房企紛紛謀求轉型 成功案例罕見

　　10月27日，孫宏斌為融創中國(01918.HK，簡稱“融創”)新進入的大健康領域站臺。他說，以前是富人不老，老人不富。現在富人也慢慢老了，所以醫療市場會非常大。

　　孫宏斌將此次投資邏輯定位至消費升級。如今的房地產市場，已再難為房企提供躺著賺錢的環境。行業銷量見頂和“房住不炒”政策基調下，僅靠土地、人口和城市紅利實現資本增長的時光一去不返。

　　一眾開發商選擇“泛地產化”，基于地產主業切入文旅、醫療、養老等細分市場。目前行業TOP 30房企，已找不到純地產開發定位的企業。

　　難棄的開發環節利潤

　　地產行業走過“黃金十年”暴利期，房企正利潤逐步被土地、資金成本壓縮。中小房企面臨巨大生存壓力，破產事件頻發；大型房企同樣調整戰略，加碼新產業布局。

　　10月27日，融創中國與清華大學、青島市人民政府及西海岸新區管委分別簽署協議，確立在青島西海岸新區合作共建“清華大學附屬融創青島醫學中心”。

　　“這不是公益，這是個投資。”對于涉足大健康，孫宏斌回應稱，此舉遵循融創的邏輯，即投資消費升級和美好生活。

　　不僅是融創，泰禾集團(000732.SZ)、陽光城（000671.SZ）、中國恒大（03333.HK）、萬科A(000002.SZ)、綠城中國（03900.HK）等房企均表示進軍醫療行業或與醫療企業合作。

　　隨著我國人口老齡化不斷加劇，醫療產業需求越發旺盛。

　　國務院《“健康中國2030”規劃綱要》提出，到2030年我國的健康產業規模有望突破16萬億元。豐厚的市場蛋糕，引來大量試水者。

　　對于需迅速展示轉型成果的房企而言，如果直接收購成熟醫院，不僅避免投資新建的風險，還可以迅速呈現業績。但從實際情況看，房企多投資新建而非收購，這點與上市藥企在醫院投資上多采用收購方式明顯不同。

　　開發商并非沒有藥企有錢，那他們在圖謀什么？

　　“房企不想放棄開發環節的豐厚利潤，而核心就在于低價的醫療衛生用地。” 有業內人士表示，房企通常承擔前期開發任務，后期醫院運營管理則由專業醫學院、醫院管理集團負責。開發商最多僅入股或合資組建管理公司。

　　不僅如此，相比房地產不斷壓縮的利潤空間，醫藥行業利潤空間較高、成長性較好，具備較高的吸引力。與此同時，房企若想培育出合理的養老地產模式，醫療將是整個鏈條中不可或缺的一環。

　　截至2019年9月1日，A股市場上涉及養老概念的上市公司共37家，主要集中在房地產行業、金融行業等。其中，房地產企業有9家，包括萬科A、上實發展、世聯行、云南城投、海航投資、鳳凰股份、金地集團、保利地產和泰禾集團。

　　孫宏斌同樣表示，融創下半場將投資文化、旅游、醫療、教育、醫養和養老等板塊。

　　然而，從養老產業經營情況看，業內尚未形成完善的發展體系。在重資產、高投入、回報周期長現狀下，房企均處于搶占市場、經營品牌階段。雖然多數房企采用“養老+地產”的模式進入該領域，但仍將“地產”作為發展重心。

　　轉型成功者罕見

　　融創進軍大健康，是房企在行業洗牌期謀求新出路的縮影。10月23日，中國海外發展（00688.HK）發布公告稱，因公司發展需要，公司名稱由“中海地產集團有限公司”變更為“中海企業發展集團有限公司”。

　　對于更名原因，中海并未提及。業內人士認為，這和中海這兩年調整策略有關，從之前單純的住宅開發商變身為國際化不動產開發運營集團，并低調進入教育、長租公寓、養老等創新產業，中海的“住宅地產理想”漸漸遠去。

　　無獨有偶，陽光100（02608.HK）今年表示，將堅定、下決心離開住宅主流房地產市場，把全部精力投入到創新產品線。9月20日，陽光100入股環京文旅項目熱河山谷，與拾得大地幸福集團展開合作，升級文旅產品線。

　　房企殊途同歸的轉型，與地產環境的改變關系密切。曾經周期力量下，拿地就賺錢成為鐵律。有業內明星職業經理人曾說：“房地產行業大量的庫存，竟然放著就能夠增值，這太罕見。面包庫存放幾天就不行了，就別談增值了。”

　　但招商證券指出，隨著我國城鎮化進程漸漸成熟，行業銷量增長落入負增長的概率越來越高，庫存跌價風險放大，拿地就賺錢的年代早已遠去。2014到2016 年的這段時光再難復制，過往周期賦予的庫存升值空間將被壓縮。

　　在此背景下，房企進軍多元產業已是“不得不為”。

　　然而，早年那批轉型試水者，如今仍在盈利邊緣掙扎。自2015年朝“文化+旅游+城鎮化”模式轉型后，華僑城A(000069.SZ)遠離傳統地產“高周轉”邏輯，但也陷入轉型迷思。

　　10月28日，華僑城發布第三季度財務報告。報告期內，公司營業收入122.1億元，同比增加24.15%；歸屬于上市公司股東的凈利潤31.88億元，同比增加3.62%。

　　但若扣除非經常性損益，華僑城第三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為23.06億元，同比減少23.65%。

　　不僅如此，10月22日，華僑城公開掛牌轉讓其持有的上海華合房地產開發有限公司50%股權以及上海華筵房地產開發有限公司50%股權，總出讓底價為47.12億元。這是今年以來，華僑城公開掛牌出售的第13個項目公司。

　　與此同時，華僑城經營性現金流進一步承壓。報告期內，公司經營活動產生的現金流量凈額為-36.99億元，高于二季度的-20.69億元；投資活動產生的現金流量凈額為-71.55億元；籌資活動產生的現金流量凈額為265.43億元。

　　房企轉型多年，但行業成功案例少之又少。數據顯示，全國文旅地產處于721尷尬格局，即70%虧損，20%持平,10%盈利的整體狀態。

　　陽光城執行副總裁吳建斌給出的數據更為直觀。他曾表示，去年公司產業發展中心動員31個區域找到132個項目，立項96個、簽投資意向41個、做策劃方案42個、最后內部過會6個，而確權僅3個。

　　房企投資項目時，需考慮錢從哪里來、融資成本高低、股東年化資金回報率、項目投資團隊是否愿意跟投等。“如果項目投資開發期長，還本期也很長，又沒有長期便宜的資金可使用。哪怕企業財力雄厚，也不能干上兩三個這樣的項目。”他說。

　　但市場激烈角逐下，哪怕是摸著石頭過河，房企也必須“夾道求生”。