦法利用“因城施策”的這一政策的靈活性，適當(dāng)調(diào)整、松綁。

但是這種“松綁”南北差異很大，比如黑龍江反而加緊了對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，這也非常好理解。

因?yàn)榛浉郯拇鬄硡^(qū)是人口流入的地區(qū)，不僅僅是投資需求，自住需求也非常大。相反，東北地區(qū)是人口流出地區(qū)，現(xiàn)有的商品房都不能非常好的去消化，甚至形成嚴(yán)重積壓。政府當(dāng)然不允許用新的貸款去形成新的不良資產(chǎn)，加劇市場(chǎng)失衡、市場(chǎng)積壓。

南方粵港澳大灣區(qū)有香港的居住需求，有外地人才進(jìn)入該地區(qū)的需求，那么它是有真實(shí)居住需求，適當(dāng)?shù)乃蓜?dòng)政策符合市場(chǎng)方向。而因城施策有很強(qiáng)的政策性，不能違背“房住不炒”的原則。所以上面11個(gè)城市推出房地產(chǎn)市場(chǎng)松動(dòng)政策，都是打著人才的名義。

從全球城市發(fā)展軌跡來(lái)看，基本上都是移民驅(qū)動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。全球都有一個(gè)共識(shí)