濱江集團銷售規(guī)模“水分”多：前三季權益占比39% 總負債已近千億

　　中國網(wǎng)財經(jīng)10月28日訊(記者 安平)濱江集團三季報于近期出爐。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-9月，濱江集團實現(xiàn)營業(yè)收入99.39億元，同比下降18.75%；歸屬于上市公司的凈利潤為8.61億元，同比上漲了21.83%。

　　此前，克而瑞披露的房企銷售排行榜顯示，1-9月濱江集團全口徑金額為791.3億元，排第27位，但權益銷售金額為309.1億元，排第57位。以此計算，權益占比僅為39%。這也就意味著，在前三季度達成的近800億元銷售額當中，來自濱江集團自己的銷售還不足四成，其余均歸屬于合作方。

　　中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，濱江集團的權益占比偏低由來已久。2017年和2018年，濱江集團的合約銷售金額分別為615.1億元和850.1億元，但權益銷售金額分別為260億元和374.8億元，權益占比分別為42.3%和44%。

　　有房地產(chǎn)評論員告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“政策縮緊導致的一線城市拿地難、開發(fā)難，房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)常見，但權益占比不足一半的比較少見。在流量金額千億以上的房企中，絕大部分企業(yè)的權益占比都在70%以上。”該評論員還強調(diào)，與全口徑銷售額相比，權益銷售額以企業(yè)股權占比為口徑，能更真實反映房企的資金運用和戰(zhàn)略把控水平。

　　中國網(wǎng)財經(jīng)記者還注意到，在未來的發(fā)展階段，濱江集團“規(guī)模注水”的局面仍將繼續(xù)維持。2018年，濱江集團新增土地儲備項目26個，其中權益占比超過50%(不含50%)的僅5個；今年1-6月，濱江集團新增土儲項目15個，僅有2個項目權益比例超過50%(不含50%)。

　　事實上，在合作模式下，房企負債率很容易有做低的嫌疑，比如透過明股實債的合作方式，得以將報表上的負債率和利潤率控制在一個較好的水平。

　　不過，濱江集團的負債卻出現(xiàn)明顯攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，濱江集團負債總額為936.38億元，與2018年底的數(shù)據(jù)相比增長了254億元，其中一年內(nèi)到期的非流動負債為56.15億元；資產(chǎn)負債率為81.38%，而2018年底為77.94%。濱江集團在三季報中提到，有息負債的穩(wěn)健提升帶來財務費用的增長，預售樓盤的增加帶來營銷費用的增長，將對2019年度凈利潤產(chǎn)生一定影響。

　　雖然負債的攀升讓濱江集團的財務狀況和運營能力面臨著挑戰(zhàn)，但其對千億規(guī)模熱情依然高漲。2018年，濱江集團“千億”目標落空，但在在年報提到，2019年繼續(xù)沖擊1000億銷售目標。

　　與其他千億房企不同的是，濱江集團的收入來源集中在浙江。半年報顯示，濱江集團來自浙江杭州、金華、嘉興的收入占比分別為30.79%、38.07%和30.44%，合計占比超過99%。而上半年新增的15個土儲項目，也全部位于浙江省內(nèi)。

　　不過，濱江集團似乎也在嘗試全國化布局，比如試圖進入深圳市場。據(jù)了解，2016年，濱江集團與安遠控股等公司合作投資開發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)項目，但由于該項目未能推進，2018年4月濱江集團決定退出該項目合作并要求安遠控股歸還本金總額為 11.6億元的融資款。因安遠控股未能提供令濱江集團滿意的還款計劃，后者將前者告上了法庭。2019年半年報顯示，雙方已于2018年9月達成調(diào)解，《調(diào)解書》內(nèi)容尚未履行完畢，濱江已計提相應資產(chǎn)減值準備7.28億元。

　　濱江集團也曾在上海拿地。2015年9月，濱江集團與平安不動產(chǎn)組成的聯(lián)合體，以34.65億元競得上海市寶山區(qū)大場鎮(zhèn)祁連社區(qū)121601單元B3-03住宅地塊，樓板價2.88萬元/平方米，溢價率91.7%，刷新區(qū)域樓面價紀錄。不過，據(jù)《中國經(jīng)營報》2018年6月報道，記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，該項目存在多個被無端敲掉的鏤空部分，同時項目交付標準存在嚴重減配現(xiàn)象。