景業(yè)名邦九成營收來自物業(yè)開發(fā)與銷售 開發(fā)資金依賴實(shí)控人無息貸款“輸血”

　　●長江商報記者 江楚雅

　　景業(yè)名邦集團(tuán)控股有限公司（02231.HK，以下簡稱“景業(yè)名邦”5日在港交所成功掛牌上市。

　　據(jù)悉，景業(yè)名邦此次IPO發(fā)售新股達(dá)到4億股，其中國際發(fā)售3.6億股，香港發(fā)售4000萬股，每股發(fā)售價3.16港元，總募資12.64億港幣，所募資金凈額將主要用于騰沖高黎貢小鎮(zhèn)以及肇慶、清遠(yuǎn)與株洲等地的相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)。

　　景業(yè)名邦在近幾年可謂是業(yè)內(nèi)的一匹黑馬。長江商報記者注意到，景業(yè)名邦雖然規(guī)模不大，但依靠較低的拿地成本，利潤十分可觀。

　　招股書顯示，2016—2018年，公司總收益分別約為6.4億元、8.4億元、13.3億元，復(fù)合年增長率為44%。對應(yīng)溢利分別約為8450萬元、8610萬元、以及3.8億元，三個年度的復(fù)合年增長率為112.6%。2019年上半年公司收益約為7.6億元，純利約為1.8億元。2016—2018年，公司毛利率分別約為25.7%、32.2%、38.6%。2019年上半年約為52.0%。

　　不過，景業(yè)名邦雖有四大主營業(yè)務(wù)，但其營收來源仍較為單一，物業(yè)開發(fā)與銷售營收占比超過92%以上，而酒店運(yùn)營、物業(yè)管理業(yè)務(wù)則處于虧損狀態(tài)。招股書顯示，景業(yè)名邦酒店運(yùn)營業(yè)務(wù)于2017年年度錄得虧損1889.2萬元，物業(yè)管理業(yè)務(wù)更是連續(xù)三年虧損，累計(jì)超過212.7萬元。

　　景業(yè)名邦負(fù)債也逐漸攀高，根據(jù)招股書披露，2016—2019年上半年，景業(yè)名邦的資產(chǎn)負(fù)債率分別為1799%、325.5%、119.8%、207%。與此同時，融資渠道單一，融資利率大幅上升。景業(yè)名邦的融資利率從2018年底的5.7%，到今年上半年則增至7.5%

　　營收來源較為單一

　　景業(yè)名邦2013年成立，總部設(shè)在香港銅鑼灣，集團(tuán)主要發(fā)展涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、酒店運(yùn)營以及金融投資，在6年時間內(nèi)成功通過港交所上市聆訊，一舉超越眾多行業(yè)前輩，“搖身一變”成為赴港IPO的最年輕內(nèi)地房企。

　　據(jù)招股書顯示，2014年，公司收購廣州意濃，開始在廣州市打下第一樁生意。這就是公司首個開發(fā)的住宅物業(yè)“景業(yè)荔都”。2015年，公司還收購廣州卓都，開始涉足物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。同年公司收購廣州舜邦切入物業(yè)租賃業(yè)務(wù)。而公司的酒店?duì)I運(yùn)還是在2016年收購廣州卓思道開始。

　　景業(yè)名邦當(dāng)前主要開發(fā)項(xiàng)目位于上述4個募資項(xiàng)目所在的廣東、云南、海南和湖南四個省份，總建筑面積300萬平方米，涉及已開發(fā)項(xiàng)目10個，在建項(xiàng)目6個，3個預(yù)售項(xiàng)目，14個未開發(fā)項(xiàng)目。

　　從業(yè)績來看，雖然公司規(guī)模不大，但近幾年發(fā)展迅猛，業(yè)績處于快速上升期。招股書顯示，2016-2018年，公司總收益分別約為6.4億元、8.4億元、13.3億元，復(fù)合年增長率為44%。對應(yīng)溢利分別約為8450萬元、8610萬元、以及3.8億元，于三個年度的復(fù)合年增長率為112.6%。2019年上半年公司收益約為7.6億元，純利約為1.8億元。2016—2018年，公司毛利率分別約為25.7%、32.2%、38.6%。2019年上半年約為52.0%。

　　能取得較高毛利率，離不開公司較低的拿地成本。2016—2018年，公司土地成本（計(jì)入綜合全面收益表內(nèi)的銷售成本）分別約為1.2億元、1.2億元、1.9億元。分別占對應(yīng)財(cái)年已售物業(yè)成本總額的26.4%、23.9%、25.6%。這個數(shù)據(jù)在行業(yè)來說已經(jīng)算是較低水平。在這個連貫的財(cái)務(wù)鏈下，有較高毛利率，公司純利率自然也較為有優(yōu)勢，由2016年13.2%，上升至2018年38.6%。

　　對此，景業(yè)名邦在招股書中解釋稱，毛利率提升系土地成本低所致。招股書顯示，景業(yè)名邦主要通過參與公開招標(biāo)、拍賣及掛牌出讓，及收購符合其甄選標(biāo)準(zhǔn)的持有土地公司的股權(quán)獲得土地儲備。

　　值得注意的是，其營收來源仍較為單一，主要來自物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)，而酒店運(yùn)營、物業(yè)管理業(yè)務(wù)均有虧損。招股書顯示，景業(yè)名邦旗下酒店運(yùn)營業(yè)務(wù)于2017年度錄得虧損1889.2萬元，物業(yè)管理業(yè)務(wù)則是連續(xù)三年虧損，累計(jì)超過212.7萬元。

　　景業(yè)名邦物業(yè)管理業(yè)務(wù)持續(xù)錄得虧損，副主席劉華錫解釋，公司增值服務(wù)仍然處于投入階段，預(yù)期隨著交樓面積增加，情況可以得以改善，料最快兩年后可見到好轉(zhuǎn)。

　　融資利率增至7.5%

　　物業(yè)開發(fā)施工期間大量資金的投入，致使景業(yè)名邦現(xiàn)金流趨緊，僅2016年的經(jīng)營活動出現(xiàn)2.33億元的凈流入，2017年、2018年及2019年上半年，公司連續(xù)錄得2.71億元、2.1億元及3.63億元的凈流出，目前維持現(xiàn)金流的主要是投資、融資項(xiàng)。

　　負(fù)債方面，2016年—2019年上半年，其總借款分別為7.3億元、11.2億元、7.6億元以及16.68億元，對應(yīng)凈負(fù)債率分別為614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。資產(chǎn)負(fù)債率分別為1799%、325.5%、119.8%、207%。

　　景業(yè)名邦開發(fā)資金依賴于實(shí)控人陳思銘的無息貸款支持。招股書披露，公司營運(yùn)部分使用陳思銘及其控制的實(shí)體的無息借款撥付。于2016年至2019年上半年，公司應(yīng)付最終控制股東及其私人公司的非貿(mào)易結(jié)余分別約為5.38億元、6.29億元、11.15億元、13.63億元。

　　景業(yè)名邦的融資渠道單一，融資利率大幅上升。景業(yè)名邦的融資利率從2018年底的5.7%，到今年上半年則增至7.5%。2016年至2019年上半年，總借款成本分別為4080萬元、5780萬元、6250萬元以及5650萬元。

　　景業(yè)名邦方面表示，在上市后，可能需要從控股股東以外的借款人獲取債務(wù)融資，預(yù)計(jì)會產(chǎn)生業(yè)績記錄期以外的利息開支。對于上半年凈負(fù)債率大幅回升，景業(yè)名邦方面表示乃主要由于銀行借款總額人民幣9.09億元所導(dǎo)致。