越秀地產前11月603億拿地：集團公司長短債增45%，地產+基金模式轉移“杠桿”

　　12月2日，廣州越秀集團股份有限公司于上清所披露，公司將公開發行2019年度第七期超短期融資券，當期發行金額30億元。

　　發行文件顯示，越秀集團本期超短期融資券注冊金額合計100億元，募集資金將全部用于發行人本部及合并范圍內下屬企業償還到期債務融資工具以及金融機構借款。

　　據越秀集團此前披露的三季度財務報告，截至2019年9月底，越秀集團短期借款累計293.31億元，較年初增加65.68%；長期借款887.50億元，較年初增加39.48%。

　　短短9個月，長短債累計增加45%，種種跡象指向集團子公司越秀地產。

　　公開資料顯示，上半年，越秀地產先后在廣州、深圳、杭州、青島、江門等 7 個城市新增14幅土地，共計獲得土儲約374萬平方米。中期業績報告顯示，截止期末，越秀地產總土地儲備為2152萬平方米，較年初上升10.9%，其中，位于大灣區的土地儲備為1055萬平方米，占比49%。

　　下半年，據不完全統計，7月至10月期間，越秀地產以123.77億元總價，又將8塊地塊收入囊中。7月當月，越秀地產還獲得廣州最大舊改項目。資料顯示，里仁洞項目舊改項目投資額高達210億元，改造面積約為17.22萬平方米。

　　若將舊改投入考慮在內，截至今年11月，越秀地產累計拿地已達603.6億元，超過2018年全年銷售額。

　　支撐越秀地產跑馬圈地的，是越秀地產與越秀基金間“地產+基金模式。”

　　該模式要求，拿地時，越秀地產和越秀集團旗下越秀金控共同成立投資公司，其中基金出資約90%，地產出資約10%，二者合作拿地后，開發則交由越秀地產完成。

　　公開資料顯示，在越秀地產上半年拿下的14幅土地中，有7幅地塊權益占比僅為9.55%，其余均由越秀產業基金持有；此外，7月越秀地產拿下的5宗地塊中，有3宗地塊的權益亦為9.5%。

　　通過“地產+基金”，越秀地產將負債巧妙轉移。

　　越秀地產中期財報顯示，截至6月30日，越秀地產借貸總額為650.25億元，同比增長約21.8%；資本負債率43.7%，同比增長1.4個百分點。所有負債中，越秀地產一年內待償負債總額約為79.89億元。同期，越秀地產現金及現金等價物總額約為315.6億元，較年初上升16.3%，足以覆蓋短期負債。

　　除了“地產+基金模式”，越秀地產還通過出售子公司回籠資金。

　　11月，越秀地產發布公告稱，已將子公司南海越秀100%股權及債權以總代價約13.52億元出售。交易對家為廣州悅錦，其中，股權轉讓代價約3.55億元，有關債務代價約9.97億元。

　　作為廣州老牌房企，越秀地產的業績與廣州樓市同氣連枝。

　　據廣州中原監控數據，11月廣州網簽一手住宅成交量為5907宗，環比下跌4%，年內僅高于2月份，成為第二成交低位。

　　克而瑞數據顯示，今年前11個月，越秀集團合約銷售額約604億元，完成全年目標的88.9%。

　　銷售頹勢在10月已經顯現。2019年10月，越秀地產實現合約銷售金額約為44.34億元，同比下降約45%，實現合同銷售面積約為20.26萬平方米，同比下降約39%。

　　距離越秀地產提出的2020年千億目標還有13個月，按其今年680億目標計算，市場下行壓力下，越秀地產2020年仍需取得47%的銷售增幅，約為去年同期增幅的三倍。