前三季度上市房企負債率整體上升

　　2019年以來，房地產市場調控基調維持“以穩為主，一城一策”，各類政策并未顯著放松，房企銷售端和資金端壓力加大，投資規模明顯放緩，部分房企財務風險逐步累積。

　　近日，中國指數研究院針對101家A股上市房企前三季度經營情況分析發現，2019年前三季度，A股上市房企資產負債率均值、剔除預收賬款后的有效負債率均值、凈負債率均值分別為73.4%、67.0%、113.0%，同比分別增加0.2、0.4、3.0個百分點，行業負債水平仍處于高位。

　　2019年房地產企業整體從高杠桿、高利潤的黃金時代，進入“步履維艱”的白銀時代，銷售增速逐漸放緩，調控政策持續收緊，融資成本上行，導致房企的利潤空間收窄，在資金面上承擔比較大的壓力。

　　分陣營來看，大型房企負債水平高于行業水平，但去杠桿已有成效。其中，營收100億以上房企資產負債率均值、剔除預收賬款后的有效負債率均值、凈負債率均值同比分別減少1.2、1.4、14.9個百分點；此外，30-50億、30億以下陣營房企三類負債率指標均快速增長，這些企業負債水平增加，資金壓力逐漸加大，其中30-50億陣營房企凈負債率均值高達169.7%。

　　中指院相關分析人士分析認為，2019年前三季度，得益于前期銷售額快速增長，A股上市房企仍處于增收又增利階段，但受市場下行和調控不放松影響，費用率提升、負債率升高、短期償債能力下滑。大型房企優勢凸顯且有加強的趨勢，中小型房企仍將面臨一定的盈利和資金壓力，部分房企則有償債隱憂。未來，A股上市房企預計仍將加速分化，良好的現金流是未來中長期穩健發展的關鍵。

　　值得一提的是，前三季度房企三項費用率也呈現整體上升的態勢。中指院的監測數據顯示，2019年前三季度，A股上市房企三項費用率均值14.9%，同比增加2.1個百分點，其中，財務費用率增加1.1個百分點，銷售費用率和管理費用率同比分別增加0.6、0.5個百分點。

　　“A股上市房企財務成本受融資環境影響，處于上升時期，大型房企資金優勢顯著且有加強的趨勢，30-50億和30億以下兩個陣營房企財務費用率快速上升，表明企業資金壓力正在加大”。上述分析人士指出。

　　針對前三季度受監測房企三項費用率上升的現象，該人士進一步分析表示，通常“銷售費用、管理費用和財務費用”是房企成本的重要組成部分，在黃金時代房企傾向于通過加大杠桿，以較高的成本換取更豐厚的利潤，但在行業增速見頂的預期下，利潤空間不斷收窄，控制期間費用的重要性更加突出，“成本至上”的概念或許逐漸被拾起。