再回香港！大唐的未來(lái)：盛世抑或鐮刀？

摘要：吃肉還是喝湯（歡迎關(guān)注杠桿游戲）

撰文|桿姐&編輯|雯雯

放眼國(guó)內(nèi)，可能再難找出第二家房企像“大唐”這樣富有民族色彩。

如今的時(shí)代，舶來(lái)品很多，傳承者鮮有。以至于杠桿游戲第一次看到這家臉譜標(biāo)志的地產(chǎn)商時(shí)，充滿了好感。

最近關(guān)于其赴港ipo的消息也是占據(jù)了各大地產(chǎn)新聞?lì)^條。600多頁(yè)的招股書(shū)，是一家企業(yè)的成長(zhǎng)史。同時(shí)也是在這份招股書(shū)里，我看到了這家神秘低調(diào)的閩系房企，其中的光環(huán)，以及陰影。

1、發(fā)跡、觸底

在廣西南寧，大唐地產(chǎn)是一家響當(dāng)當(dāng)?shù)念^牌房企。

我問(wèn)過(guò)所有南寧的朋友：你知道大唐地產(chǎn)嗎？他們都不約而同回答：當(dāng)然了。可見(jiàn)其在北部灣的知名度確實(shí)名不虛傳。

同樣的問(wèn)題我問(wèn)了幾個(gè)京津冀的朋友，大部分人表示并不了解。是的，這就是一家地域色彩非常濃厚的公司。

本來(lái)想登陸官網(wǎng)更深入了解，沒(méi)想到卻吃了個(gè)“閉門(mén)羹”。官網(wǎng)顯示：網(wǎng)站升級(jí)中……

這是在為上市做籌備嗎？

好在還有第三方平臺(tái)。企查查顯示，大唐地產(chǎn)是福信集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心平臺(tái)與核心品牌。

如招股書(shū)大唐地產(chǎn)對(duì)自己的定義：中國(guó)綜合性物業(yè)開(kāi)發(fā)商，專注于在選定經(jīng)濟(jì)區(qū)域開(kāi)發(fā)住宅及商業(yè)物業(yè)。

公司源自臺(tái)灣、興于廈門(mén)、深耕大陸，自上世紀(jì)80年代從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，迄今二十余載。

大唐本來(lái)更早能上市的，2009年。但不幸的是，彼時(shí)正值金融危機(jī)席卷全國(guó)，大唐地產(chǎn)被波及，資金鏈斷裂。同一年，其創(chuàng)始人余英儀辭世。原本已擬定在香港掛牌的大唐地產(chǎn)命運(yùn)跌入谷底。

也是2009年，福信集團(tuán)收購(gòu)大唐地產(chǎn)，收購(gòu)?fù)瓿珊螅�福信集團(tuán)將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)與大唐地產(chǎn)進(jìn)行整合。

此后，大唐也開(kāi)始嘗試形成覆蓋更廣的城市布局。

2019年，按綜合實(shí)力計(jì)，其在中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單中位列第74位。

2、光環(huán)、陰影

2019年11月29日，大唐地產(chǎn)向港交所提交了招股書(shū)，這距離其首次擬在港上市隔了整整10年。

這10年里，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了波詭云譎，諸多大佬們坐上這艘火箭，成為一名又一名首富。

大唐地產(chǎn)業(yè)也不例外。

規(guī)模上看，公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，大唐地產(chǎn)擁有69個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)占土儲(chǔ)面積778.97萬(wàn)平米，包括51.53萬(wàn)平米已竣工未售項(xiàng)目、523.35萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目，以及204.08萬(wàn)平米未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)。

2008年，大唐地產(chǎn)的開(kāi)工項(xiàng)目為70萬(wàn)平方米左右。

招股書(shū)顯示，大唐地產(chǎn)的收益由2016年的人民幣20.76億元增加至2018年的人民幣54.96億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為62.7%。

收益由2018年上半年的人民幣14.22億元增加至2019年上半年的人民幣25.3億元，增幅約為77.6%。

雖然沒(méi)有坐上火箭，也算是搭上了汽車。

光環(huán)背后，陰影同樣濃厚。看了杠桿游戲從招股書(shū)截取的下面幾張圖后，桿友你或許更能理解為啥大唐地產(chǎn)要上市。

首先是現(xiàn)金流方面，這衡量的是一家企業(yè)能否長(zhǎng)期、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要指標(biāo)。上圖看到，大唐地產(chǎn)的情況似乎并不樂(lè)觀。

從2016年到2019年上半年，其投資活動(dòng)所用現(xiàn)金凈額一直為負(fù)，且負(fù)值呈逐年增長(zhǎng)的狀態(tài)。增長(zhǎng)的幅度也非常之大。如2016年為負(fù)1億多、2017年到了5億多、2018年則到了7億多。

截止到2019年6月30日，其現(xiàn)金凈額仍然為負(fù)數(shù)。

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額方面，大唐地產(chǎn)的招股書(shū)給出了解釋：2016年及2017年，錄得來(lái)自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的負(fù)現(xiàn)金流量，是由于因物業(yè)開(kāi)發(fā)的不斷擴(kuò)張，致使經(jīng)營(yíng)中使用大量現(xiàn)金凈額。

2016到2018年，大唐地產(chǎn)融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為19.38億元、26.33億元、-8.93億元、今年上半年，大唐地產(chǎn)融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-8.83億元。

負(fù)債方面，大唐地產(chǎn)也是讓人擔(dān)憂。

上圖可以看到，截至2016年至2018年以及2019年上半年，大唐地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別為97.96%、97.55%、95.48%及93.17%。

按截至有關(guān)期間末的銀行及其他借款總額減現(xiàn)金及銀行存款除以權(quán)益總額計(jì)算，凈負(fù)債比率分別高達(dá)1085.3%、1087.9%、408.8%及185.6%。實(shí)話說(shuō)杠桿游戲看到這幾組數(shù)據(jù)時(shí)反復(fù)核對(duì)了多遍，不敢相信自己的眼睛。

流動(dòng)比率也是衡量公司盈利能力的重要指標(biāo)，可以看到，橫向來(lái)看，在2017年到1.3之后，2018、2019上半年，該公司的流動(dòng)比率也有所下滑。

更值得注意的是大唐地產(chǎn)的融資成本。2016年到2017年，其銀行及其他借款利息開(kāi)支翻了1倍多。實(shí)際上也是在2016年，大唐地產(chǎn)開(kāi)始規(guī)模化擴(kuò)張。

公開(kāi)報(bào)道顯示，2016年9月，大唐地產(chǎn)曾斥資15.6億元摘得南寧雙料地王，在全國(guó)地產(chǎn)圈聲名大振。

實(shí)際上，大唐地產(chǎn)前期發(fā)展擴(kuò)張過(guò)程中需要籌集必要的外部資金，而目前則需要償還大量債務(wù)。

上圖看到，大唐地產(chǎn)一年內(nèi)需要償還的債務(wù)在2018年急劇攀升，如今1年多過(guò)去了，大唐地產(chǎn)重啟赴港上市，這意味著什么呢？

3、韭菜？鐮刀？

實(shí)際上，內(nèi)房企赴港上市，大唐地產(chǎn)不是第一個(gè)，肯定也不是最后一個(gè)。杠桿游戲之前就寫(xiě)過(guò)類似的寶龍地產(chǎn)，又是搞了閃電配售（股），又是分拆寶龍商管上市。外界都認(rèn)為這是化解債務(wù)壓力，獲得更多融資。

大唐集團(tuán)也是，擬將上市所得資金，用于現(xiàn)有項(xiàng)目的資金需求，包括物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑成本；用于償還部分若干現(xiàn)有計(jì)息銀行借款等。

2018年，其總裁郝勝春曾公開(kāi)表示，公司確定了“未來(lái)三年沖刺500億元的銷售目標(biāo)”。2019年，大唐地產(chǎn)再次將目標(biāo)升級(jí)為“3年1000億+，進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)”。

但正如其招股書(shū)中對(duì)自己進(jìn)行的“風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知”，宏觀環(huán)境有影響，自己的軟肋也會(huì)在上市后被放大。

如：往績(jī)記錄期的大部分收益在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊城市及京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)的業(yè)務(wù)里產(chǎn)生；未必能成功管理增長(zhǎng)和進(jìn)軍新地區(qū)及城市；無(wú)足夠的資金撥付物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且資本資源未必可按有利條款取得，甚至根本無(wú)法取得；未來(lái)，預(yù)期產(chǎn)生更多債務(wù)，對(duì)于這些額外債務(wù)，可能對(duì)其財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐芍卮蟛焕�影響…�?/p>

大唐能否“圓夢(mèng)”，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。對(duì)于投資者，從招股書(shū)來(lái)看，跟著吃肉似乎有點(diǎn)樂(lè)觀，希望不被割韭菜吧。

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