LPR房貸新政實施滿月，多地房貸利率微調，還貸需注意哪些變化？

　　中新經緯客戶端11月27日電(魏薇 薛宇飛)隨著本月5年期以上LPR由4.85%降至4.80%，多地房貸利率微調。以北京為例，中新經緯客戶端從多家大型銀行了解到，當前個人房貸浮動下限為5.35%，二套房浮動下限為5.85%，新增住房貸款利率與上月相比略微下調0.05%。

　　每年年底，都是銀行貸款額度緊張的時期，今年一些銀行的房貸放款周期也有所延長，不過專家指出，今年年底銀行貸款額度緊張的問題并不突出。

　　多地房貸利率微調

　　今年8月，央行公布實行房貸利率的新政，自10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

　　新政執行滿月，最新一期LPR利率報價顯示，5年期以上LPR為4.80%，與之前相比下調5個基點。那么最新的房貸利率情況如何？

　　中新經緯客戶端分別致電中農工建交五大行的北京地區支行房貸相關部門了解到，目前，上述銀行均執行當月LPR再加上相應基點，每個月LPR調整變化，房貸利率定價基準隨之變化，具體以放款當日的5年期以上LPR定價為準。

　　對于加點部分，多家銀行表示，目前北京地區的上浮基點與上個月相比暫未發生變化。據了解，北京地區首套房利率在LPR的基礎上上浮不低于55個基點，二套房不低于105個基點。若按11月20日5年期以上LPR 4.8%計算，北京地區個人房貸浮動下限為5.35%，二套房浮動下限為5.85%。這意味著北京地區本月房貸利率與上個月相比略微下調0.05%，變化幅度并不大。

　　多家銀行表示，還會根據客戶資質、自身的房貸額度和風險偏好等因素來決定最終給購房者的房貸利率。

　　北京朝陽區鏈家門店的經紀人劉雪告訴中新經緯客戶端，在11月20日最新一期LPR利率報價公布后，與他們合作的大部分銀行的首套房貸利率降到了5.35%左右，二套房降到了5.85%左右。她也說：“客戶現在具體申請到哪個房貸利率，還不能完全確定，首套房貸利率要么是5.35%，要么就是5.4%，整體上下浮動不多。”

　　北京我愛我家門店的經紀人郭超稱，在LPR利率報價政策實施前，北京地區的首套房貸利率在5.38%左右，新一期LPR后，基本降到了5.35%，有微幅下調，影響不大。

　　天津地區中國銀行某支行個貸經理對中新經緯記者表示，“這個月LPR剛調完，首套加30個基點，就是5.10%；二套加60個基點，也就是5.40%。”

　　據經濟日報報道，11月25日晚，中國人民銀行深圳市中心支行回應稱，11月20日，最新1年期和5年期貸款市場報價利率(LPR)報價，均較上次下調5個基點。所以，按照最近一期公布的5年期以上LPR計算，目前深圳首套房貸款利率下限是5.10%，二套房是5.40%。

　　據錢江晚報報道，隨著LPR的下調，杭州房貸利率也出現了微降。工商銀行、杭州銀行、南京銀行首套房實際實行利率均從5.40%左右下降至5.35%。二套房的實際執行利率，大部分銀行沒有變化，南京銀行從9月的5.65%微降至5.60%。民生銀行首套和二套的利率則和此前持平，沒有變化。

　　還款人可與銀行協商定價周期

　　不少購房者對于房貸利率調整時間存在疑惑，LPR每個月都會公布一次報價，那么已經簽訂了貸款合同之后，房貸利率是否也每個月跟著調整？每月還款金額也會隨之變化嗎？

　　答案是否定的。

　　中新經緯記者咨詢多家銀行發現，目前銀行和購房人簽訂貸款合同通常可以選擇兩種房貸利率定價周期：一是每年1月1日調整利率，如此會按照每年1月1日最新執行的LPR報價(注：由于LPR每月20日公布，故1月1日執行利率應為上一年12月20日公布的LPR報價)進行調整。

　　二是以放款日當天為準，一年為一周期進行調整。比如某客戶房貸于12月3日放款，一年中的月供都不變，在第二年12月3日銀行會重新根據LPR變化對房貸利率進行調整。

　　不過并非所有銀行都提供上述兩種還款方式，具體情況可以與貸款行協商。此外，多家銀行表示，合同簽訂的上浮基點是固定不變的，新利率會以調整日執行的LPR利率為基礎，再加相應基點來進行調整。

　　此外，無論選擇哪種利率定價周期，還款人都需注意月供變化。貸款利率調整了，如果依然按照之前的月供繳納費用，會導致逾期進而影響個人征信。

　　年底貸款額度緊張

　　“我國的個人住房貸款額度是受管理的，臨近年底，各銀行房貸余額已經不足，難以給客戶較低的房貸價格。”東興證券在研報中指出。

　　近日，有媒體稱，建行總行暫時關閉了該行深圳分行的按揭貸放款系統，或將于2020年元旦恢復放款。中國建設銀行深圳市分行之后回應稱，臨近月末貸款額度緊張屬正常現象，12月份，將持續做好居民合理購房需求的貸款服務。

　　“正常來講，每年12月底額度都會相對比較緊張，而且即使現在正常申請，如果是二手房還需過戶、走抵押等等，一個月時間未必能走完貸款。”中國銀行北京地區某支行個貸經理補充說，到2020年年初額度應該是充足的。

　　工商銀行北京地區朝陽支行的工作人員稱，現在還是正常批貸，首套房的整個貸款流程大致要一個半月。劉雪稱，首套房的放款周期在7-15個工作日，現在放款都還算正常，沒有聽說北京哪家銀行停貸。

　　中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端表示，臨近年底，各家銀行都會出現貸款額度緊張的情況，這都是正常現象。今年全國的房貸額度增速已經放緩，年底額度緊張的問題并不突出。

　　張大偉稱，放款周期并不是市場關心的主要問題，只要能放款，時間快一點還是慢一點，都不影響交易。

　　購房人對新政反應如何？

　　根據易居研究院《LPR房貸利率報告》，此次LPR基礎利率下調以后，全國統計的64個城市首套房月供壓力將會減少，對于一套100萬貸款、30年期等額本息的貸款來說，過去月供額為5762元，而現在降低為5731元，即月供將減少31元。

　　雖然客觀上還款壓力有所減輕，不過，天津一位中介人士告訴中新經緯記者，由于房貸利率的變化幅度并不大，購房者對此反應比較冷淡。正在北京石景山看房的劉女士稱，LPR政策實施前，她比較擔心房貸利率會上漲，但實際情況是利率小幅下降了，現在也不太著急買房。

　　張大偉表示，在市場資金面整體寬松的情況下，房貸利率有下行的趨勢，但整體仍平穩。中信證券研究所副所長明明認為，雖然住房抵押貸款利率等長期貸款利率的定價基準有所下行，但三季度貨幣政策執行報告中仍然堅持不將房地產作為短期經濟刺激手段，房地產調控政策仍然堅持因城施策的思路。

　　對于調低5年期LPR是否會引導住房貸款利率下行，進而利好新房銷售？東興證券研報認為，大概率不會。

　　上述研報稱，央行省一級分行層面上看行業基本面雖然走弱，但尚不支持大面積寬松政策，銀行實際操作層面上看年底房貸額度不足，以上兩個層面均不支持房貸利率走低，因此本次下調5年期LPR預計對新房銷售刺激作用有限。(中新經緯APP)

　　(應受訪者要求，文中劉雪、郭超均為化名)