大唐地產(chǎn)：財務(wù)杠桿居高不下 千億野心和現(xiàn)實尚存差距

在錢緊的當下，赴港上市，已然成為了中小房企的救命稻草。剛剛向港交所遞交招股書的大唐地產(chǎn)，也成為其中頗為扎眼的一個。這個將京劇臉譜當作公司logo的閩系房企，在祭出快速擴張的大招之后，在短短兩年時間里，躋身百強房企之列。

“3年沖刺1000億”目標下的大唐地產(chǎn)，快速擴張背后引起的質(zhì)量風(fēng)波，又該如何解決？現(xiàn)有資金是否足夠支撐？憑借上市便能緩解資金壓力？

從承建商到開發(fā)商持續(xù)四年高增速發(fā)展

自2018年以來，隨著融資渠道的收緊，越來越多的房企懷揣融資夢選擇赴港上市。

11月30日，大唐集團控股有限公司向港交所遞交招股書，擬在香港主板上市。這家涉足地產(chǎn)僅十年的閩系年輕房企，在2019年前11月，實現(xiàn)了301.3億元的銷售額，位居銷售榜單第78位。

大唐地產(chǎn)等這一刻，等了十年。2008年，大唐地產(chǎn)創(chuàng)始人余英儀辭世，據(jù)彼時媒體報道，大唐已擬定于2009年在香港掛牌，上市工作已在籌備中，但因創(chuàng)始人的變故而擱淺。同年，在金融危機席卷之下，如無數(shù)房企一樣，大唐地產(chǎn)更陷入風(fēng)雨飄搖的境地。2009年，重創(chuàng)不振的大唐接受了福信的并購，成為了福信集團旗下的子公司。而后，大唐地產(chǎn)經(jīng)歷了漫長的調(diào)整期，直到承建商身份慢慢消除，完完全全變成房地產(chǎn)開發(fā)商。

隨著建筑服務(wù)收入占比的萎縮，大唐地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)保持高速增長。2016年到2018年，其收入從11.44億元增長至52.3億元，復(fù)合增速達113.8%。盡管2019年上半年大唐地產(chǎn)增速有所下降，但依舊保持了85.4%的高增速。

為何大唐地產(chǎn)能逆市而上，業(yè)績維系高增速的水準？“對國內(nèi)地產(chǎn)市場的審時度勢，以及理性取舍是關(guān)鍵的一環(huán)”，大唐地產(chǎn)郝勝春在公開場合曾表示。

在接受中國網(wǎng)地產(chǎn)采訪時，諸葛找房王小嬙分析指出其四大原因：大唐地產(chǎn)銷售物業(yè)產(chǎn)生的收益逐漸走高，并且在公司內(nèi)占據(jù)較高的比重；獨特的戰(zhàn)略布局和發(fā)展方式；積極開拓新區(qū)域，從廣西迅速擴展到長三角等城市；加強房企之間的戰(zhàn)略合作，降低了自身經(jīng)營風(fēng)險。

3年沖刺1000億 快速擴張后遺癥凸顯

盡管較之于許多中小房企的黯然離場，大唐地產(chǎn)在逆勢之中，一直維系高增速的水平，實屬不易和難得。但上帝打開一扇窗，必定會關(guān)上一扇門，快速擴張所帶來的良好業(yè)績是大唐地產(chǎn)上市的最大底氣，但其所引發(fā)的一系列后遺癥也逐漸浮出了水面。

質(zhì)量危機是大唐地產(chǎn)不得不面對的問題。除了漳州開發(fā)區(qū)、廣西南寧邕寧區(qū)、江西南昌等城市的樓盤相繼出現(xiàn)質(zhì)量問題外，招股書上還顯示，大唐地產(chǎn)在報告期內(nèi)曾發(fā)生若干不合規(guī)事件。主要涉及4個方面，分別為：6個項目公司無建筑工程施工許可證開展業(yè)務(wù)，總罰款340萬元；4個項目公司沒有遵守相關(guān)建筑工程規(guī)劃許可證及/或其他相關(guān)規(guī)劃批文所載規(guī)定或規(guī)劃而開展建筑工程，合計被罰130萬元；2個項目公司在未辦妥相關(guān)建筑工程竣工手續(xù)的情況下交付物業(yè)，被罰款40萬元；還有3個項目公司所刊登的物業(yè)廣告未能遵守廣告法規(guī)定被罰款50萬元。

即便如此，大唐地產(chǎn)并沒有掩飾自己的野心。大唐地產(chǎn)總裁郝勝春曾于2018年公開表示，公司確定了“未來三年沖刺500億元的銷售目標”。2019年，大唐地產(chǎn)再次將目標升級為“3年1000億+，進入全國房企50強”。

圖自大唐地產(chǎn)招股書

大唐地產(chǎn)的野心能否與現(xiàn)實匹配呢？對此，諸葛找房王小嬙直言，2019年1-11月，大唐地產(chǎn)在行業(yè)中排名第78，地產(chǎn)銷售金額為298.3億元，預(yù)計全年銷售額較去年小幅增長，“由于300億元和千億還有段距離，3年增加700億元，平均每年增加200億元，且預(yù)計2020年房地產(chǎn)市場也不會出現(xiàn)大幅好轉(zhuǎn)跡象，以穩(wěn)中趨升為主，大唐地產(chǎn)要實現(xiàn)千億目標還是有一定的壓力”。

除此之外，需要警惕的是，“擴張會帶來成本的加大，如果擴張城市運營不善，會拉低公司整體利潤”，王小嬙指出。

財務(wù)杠桿居高不下 償債風(fēng)險尚存

大唐地產(chǎn)一路狂奔背后，不僅僅是出現(xiàn)的產(chǎn)品質(zhì)量問題，還有其居高不下的財務(wù)杠桿。

對于百億規(guī)模的大唐地產(chǎn)來說，高負債率是多年來仍未解決的問題。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在過去的2016年、2017年、2018年和2019年上半年，大唐地產(chǎn)凈負債比率為：1085.3%、1087.9%、408.8%、185.6%；資產(chǎn)負債率分別為97.96%、97.55%、95.48%及93.17%。

圖自大唐地產(chǎn)招股書

除去遠高于同業(yè)房企的凈負債率和負債率，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，大唐地產(chǎn)的現(xiàn)金流問題更為嚴峻。從大唐地產(chǎn)遞交的招股書來看，最為致命的也正是現(xiàn)金流問題。

招股書顯示，截至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)未償借款75.98億元，其中，一年內(nèi)須償還17.30億元，一至兩年內(nèi)須償還合計31.69億元，但其公司賬面上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為19.42億元。

事實上，針對資金狀況，大唐地產(chǎn)方面此前也曾回應(yīng)：“今年肯定會謹慎，把現(xiàn)金流作為主要的運營任務(wù)”。大唐地產(chǎn)利用合約負債，將經(jīng)營現(xiàn)金流從負轉(zhuǎn)正：如收取客戶的預(yù)售墊款促使合約負債增加。2016年，大唐地產(chǎn)合約負債占總負債29%，到了2019年上半年，該比例提升至47%。業(yè)內(nèi)分析認為，大唐地產(chǎn)之所以會采用這種非常規(guī)手段維持現(xiàn)金流，主要是因為常規(guī)渠道現(xiàn)金流已經(jīng)覆蓋不了。

圖自大唐地產(chǎn)招股書

并且，在2018年之前，大唐地產(chǎn)借款所得款項可以覆蓋償還借款，但是2018年開始改變了這種狀態(tài)，償還借款開始超過借款所得款項，籌資活動現(xiàn)金流也變?yōu)樨撝怠，F(xiàn)金流問題再度顯現(xiàn)。

募資運營及還債 大唐地產(chǎn)亟需資金解渴

對資金的饑渴，更能從大唐地產(chǎn)現(xiàn)有項目進度及擬募資上窺知一二。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，大唐地產(chǎn)已竣工面積為51.5萬平方米，是開發(fā)中面積1/10左右，而且還有超過200萬平方米待開發(fā)，是將近已竣工面積的4倍。根據(jù)國家規(guī)定，開發(fā)商在預(yù)售樓盤中投入的資金不得少于樓盤開發(fā)所需資金的25%，這也就意味著，在正式交樓前，大唐地產(chǎn)還需要繼續(xù)投入建設(shè)資金。

大唐地產(chǎn)招股書顯示，其募資主要為滿足現(xiàn)有項目資金需要，包括：支付唐晟雅苑、唐璽雅苑、長沙大唐印象御璽和長沙大唐印象御園等4個項目的建筑成本；償還兩筆即將到期的銀行借款，其中一筆借款按固定利率9.0%計息，于2022年6月到期，另一筆按固定年利率8.50%計息，將于2021年8月到期；剩余募資用于一般業(yè)務(wù)運營。

顯而易見，大唐地產(chǎn)上市不僅迫在眉睫，更是其最重要的“救命稻草”。針對大唐地產(chǎn)能否成功登陸港交所，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴中國網(wǎng)地產(chǎn)，“上市總比不上市好，能融到資金更好，融不到資金，變?yōu)樯鲜泄�司提升運營透明度，也有利于其它融資方式。并且，還能提升對外合作的市場公信力。”

然而，上市或許可以打通大唐地產(chǎn)的融資渠道，改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，但如何做好核心業(yè)務(wù)，維系品牌美譽度，以及提高估值、提振市場信心也同樣是大唐地產(chǎn)所要考慮的問題。